精選一線建商、挑地段的不敗心法

林心怡

房地產

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740期

2011-02-24 15:21

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原本從事家具買賣、代書工作的寶哥，從投資台中法拍屋、北屯區大坪數房子起家，目前專注台中七期豪宅，是手上擁有價值數十億元房產的專業投資人，他的購屋觀念與想法，值得探究。

一身西裝筆挺、坐在台中七期豪宅一樓會客大廳裡，眼前的寶哥(化名)，今年四十七歲，看起來頗有台中中小企業老闆的氣勢，細數他手握台中七期一線品牌、一線路段豪宅的指標案，包括「聯聚怡和」、「寶輝花園廣場」等，都是總價上億元的當地指標性豪宅，每戶潛在獲利至少逾二至三成，手上長期持有的豪宅戶數，至少超過十間。

「寶哥算是台中豪宅市場可以放個二、三年以上的長線投資人，因此投資報酬率也相對較為豐厚。」曾幫寶哥處理不少案子、有巢氏房屋七期新光店店長蔡智豪如此形容。例如寶哥在二○○九年買下七期一戶二百多坪的「寶輝一品」，每坪僅四十幾萬元成交，目前開價五十八至六十萬元計算，帳面獲利超過買入總價三成，若以付四成的貸款計算，獲利至少八○％。

不過隨著政府打房、台中豪宅市場漲幅趨緩，以及礙於當地豪宅新案僅能貸款六成五的限制，目前寶哥房市投資眼光放得更遠了，不但會找友人一同合資「團購」豪宅，且貸款成數僅三成左右，投資房市口袋深度可見一斑。

合資「團購」抗打房看好七期實力

問起寶哥對台中未來房市的期待？只見他豪邁地說：「一旦台中七期的歌劇院完工，周邊豪宅可望有每坪百萬元的實力！」而從台中七期歌劇院周邊的「寶輝花園廣場」等每坪建案開價六十萬元來看，換句話說，若一三年台中七期具有國際級的地標歌劇院完工後，他相當看好周邊房價有四成的漲幅。

在地段的選擇，寶哥自有一套「裁縫師理論」，「一件衣服要賣到好價錢，除了裁縫師的技術要好，好的布料也很重要，而好地段就是房子賣相好的最佳『布料』！」綜觀台中七期內豪宅區，寶哥最看好歌劇院特區周邊的建案，例如他所買的「獨秀」、「寶輝花園廣場」、「寶輝一品」等，都是歌劇院周邊標的。

「我們這邊不像台北市近二年房價漲翻天，能夠賺到總價二成的漲幅就要偷笑了，台中豪宅市場其實已經悶了好久了！」相對台北的高房價，寶哥認為未來七期仍有補漲空間。

其實在成為專業房市投資客之前，寶哥在高職畢業後，曾經當過家具銷售員，與友人合夥做代書工作。從小家中務農的他，家庭環境欠佳，因此想要致富的企圖心強烈，也正因代書的工作，常常接觸到房地產買賣訊息，也建立不少人脈以及生意上可以合作的「金主」。

「還記得我的第一間房子是在一九八九年、大約是二十五歲時買的，還是間位在台中北屯區，總價二五○萬元的便宜法拍屋！」寶哥笑著說，「當時買法拍屋不像現在有銀行代墊機制，標到房子後，必須在一周內付清，所以從事代書工作建立的金主人脈，就派上用場了！」

「但是金主借錢給你買房子，你還是得拿房子跟銀行貸款還錢呀！」寶哥笑著說，跟大多數年輕人首購房子一樣，一開始那筆七十五萬元的頭期款，也是他努力工作、兼差，省吃儉用存下來的辛苦錢。

二年後，這戶房子以總價三一○萬元賣掉，加上工作所得，讓寶哥存下人生的第一桶金。二十八歲那年，寶哥累積了房地產的專業與人脈後，成為專業的房產投資人，而這戶三十八坪的「購屋初體驗」，卻是他截至目前為止購買坪數最小的房子。

給薪水族的幸福買屋建議

設定預算：先評估自己的購屋預算，先抓2成的自備款後，再精算每個月可以負擔的房貸金額，一般來說，最好不要超過總收入的一半
買屋三要：地段要好、交通要便利、生活機能要舒適，即使目前房價較高，遇到短線修正後，長線仍有走強的空間
自住看房：房市想短線投資大賺機率不高，以自住的角度，幫下一位屋主考慮，慎選建商品牌、外觀、格局方正、採光良好、景觀、風水都要特別留意
仔細檢視：有些過度裝潢的房子，不是賣高過於市價，就是掩飾其缺點，尤其是中古屋，必須檢查是否有壁癌、漏水、海砂屋情形，以及通風與排水的問題

專買大坪數高總價錢滾錢才有利潤

沒投資台中七期豪宅前，寶哥就專門投資大坪數的房子，再做裝潢加工、隔間與重新包裝轉售，大概抓個每坪一．五萬元的裝潢成本，轉手賺個總價三成左右，行情好時，賺四、五成的也不在少數。尤其在九二一大地震、ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間，撿了不少「物美價廉」房市好貨的寶哥，獲利更是豐厚。

「例如我在ＳＡＲＳ期間就曾以每坪五．六萬元，買下一戶一二○坪的房子，裝潢費只需花個一八○萬元，九個月後就以每坪十一萬元賣出，獲利整整一倍！」寶哥笑著說，當時他專買大坪數的法拍屋、中古屋，除了熟悉市場行情，可以取得較低的購屋成本外，他還培養了一票做水電、木工的「固定班底」，而自己就扮演「設計師」的角色，省下聘請設計師的費用，「很幸運的是，我的審美觀還不錯，每次包裝後的房子再出手，總能賣到不錯的價錢。」就這樣，靠著中古屋錢滾錢的投資，讓寶哥累積不少財富與置產的敏感度，也讓他提早嗅出了台中七期豪宅的商機。

○五年，寶哥開始投資高總價的七期豪宅市場，「就如同我先前說的觀念，要買高總價的房子，才有市場區隔，轉手才會有利潤嘛！」寶哥滔滔不絕地分享他的台中豪宅投資經。

「但投資台中豪宅跟北部不大一樣，除了地段要好，建商品牌很重要，而且台中房地產不像近兩年北市精華地段，一下子就漲這麼快，要以一、二年以上的投資眼光跟心態，中長期持有，才不會賠了夫人又折兵。」搭上○五、○六年台中七期豪宅的上漲波，讓寶哥手上獲利七、八成的豪宅不在少數。

建商品牌加上好地段增值「差很大」

「只是，對照近兩年台北市、新北市的豪宅飆漲，台中七期豪宅部分漲幅不過二成而已，不少台北下來，不懂得購買一線品牌建案的投資客，慘遭套牢，甚至賠錢出場的大有人在。」與寶哥配合多年的蔡智豪如此形容，「也正因寶哥的眼光放得遠，懂得挑地段、買台中一線豪宅建商的產品，加上口袋夠深，總是可以賺到二成獲利，從來沒看他賠過錢。」

至於哪些才是台中當地認同的七期豪宅建商品牌？寶哥分析道，一線指標性建商有聯聚、寶輝、龍寶、精銳等，又或者總太、惠宇、由鉅等，他舉例，○六年同樣是位在七期豪宅的「聯聚信義」與某上市公司推出的建案，每坪價位約在三十五萬元至三十八萬元左右，總價上億元的豪宅。如今，聯聚建設一坪開價八十萬元，後者只有四十五萬元，品牌不同，價位就「差很大」，跟一般人認知的要買就要選擇上市櫃建商品牌有所不同。

展望未來，寶哥認為，隨著台中土地價格上來，悶了好久的台中豪宅房價也會跟著動起來。「例如力麒建設之前在七期標每坪三百萬元土地，現在已經有人喊到三三○萬元了，這代表周邊尚未反映土地漲勢的房價，未來也有補漲空間。」寶哥指出，隨著第一季新豪宅案房價墊高，例如「國泰府會觀道」一坪開價四十七萬元至七十萬元來看，將可望帶動周邊豪宅的比價效應，預計下半年是台中七期豪宅相對較好的進場點。

未來房市看法

看多台中7期未來2年多頭走勢，2013年歌劇院特區周邊一旦完工，周邊豪宅價格每坪有百萬元的實力，有4成的補漲空間，惟投資台中7期豪宅，必須有長線投資的耐心與眼光，否則不容易賺錢。

打敗高房價的達人不敗心法