馬志玲天價改造國貿大樓的內幕

寸土寸金的台北信義計畫區，近日竟出現兩千四百坪的綠化公園，與熙來攘往的辦公人潮，形成強烈對比。以信義計畫區土地行情每坪七百萬元換算，這座公園市值高達一六八億元。

在公園風光揭幕的背後，卻隱藏著一個長達二十餘年外界不知道的祕密。

追求完美，請伊東豊雄跨刀

國貿大樓旁基隆路與松壽路口，由世貿中心四合一建築物共同擁有的法定空地噴水池廣場，因汎水池水位過重，加上展覽大樓終年不斷的展覽活動，大型貨櫃不斷壓載，導致公園底部樑柱下陷、鋼筋腐蝕，讓位於公園正下方的國貿大樓停車場飽受漏水之苦，與樓上知名外商公司的專業形象不協調。

「二十多年了，汎水池伸縮縫（為熱脹冷縮預留的空間）、連續壁（擋土擋水設施）年久失修，我們不知道花了多少心力解決漏水問題。」台北世貿中心國貿大樓公司總經理張所鵬說，三年前，國貿大樓為了徹底解決滲水老毛病，開始協調其他三棟建築物管理單位共同整修，但過程並不順利。

出資比率談不攏是最大關鍵，由於無法取得百分之百的共識，最後元大決定一肩扛起七成經費，與外貿協會、國貿局在二○○九年八月開始整修。

但整修一個公園為何要花上一億餘元？

張所鵬說，開始施工後，才知道蓋公園的學問還真不少，首先，光是刨除舊結構就花了兩千萬元，最棘手的還不止於此。去年農曆年，台北天天下大雨，國貿大樓的員工都放棄休假，待在地下室做防水措施；甚至去年夏天八八水災之前，也因下午一陣午後雷雨，正在施工的公園工程也無法承受突如其來的水量，讓國貿大樓地下室嚴重漏水。

馬志玲追求完美的個性，就在此展露無疑。他除了聘請建築師伊東豊雄與老牌互助營造共同執行，因為工程嚴重延誤，總施工人數高達三千五百人次。

為了強化公園的防水性，世貿廣場比照國際最高標準，採用單價較一般貴三倍，可以快速聚合的「純聚脲」噴塗材料，並使用耐溼性最好的類地毯草，以及高爾夫球場使用的台北草兩種草皮品種混搭，搭配天然石材地磚，一億餘元的公園才大功告成。

開幕當天，親自來台灣驗收的伊東豊雄，也對完成後的公園相當滿意。他說，世貿廣場是他全球第一個設計的公園案，當初設計理念希望可以提供市民很平靜、幸福的感覺，而且不管從哪個角度欣賞，所看到的景象都不同，有人覺得是一朵牡丹花，有人認為是幾何圖形，象徵朝向未來無限的生命體。

入主九年，投入五億改造

馬家願意砸重金整修兩千四百坪的公園，顯示對於國貿大樓的高度重視，外界不知道的是，馬家入主國貿大樓九年來，已投入五、六億元改造高齡二十三歲的大樓。

為迎戰競爭激烈的信義計畫區商辦租賃市場，國貿大樓幾乎每年都有不同工程在進行，從頭到腳、裡裡外外至少已投入半個資本額汰換硬體設備，最大一筆支出是五年前砸兩億元更新中央空調系統。

今年初，又引進日本進口電動防水閘門，防水高度比台北市捷運站水文線高出二十多公分，甚至規畫出一套引導淹水進入地下三樓的蓄水池，被房地產業者形容為全台北市防水係數最高的辦公大樓。

「有人曾問我，國貿大樓花這麼多錢改善屋況，公司會賺錢嗎？」張所鵬卻說，「提高成本，反而更能創造營收！」反映在國貿大樓財報上，去年營收十四億元站上歷史新高，每股賺四元，最大貢獻來源是占營收五五％的辦公室租金收入。

維護完善，出租率將近一百

龐大的資本支出，的確讓國貿大樓折舊成本大幅攀升，但也因為對於硬體設備的高標準，反而帶動國貿大樓出租率提高、租金上漲。過去五年，國貿大樓平均出租率高達九八％，高樓段每坪租金開價三千兩百元，今年中，甚至將達到一○○％滿租率；在空置率近二○％的信義計畫區商辦市場，逆勢殺出一條血路。

國貿大樓副總經理潘應辰說，國貿大樓大門口有一張兩千元新台幣的放大照片，這是他們招租的祕密武器，因為國貿大樓照片是全台唯一出現在新台幣上的商辦，每次遇到外商與大陸客戶，高階主管都會從皮夾內拿出這張兩千元鈔票，幾年前他們乾脆把鈔票放在門口，證明國貿大樓不可取代的地位。

女人最大的祕密是年齡，辦公大樓無法隱藏的是屋齡，但國貿大樓靠著吹毛求疵的要求、鍥而不捨地努力與堅持，克服種種人為困難，換來近一○○％的出租率與高獲利，這樣的精神正是其他商辦大樓值得學習的。