一年看3000間房子累積億元身價

林心怡

房地產

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740期

2011-02-24 15:32

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她，出身農村，一家十口擠在十幾坪大的房子裡；出社會後，是一位公務員，月領六、七千元薪水；如今，已是身價數億元的房產大戶。在高房價時代，她與你分享買房絕招。

「買房子只要存夠自備款，勇敢跨出第一步，其實沒有這麼難啦！」談起高房價時代，年輕人大歎買不起房子，房市投資資歷逾三十年的Joy（化名）用過來人的經驗鼓勵年輕人。

的確，還沒成為股市與房市理財達人之前，她只是出身貧苦的呆薪族公務員，如今手上握有台北市大安區、信義區多戶住宅與店面，價值高達數億元，卻依舊不改樸實本色。

細數Joy在房市的經典戰役，她曾經花四千萬元在台北市仁愛路買下一戶名宅，不到一個月轉手就獲利千萬元，去年以一．五億元投資的師大路兩間店面，也在短短二個月的時間轉手帶租約，以近二億元成交，獲利五千萬元。而目前手上還有仁愛路二段的二億元店面，瑞安街與安和路的上億元住宅等，粗估她經手的房市金額，就多達數十億元。

「其實投資房市賺錢不用什麼高深的學問，就是一個『勤』字訣。」Joy話說得雲淡風清，事實上，她三十七歲時從公務員退下來，開始投資房地產，多年來維持每天至少看十間房子，一年看三千間房子以上的習慣，三十年如一日，幾乎未間斷。根據一位資深房仲業者的描述，她的房市投資實力與認真程度，足以媲美台北市知名房市投資大戶黃永義與「劉媽媽團隊」，在台北市房產理財圈其實小有名氣。

成功脫貧退下公職每天看盤、看屋

「當年我們一家十口、八個兄弟姊妹，就擠在一個十幾坪大小的房子裡！」回憶兒時農村家庭的清苦歲月，Joy不自覺地倒抽一口氣。

「我還記得，那時常常白天都是處於挨餓的狀態，夜晚經常餓到睡不著覺。」「印象最深刻的是，直到上國中，八個兄弟姊妹還是睡在無隔間的上下鋪，不要說沒有自己的房間，就連活動的空間都很有限。」Joy苦笑著說，那時半工半讀完成大學學業，為的就是要努力賺錢，完成兒時想要擁有溫飽家庭的渴望。

時序來到一九七七年，那年已婚的Joy也才二十四歲，由於夫妻二人都是公務員，每人月薪都不過六、七千元，為了買人生的第一戶房子，除了固定的薪水，靠著當家教兼職賺外快，每月硬是一起存下一萬元，整整二年省吃儉用，才存到了二十萬元的頭期款，貸款買下總價一百萬元的第一棟房子。

「當時我們都很窮，手頭很緊，但兒時窮苦的記憶，讓我很想自己擁有一間房子，現在想想，如果當時沒勇氣買下第一間房，就不會有今天的我！」Joy回憶道。「還記得頭兩年為了存錢買房，我們夫妻二人不買衣服、不外食、最常做的娛樂，就是窩在家裡看電視。」Joy形容道，「當時我每天記帳，不開車、不買奢侈品，最大的興趣就是研究股市與四處看房子。」

Joy笑著說，那時雖然結婚了，還總是撿兄姊們不要的衣服來穿，尺寸太大就自己修改，只要是花錢的娛樂，也都是盡量避免，這樣節儉的習慣，到現在依然沒多大的改變。Joy打趣地說，「到現在我常穿的衣服還是那幾件，每次買新衣服，都是朋友看不過去說了我兩句，我才想到應該添購新衣了。」

一九八○至九○年代，正值台股起飛期，Joy投入辛辛苦苦存到的五十萬元，讓她在股市上大賺，連自住的第一棟房子，也從一百萬元大漲到五百萬元，增值五倍，讓她的財富大幅提升，光是個人的總資產就超過八位數字。一九九○年，Joy做了兩項重要的決定：計畫換屋至大安區，與退下公職，當個專業股市與房市投資人。之後每天看盤、看房子，理財投資成為她最重要的事業。

給薪水族的幸福買屋建議

選中古屋：通常預售屋開價反映一、二年後的價位，以目前房價相對高檔來看，未來行情較難預測，選中古屋相對比較穩當。
勇於議價：要先了解該區行情，中古屋可從75折或8折開始議價，很喜歡或要自住的物件最多接受85折至9折。
選保值產品：要避開短期漲勢過高會泡沫化區域，例如新莊副都心預售屋等，自住者最好挑步行至捷運站（或即將成立之捷運站）5至15分鐘內可到，或有重大建設題材的周邊產品，但要避開離市中心太遠的標的，如淡水捷運站等。

「只要選對房子，長線來看，都是多頭」

「總之，我就是個很有賺錢企圖心的人！」分析著自己成功的祕訣，Joy進一步說明，為了投資股票，她會花大錢學技術分析、甚至研究法人才懂的套利交易模式，幫她在股市賺到另一桶金；為了更了解房市行情，她經常在每天台股收盤後，就跑去看房子，有時候忙起來連午飯都忘了吃；為了要打聽房市訊息，她還會經常找不同的房仲業聊行情、聊市場、套交情，搶先掌握賺錢的機會；為了提高房市標的的轉手性，甚至還曾花上萬元的學費，學習基礎風水。

「其實只要選對房子，長線來看，房市都是多頭的。」Joy表示，尤其是對於自住型的購屋人來說，只要符合自己的需求、挑對好標的，隨時都是購屋的好時機。」例如她的第一棟房子，十年後以五百多萬元出售，讓她整整獲利五倍；九三年在大安區以每坪近二十萬元買進的住宅，至今每坪也有八十萬元的實力，足足增值四倍。

「Joy很認真做功課，對精華地段的行情很熟悉，出手向來快、狠、準，多年來與她配合投資房市，幾乎沒看她賠過錢！」專營住宅、店面市場的住商不動產店長許孝仁如此形容，「她還曾經有沒看到房子，就出手簽約買下的例子。」原來，當時Joy早就對該戶周邊的房價行情、交通環境優缺點、格局瞭若指掌，一聽到符合標準的物件，馬上出手，果然不到一個月轉手獲利千萬元。

「惟有勤勞才能精準抓住價格，掌握房市敏感度！」現在仍每天至少要看十間房子的Joy笑著說，即使去年央行打房政策不斷，但仍無損她持續看房子、投資房地產的熱情。

「只是我現在購屋之前會更加謹慎！」Joy分析，長線來看，她仍看好台北市未來二至三年的多頭行情，只是從總經面來看，當M1b（國人短期流通資金﹢活存）與M2（M1b﹢定存）呈現死亡交叉時，代表國人持有活存投資股票、房市的資金動能遞減，加上今年下半年有一二年總統大選的不確定因素，她認為，下半年房市小幅修正的機率高，但修正幅度不高，頂多五％，但不想錯過好屋的自住型購屋者，還是可以像她一樣勤看房子，有適合的標的就大膽進場。

幸福買屋五大方向

不過，在高房價時代，該如何聰明買屋？Joy分享了她的購屋五大訣竅。

訣竅一：挑地點佳，具題材性的房子

購屋最重要的就是保值性，Joy認為，在挑選標的上，可設定未來一、二年，總價可以漲一至二成的標的，這時候，挑地段、選有未來性題材的房子，就顯得格外重要。

「尤其是精華地段出現的高價土地標售時，就會帶動該區域周邊房價大漲，例如當紅的信義計畫區，豪宅每坪開價百萬元，甚至出現三百萬元的天價，一旁鄰近的區域，一樣可以找到三、四十萬元的中古屋標的值得投資。」Joy指出，像是信義計畫區還有土地要蓋豪宅，比方說亞太會館那塊地，未來要推每坪三百萬元的豪宅，那麼新推案豪宅一定會帶動周邊的房價。所以像是大安區、信義區這些精華區都是房市不敗的區段。

此外，目前與未來有捷運，以及有題材且未來有潛在性利多的區域，也是不錯的選擇。例如捷運信義線、松江線周邊房價，在經過交通施工的黑暗期後，未來房市也有想像空間；至於潛在利多題材，則像是忠孝復興站周邊的正義國宅，即將拆掉蓋ＳＯＧＯ三館與晶華酒店，或者是台北車站五鐵共構周邊的房子，都是她積極鎖定、長期投資買屋的區塊。

訣竅二：選擇採光佳、風水好的房子

房子最重要的是採光，當然，最好是三面採光，代表光線好，房子會覺得特別亮；其次是兩面採光；如果只有一面採光的房子，光線比較暗，未來在賣的時候，價格會受影響！所以在買的時候要特別留意這一點！

「買房子看風水，不是為自己看，而是為將來的買方看。」曾花錢上風水課的Joy笑著說，因為她就曾遇到買家帶風水老師一起來看房子。

Joy滔滔不絕地分享著，例如門口不能有電線杆、一棵大樹；若是一樓的住戶，住家正下方最好不要有地下停車道經過，因為一般人不會想買這種房子，將來脫手性就會不好；另外，「背山」表是有靠山，但若是「面山」視野看不出去的話，房子未來的轉手性也不好。

訣竅三：避免嫌惡設施與凶宅

比方說高壓電塔附近、加油站、福地(墳墓)附近的房子，她都會避開，最重要的是，一定要避開凶宅，雖然現在有些房仲會在提供物件資料上，註記是否為「凶宅」，但對一些年代久遠的房子來說，房仲業務在簽下該房子的時候，也不見得會知道。所以如果決定要買房，又聽到不好的「風聲」，可以請信賴且經驗老到的業務員去查，例如，請民意代表發文給派出所，給對方住址查證是否曾有凶殺、自殺等案件，即可得到相關的資訊。

訣竅四：與經驗老到的房仲維繫好關係

要與房仲做「好朋友」，一旦關係良好，只要有好的案子，就會第一個通知你。「就像我認識三百位房仲業務，熟悉的有六十位」Joy認為最好找比較專業、有口碑的房仲業務，例如住商不動產安和店店長許孝仁，就是她讚不絕口的房仲業務。

「例如前不久我在台北市東區，與另一位買主競購同一間店面，我都已經出到二．一億元，硬是比對方多一千萬元了，居然還被搶走。原因就是幫我出面談價的仲介實在太沒經驗了！如果是比較專業的房仲，就不會出這種錯誤。」講到這裡，她仍掩不住惋惜的神情。

訣竅五：價格要抓得精準

通常買房子，中古屋我會從市價的八折開始殺起，若是好的物件，競爭者也比較多，最高會以九折的價錢買下，即使是自己要住的房子，又很喜歡的話，頂多也只能接受九折的價錢，「因為通常賣方都會預留一成的殺價空間來定價，至少不要買到高於市價行情的房子。」

不過，Joy強調，買房子要量力而為，才不會被房貸壓得喘不過氣來。「就像股神巴菲特所言，永遠要留三成資金。」Joy笑著說，她之所以能在房市投資多年屹立不敗，就是因為她總是保留三成的投資資金，並預留未來五年本利攤還的房貸資金。

對於有心買想屋的薪水族，Joy以過來人的經驗建議，除了存夠自備款，精算每月房貸最多不要超過薪資的一半，最好再預留一年半載的房貸預算，以免碰上重大意外時，讓自己陷入還不出房貸的窘境，這樣才是高房價時代從容買房的明智之舉。

未來房市看法
房市呈現短空長多格局，未來二至三年持續看漲，新手投資者可持續看屋，不過在兩岸政府打房持續、資金動能開始不足（M1b與M2走勢呈現死亡交叉），與下半年選舉不確定因素下，若要自住的人，可在第二季後找買點；投資客要更謹慎，因為漲多的房市可能會在下半年拉回修正。

打敗高房價的達人不敗心法