三個魔鬼細節 打造全球每坪最貴豪宅

香港本島深水灣「香島道三十七號」別墅，二月底以每坪約新台幣一千六百萬元成交，刷新全球住宅史上天價紀錄，促成這筆交易的背後人物，正是甫上任第一太平戴維斯大中華區首席執行官的李偉文。

三心法包辦豪宅商辦成交紀錄

李偉文是誰？在香港，有人稱他為「刁王」，去年他才剛以第一太平戴維斯香港總經理身分，帶領香港分公司投資買賣部門成交兩百億港元（約新台幣一千億元）交易案，也讓第一太平戴維斯在香港商用不動產市場市占率攀高到五成，其中，最受矚目的指標案就是宏利保險大廈，以二十二．五億港元賣給香港首富長江實業總裁李嘉誠旗下的新加坡基金，寫下二○一○年香港商辦最高成交總價紀錄。

同時包辦目前香港豪宅與商辦成交價新紀錄的李偉文，今年初可在香港不動產市場出盡鋒頭。

提到李偉文，認識他的人，第一個反應一定是「銷售天王」。曾在香港與李偉文接觸過的前美林亞太區資本投資部主管李灌晏說，「仲介的角色就像是紅娘，如果對於每件案子的掌握度不夠，很難在爾虞我詐的商場中生存，而Raymond（李偉文英文名字）剛好在這方面特別擅長，因此獲得客戶高度信任。」

從基層不動產業務員一路爬升至執行官的李偉文，進入第一太平戴維斯已二十二年，最早他是負責辦公室租賃，因業務特質強烈，後來轉任投資買賣部門，表現依舊亮眼，去年底，更被倫敦總部拔擢為大中華區首席執行官，掌管兩岸四地十六座城市。

李偉文（左）與第一太平戴維斯亞太區首席執行官麥家洛主持香港旗艦店開幕。

心法一 永遠站在第一線衝鋒

李偉文第一個成功心法是，永遠站在第一線。

業務員是靠經營個人特色勝出，李偉文過人的魅力，來自於無比的自信。「光是宏利保險大廈，我的佣金收入就四千多萬港元(新台幣二億元)。」李偉文毫不掩飾地說出他傲人的成績。

他的業務性格，從一張小名片就展露無遺。有別於外商公司總裁深怕讓陌生人知道手機號碼，李偉文的個人名片，頭銜下第一行字，就印著他在大陸與香港的行動電話號碼，直接告訴客戶「要找我隨時都在」。

第一太平戴維斯台灣分公司董事長朱幸兒說，李偉文是極少數位階這麼高仍在第一線做業務的領導人，跟在他身邊做事，很刺激，也很有挑戰性。

說話速度極快的李偉文，採訪過程，每十分鐘就接起一通電話，對業務親力親為的他，不只企業賣方要處分資產，直接指名找李偉文，連買家要投資，都會先詢問李偉文有什麼好案子可以推薦，共通的原因就是「成交速度很快」。

李偉文舉例他去年成交的香港西九龍複合型不動產「奧海城」案，奧海城由香港信和集團投資興建，但股權分別屬於五個股東，信和集團占四成，另外六○％分別由四個業主持有，背後牽涉複雜的股權結構。

李偉文說，信和集團當時請他找客戶接手股權，因為總金額太高，而且不能百分之百持有，無法吸引買方下手，於是李偉文大膽地先整合信和集團與其他四位股東的股權，再由他找到美國私募基金接手，最後以四十五億港元拍板定案，李偉文也賺進一千七百多萬港元佣金。

此外，李偉文賣出的史上最貴豪宅「香島道三十七號」，在香港豪宅市場流通很久，李偉文坦言，買得起總價四億港元豪宅的富豪並不多，但他回過頭分析，一座城市總有千分之一的有錢人，金額並非他們購買豪宅的關鍵，重點是房子可不可以滿足他們對豪宅的需求。

由於香島道三十七號地理位置高，視野景觀一流，李偉文最後仍透過在香港累積的深厚人脈，找到企業主買家。

如果說，房地產市場的訊息是一盤散沙，仲介就像是一個漏斗，李偉文會先過濾所有市場資訊，再向客戶介紹，因此也大幅縮短交易時間。

「刁王」代表作——李偉文寫下豪宅、商辦成交紀錄的案件

宏利保險大樓

香島道37號別墅

心法二 銷售前先提改進報告

「我們不是一般的房屋仲介，不能在大海撈針。」李偉文說，所有物件到他的手中，他都會先反問幾個關鍵問題，這棟房子要租給什麼類型的零售業者，每個月可以收取多少租金？

李偉文成功的第二個心法是提升物件的附加價值。尤其這三年隨著房價逐漸走高，不少收益型不動產只剩二％租金報酬率，但李偉文就是有辦法讓買家願意買，因為在銷售之前，他就已經先提出一個改進報告，甚至不惜找建築師討論動線，創造買方的想像空間。

此外，把損益表當經營之母的李偉文，除了有業務員的積極態度，更有專業經理人的數字力，是他第三個成功心法。

○四年，第一太平戴維斯為了去蕪存菁，卸下昔日包袱，剛上任香港總經理的李偉文，首度採用個人利潤中心制度經營。當時他要求會計部門列出每位業務人員的每月總開支，包括他在內，都要做到與薪資相同的生意，才算打平。

推行一段時間後，不但淘汰不少高薪但生財力低的員工，更讓那一年香港分公司營收達到八千萬港元，比二○○三年多了八倍。

心法三 獎賞分明衝高獲利能力

○七年，第一太平戴維斯獲利陷入瓶頸，李偉文又祭出高薪挖角一招，大量吸納外商顧問公司五大行內頂尖人才。

李偉文顛覆行內固定的獎金制度，「以前大部分代理行都是要等年尾才分紅，我就改為多勞多得制，每單拆佣，另加額外獎金，在利誘之下，果然吸引業務員更賣力替公司賺錢，○七年香港分公司利潤又破紀錄，高達一億五千萬港元。」

李偉文說，雖然今年很多歐美外資私募基金仍積極在亞洲找尋標的，投資人也對辦公大樓仍舊充滿高度興趣，但他們也遭遇愈來愈難找到合適標的的課題，因為好的辦公室資產都掌握在本地財團與家族手中，只好轉往外圍開發。

李偉文說，未來五年，中國大陸與台灣是大中華區商仲界最大的成長動能，台灣與中國大陸未來一定要整合成一個平台，共用資源，希望到二○一五年，每年可以達到五億港元（新台幣二十五億元）的營收。

就內部管理而言，李偉文認為，第一太平戴維斯不可能會有「吃大鍋飯」的營運模式，他將祭出更高的分紅制度，只要做得好，就給獎金。第一太平戴維斯香港分公司，去年就有員工拿到一千多萬港元的薪資，李偉文獎賞分明的經營模式可見一斑。

面對兩岸三地政府為了抑制房價，同時釋出嚴厲的打房政策，李偉文認為，市場因為信心不足問題，至少會觀望、修正一年半，到二○一二年底才會大幅復甦。

他更認為，面對未來十二個月更要步步為營，每個案子都很重要，不可以輕易放棄，以賺最多佣金的案件為優先，李偉文要把自己在香港的成功經驗，帶到兩岸四地，讓這支優秀團隊，持續在大中華區市場稱霸。

為了開拓台灣市場，第一太平戴維斯亞洲一級主管3月來台拜訪客戶。

李偉文
現職：第一太平戴維斯大中華首席執行官
經歷：第一太平戴維斯香港董事總經理、第一太平戴維斯租務部主管