首購族辦理貸款 爭取條件必學三招

奢侈稅法案衝擊房市，民眾普遍期待房價有下修空間，紛紛開始積極看屋。房仲業者表示，四月看屋人數相較於三月約成長四到五成，加上政府頻釋優惠房貸利多，買方結構中，首購族比率大幅增加。

反觀銀行房貸業務，自去年底以來，為了配合政府打房政策，審核條件趨於嚴謹，不僅估價變得保守，連寬限期的申請也逐漸限縮。想趁房價下跌進場購屋、手頭資金又有限的首購族們，該如何向銀行爭取到更好的房貸條件，順利晉升為有殼蝸牛階級呢？

一般民眾辦理房貸時，比較的項目不外乎是貸款成數、利率、寬限期等，最讓貸款客戶傷腦筋的是，Ａ銀行貸款成數比較高，但Ｂ銀行的利率比較低，究竟該如何取捨？「對首購族來說，最重要的還是貸款成數和寬限期，這些都比利率來得重要！」東森房屋副總黃淑苓認為。

第一招：養成良好信用

目前市場上各家銀行第一年的利率，大約介於一．六五％至一．八％之間，也就是說，每一百萬元的貸款，一年利息差距約為一千五百元。然而，首購族往往自備款有限，如要考量省利息，一年再怎麼省就幾千元，但是假設貸款的金額可以多一百萬元，就能大大降低自備款的負擔，轉而應用在裝潢費用上。那麼，爭取較高的成數和寬限期，成了首購族們的首要課題。

銀行在審核貸款成數時，除了評估不動產的條件外，最重要的還是檢視貸款客戶的還款能力。黃淑苓建議，有購屋計畫的民眾們，可從兩年前開始仔細規畫自己的所得、銀行往來紀錄。用心收集每一張所得扣繳憑單，即使有屬於常態性的現金收入，也要請對方用匯款的方式固定匯到銀行帳戶，因為存摺明細也是銀行業者審查的重要依據之一。

至於要怎麼選擇和經營銀行往來信用紀錄？黃淑苓建議，比較各家銀行的房貸利率及優惠專案內容等，再從中挑選出二到三家，並申請成為他們的信用卡客戶。不遲繳，也不使用循環利率，一點一滴累積良好的信用紀錄，這些也都有助於延長寬限期的申請。

第二招：陪同鑑價 積極舉證

不過，寬限期越長越好嗎？「未必！」第一銀行消費金融業務處經理陳惠蘭指出，寬限期內每月只須繳利息，不償還本金，的確可以幫助手頭資金較緊的客戶減輕負擔。但面對升息的趨勢環境下，遞延本金還款，屆時利率走高，勢必要付出較多的利息成本，反而加重了繳息負擔！

陳惠蘭表示，銀行在審核房貸成數時，主要先看房子的「區域」。若在著名學區、捷運一千公尺內的範圍、良好的生活機能等，都有助於提高房子的估價。在貸款前，民眾可多方蒐集近半年來周邊房仲的成交行情，提供給銀行審核參考。甚至在鑑價人員到房子進行拍照流程時，陪同說明房子的內部裝潢細節，積極舉證周邊生活圈的優點。

黃淑苓還分享了自己的購屋經驗。她表示，前一陣子她買了一棟有頂樓加蓋的房子，雖然頂加的坪數不列入估價的計算，但她告知鑑價人員，樓上加蓋的部分可以用出租的方式，增加租金收入來源，且附近又有大學學區，要找到租房的學生並不難。「結果，估價每坪多了兩萬元！」黃淑苓開心的表示。

近來，政府一方面積極出手壓抑房價，一方面更接連針對青年首購族釋出利多，「五年來，沒有比現在對首購族更友善的房貸環境了！」陳惠蘭觀察指出。未來內政部的青年安心成家方案，可望與財政部的青年安心成家首購方案合併使用，優惠額度最高將可提高到七百二十萬元，還款年限也拉長為三十年。不過，並非每個人的條件都同時適用於優惠專案，還是必須以年齡、家庭收入、購屋狀況等來分別檢視。

第三招：比較政府優惠方案

以今年初內政部研擬開辦的青年安心成家方案來看，首購者的年齡必須在二十到四十歲之間，若在大台北區域，家庭年收入須在兩百四十七萬元以下，且只要是兩年內購買的房子皆可適用。而財政部的青年安心成家首購方案則放寬年齡到四十五歲，且嚴格規定借款人與配偶名下皆無自用住宅才可申請。

如果政府優惠房貸額度無法完全滿足貸款需求，那麼只好搭配銀行的自家專案。土地銀行個人金融部經理黃滿生建議，銀行審核房貸時，除了考量房子的區域外，建材品質優良、信譽良好的建商也會納入考量之一。如果銀行與建商剛好有配合建築融資，那麼在房子蓋好之後，通常也會提供建商銷售時較優惠的房貸專案，民眾可多詢問比較。

除了爭取成數、寬限期外，民眾也要注意，辦理房貸時，銀行是否另外加收開辦費、帳戶管理費、鑑價費、手續費等相關費用。陳惠蘭提醒，財政部已規定各家銀行，須將相關費用換算為「年百分率」，並公開揭露，所以不要只單純的比較房貸利率，而忽略了動輒數千元的手續費用。

「別讓自己的權益睡著了！」黃滿生提醒，一般房貸客戶貸款之後兩到三年期間，若繳息狀況良好，則可向銀行提出調降利率的申請。面對升息趨勢，好不容易圓夢買到人生第一棟房子的首購族們，更是要好好的精打細算一番了。