「養」老屋待改建 長期抗戰挖黃金

踏著已經故障的電動手扶梯，步上新北市永和區福和戲院二樓，一股濃濃的霉味立刻沁入鼻腔，彷彿進入另一個世界。

黑暗的走道，沒有任何照明設備，只有室外陰暗的光線，照著用磚塊沿牆砌出的一整排攤位，而攤商早已撤走，堆放著拾荒者撿回來的塑膠罐等回收物，好不容易看到盡頭的尾端，有一盞二十瓦鎢絲燈泡微弱地亮著，緊閉的鐵門外，貼著褪色的春聯，這是許振益在福和戲院買的第一間老屋。

房客是一對在中正橋邊經營廉價卡拉ＯＫ店的中年夫妻，「我一個月只租他們四千元，在永和其他地方，租不到這麼便宜的啦。」許振益熟門熟路地往前走，經過他去年買的另一間屋子，門口擺著瓦斯爐與鍋具。

「室內雖然只有五坪，但外面這些公共空間都可以隨便用，看是要當廚房、還是曬衣服的地方，也有些以資源回收為生的房客，就當作放雜物的儲藏室。」許振益從容地說。

當紅戲院沒落 好地段養地靜待都更

這些老屋的前身並非住家，二十多年前由建商投資興建四層樓建築，一樓為市場，二至四樓有福和戲院及公寓，為住、商合一建築，啟用後始終無法聚集人潮，反而是市場外違規攤位林立，生意比市場還好，市場經營沒幾個月就沒落，連放映二輪片的福和戲院，也都在二○○二年停業。

早期持有攤位產權的房東，乾脆把攤位改裝成住家出租，坪數從五坪到二十餘坪不等，雖然居住條件不好，但因為租金極便宜，很受低收入戶歡迎，整棟至今還住著五、六十位住戶。

「你很難想像這麼破敗、髒亂的地方還有人住，不要說住在這裡，再便宜都不會有人想買！」被許振益形容為荒屋的福和戲院，他擁有三戶，二○○八年最早買的一間，一坪才十八萬元，一戶八十八萬元，現在行情漲到一戶兩百萬元，三年成長了一．二倍。

已住在福和戲院附近二十幾年的許振益，是台北市知名江浙菜餐廳「鼎富樓」的董事主廚，他每天騎機車到武昌街工作時，總會經過戲院，看著它從興盛走到衰敗。有一天，他看到地方民意代表積極推動福和戲院都更的新聞，讓他開始動念投資。

「如果你不看福和戲院的外觀，它的地段其實非常好，對面是軍公教福利站，左邊是中華電信，後面是郵局，拐個彎就上福和橋，到敦化南路不用十分鐘，一旦都更改建，會整個谷底翻升。」許振益看上福和戲院夠老、夠髒，不熟悉的投資客不敢碰，如果慢慢挖寶，應可以撿到便宜物件。

有了第一間投資心得，去年許振益又透過鄰居太太介紹，買下福和戲院一、二樓各一戶，室內僅五坪大的舊店面，每坪單價二十二萬元，總價才一百一十萬元。

許振益發現，福和戲院每戶店面格局都不一樣，最值得買的是挑高四米以上的，因為可以做夾層，室內坪效立刻提升五○％，秉持這樣的觀念，許振益買下這兩間店面並不打算馬上回收資金。以一樓的店面為例，他花了十二萬元委託木工師傅重新「拉皮」，不但鋪了新的木地板，又把四米的挑高空間做了夾層當臥室，一樓還多隔了一間洗手間，目前當作套房出租，月收七千元，換算租金報酬率就高達七．六％。

掌握土地持分 搶先購入「拉皮」出租

許振益說，這間公寓不但是兩面臨路的三角窗，又正對新店溪，以後改建可說是現在流行的「景觀住宅」，又是一件都市更新的好標的。許振益建議，看好都更商機的投資人，要看周邊是否有土地可以擴大整合，像他就很看好永和環河西路第一排洗車場，未來勢必也有都更機會。

隨著福和戲院都更的消息逐漸傳開，也有愈來愈多投資客盯上這塊肥肉，只是使用方法各有不同。據了解，另有一批投資客積極收購福和戲院的一樓產權，看好新北市永和區秀朗路三段停車位需求龐大，近日已打算拆除隔間，全面改裝為平面停車場對外出租，順便養地等都更。

雖然分食福和戲院都更大餅的人愈來愈多，但許振益抱持長期抗戰策略等待。「投資房地產你要用去跳蚤市場尋寶的精神，愈是外人看不上眼的標的，才愈能創造更大獲利空間」，許振益說，他投資房地產的原則很保守，不會想短期回收，財務沒有壓力，以福和戲院來說，「就算永遠都不改建也沒關係，至少還有租金可收。」

給薪水族的幸福買屋建議

• 先求有再求好：年輕人一定要先有第一間房子，否則永遠追不上一直上漲的房價 ，自備款不多沒關係，可以先買單價低、無電梯的公寓高樓層，爬樓梯累一點沒關係，但房價卻很便宜。

• 打破捷運站迷思：年輕就是本錢，有時間與體力拚，只要騎機車到上班地點在半小時以內，有時候房價可以差一倍，尤其騎機車方便鑽小巷，不見得一定要依賴捷運。

• 貨比三家：購屋前要多看多比較，和屋主議價不要急躁，不須一次砍到見骨，因為可能失去成交機會，但也不用急著買，這樣容易買貴，以低於市價一成為底線。

未來房市看法

房地產應該不會立刻崩盤，現在鋼筋、水泥建材都漲價了，再怎麼跌，也不可能回到30年前一坪4萬元房價的時代，我對於今年房地產市場，還是很有信心。

打敗高房價的達人不敗心法

• 買自己熟悉的地段，最好的方法就是從自己的住家附近開始鑽研。

• 不強求，才會買到便宜房子，花時間「搏感情」，才有機會談到好價錢。

許振益  

出生：1954年
現職：台北鼎富樓餐廳董事主廚
投資資歷：20年
投資規模：2000萬元
擅長交易物件：都市更新題材老屋