林伯翰瞄準「御三家」坐擁三金雞母

「台灣人很喜歡日本，很常去日本旅遊，但千萬別憑感覺到日本瞎投資房地產。」新光人壽三大股東之一的第三代，新光國際開發董事長林伯翰，憑藉多年的日本留學經驗，讓他在三十二歲就開始在東洋投資房地產，至今已買過五棟日本房產，其中一棟已獲利了結，其餘四棟分屬住宅大樓、商辦、別墅，投資類別多元。

從小耳濡目染保險與房地產產業的他，為了分散風險、達到固定收益的效果，所以到日本投資房地產。因為台北家已住在高樓林立的市中心，林伯翰第一棟日本房子刻意選擇東京近郊的世田谷區，環境類似台北市的天母。「當時為了到日本旅行時有地方住，加上日本正面臨亞洲金融風暴邁入泡沫經濟時代，房價跌了二分之一，趁著低點進場。」林伯翰說。

群聚效應 鎖定東京金地段

林伯翰雖已是日本通，但購屋地段只買外來人口較多的東京，投資前，更相當依賴日本專業情報，會購買大量房地產雜誌，花時間研究日本專業機構每年評選的「東京有錢人購屋排行榜」、「日本五十大高級住宅行政區排名」。

林伯翰相信房地產有群聚效應，他在東京的購屋地段也偏好港區、世田谷區、澀谷區，也就是日本房仲業者稱的「御三家」，類似台北市的大安區、信義區與天母；相對位置則是現在的東京車站以下，東京左下角七點鐘方向，這裡有錢人最多，因此他目前持有的四棟房地產，除了輕井澤別墅，其餘都位於這三區。

過去十多年日本經濟長期處於不景氣，租屋人口眾多、租金報酬率平均可維持六％至八％，林伯翰第二棟房屋開始鎖定出租住宅。為了吸引租客，他重視交通方便性，於是選擇與六本木之丘同一範圍的「港區」，租金報酬率約六％。

投資住宅收租玩出心得後，二○○三年，他首次在新宿買了一棟中古四層樓商辦大樓。因為房客都是公司行號，付租能力強，每月投報率更高達八％，付完房貸後，還有多餘資金可運用，在全球低利率時代，成功對抗通膨。

門檻不高 引進六本木豪宅

二○○八年，林伯翰接觸到日本西武集團旗下王子飯店在輕井澤投資的獨棟別墅，發現東京度假別墅進入門檻並不高，最低只要新台幣一千兩百萬元，他自己也忍不住買了一戶，並在○九年將產品行銷到台灣，成為西武的亞洲總代理，他為此成立新光國際開發公司，做起仲介日本房地產的生意。由於有意到日本置產的客戶需求逐漸增多，去年新光國際開發也與日本知名住友不動產、森集團合作，代理六本木附近的高級豪宅。

松山機場可直飛日本羽田機場後，林伯翰特別有感觸。他自己去年十二月底到日本輕井澤過耶誕節，上午出發，中午就抵達，大幅縮短一半的交通時間，讓他相信會催化台灣客在日本投資置產的買氣，尤其最近台幣兌日幣為一比○．三五，是適合進場的時機。

林伯翰說，過去兩年，東京御三家三區的房價已上漲五％至一○％，加上新台幣與日幣的匯差有二○％，在東京當包租公固定租金報酬率至少五％，是近期不少台灣投資客紛紛進軍東洋置產的原因。

由於台灣人投資不動產重視的是轉售價差空間，他也遇過不少客戶指名購買租給麥當勞、便利商店的店面，希望可以複製台灣成功經驗，但此類待售物件並不多，這也是台日不動產很大的差異。

「如果你沒有長期住過日本，千萬不要憑感覺購屋，至少要看屋三次以上才下手。」林伯翰建議赴日購屋的投資人，如果要賺租金收益，就要回歸地點；若是純投資買賣，則要考量流通性。

次要考量 報酬與建商品牌

「買房子不像買股票，上午買錯了，下午可以賣掉，一定要考慮二手屋市場。」因此，林伯翰對於房地產名言「Location、Location、Location」，也有一番自己的解讀。

他認為，地段還是排第一，例如環境優美，面對公園；或是交通方便，捷運車站步行三至五分鐘範圍內。台灣人較偏好地鐵山手線內，但其實稍微離開市中心，就有很好的住宅區，是一般觀光團不會去的地方，房價也不會太高。

第二是投資報酬率至少要五％以上，否則扣掉管理費、房貸利息，就所剩無幾。第三是建商品牌，投資人一定要積極蒐集情報再進場，否則購入時，預售屋與中古屋一坪價差可能差十萬元，十年後可能差二十萬元。

林伯翰說，在日本建商品牌與房價成長呈正比，例如，日本規模最大的三菱地所，日本興建戶數最多的三井不動產，或是具高知名度的住友不動產等，不論是公司信用與房屋營建品質都有保障。與台灣相同的是，在日本買到大型建商興建的房子，未來轉手價格也會比一般產品還高。

過去日本人排斥把不動產賣給外國人，但兩年半前全球爆發金融海嘯，日本不少商用不動產淪為不良資產。近期就有非常多富士山腳下的中型旅館、市區商辦跨海來台找買家，最主要是日本人認為台灣人教育水準高、好溝通、有禮貌，很容易融入日本生活環境。這也讓林伯翰看到背後更龐大的商機，打算投資更多資源設立網站。

林伯翰
出生：1964年
現職：新光國際開發公司董事長
經歷：新光銀行、新光人壽董事
學歷：日本明治大學經營管理學院碩士