央行打房打出「量縮價不跌」的市況，在建商不願降價求售、買方還在期望房價往下掉的拉鋸戰下，使得即將登場的928檔期詭譎的氣氛，堪稱歷年之最。
小李選在九月九日黃道吉日與女友完成終身大事，婚前央行打房打得凶，預期房價會回檔修正的小兩口，有意在接下來的九二八檔期買間房子、共同編織小家庭的美夢，但最近問了一下房仲，竟然得到「量縮價卻持續漲」的答案，讓他們懷疑：現在到底要不要進場買房子？
北台灣推案量萎縮
北台灣推案量萎縮
未影響投資型預售產品
寶舖建設董事長劉克健觀察，近期豪宅市場買方仍以鮭魚返鄉的台商為主，由於台北市場太小，「只要一有外來資金進入，池水很快就溢滿了，土地價格不太可能往下走，房價自然不會下跌。」
與往年九二八檔期最大不同，開價屢創新高的瘋狂場景已不復見。市場上新推出的豪宅建案寥寥可數，其中位於台北市中山區南京東路一段神旺大飯店隔壁，由頂高建設投資興建的八十億元豪宅案「天觀」，每坪預計開價一二○萬元至一三○萬元「試水溫」，銷售的好壞與否，被視為年底北市豪宅買氣是否持續的重要指標。
今年九二八檔期將在敦化南路商圈推預售案的劉克健表示，這二十年來，看盡房地產景氣起起落落，對於政策性打房早就已經免疫，因此不畏景氣變化，今年寶舖一口氣就在大安區推出三宗建案，十月初將正式公開的預售案，因為聘請到華裔服裝設計師吳季剛操刀，準備開價每坪兩百萬元。
由於景氣混沌不明，目前建商多抱持觀望保守心態，例如日勝生原定第四季公開預售的南港捷運機廠聯合開發案，近日已決定採取「先建後售」度過這波不明景氣；至於期待後市的建商，仍按原定計畫搭建接待中心，預計等十二月選舉過後，再正式進場銷售。
近日正籌備台北市木柵水岸住宅預售案的嘉磐建設董事長魏嘉銘說，今年九二八檔期遇上十一月二十七日投票的五都首長選戰，檔期嚴重被壓縮，有些個案提早至九月初即展開「潛銷」，多數都延至明年初公開，大家都要把「子彈」保留到年底再強力行銷。
魏嘉銘不諱言，由於「投資客」仍是當前房市最重要買盤，五月以來，央行針對投資客祭出的「選擇性信用管制」政策，是今年九二八檔期重要變數，首當其衝的就是使房市整體銷售率下降。
實際上，這些抑制措施並未大幅影響建商開價，整體房價未見鬆動；再加上這次的景氣觀望原因，並非來自房地產業內部問題，因此「台北客」投資者，逐漸將資金轉戰其他縣市，諸如新莊副都心，投資買氣已經逐漸回籠，甚至「區域客」購買比率都跟著升高。
五都合併有益利多
寶舖建設董事長劉克健觀察，近期豪宅市場買方仍以鮭魚返鄉的台商為主，由於台北市場太小，「只要一有外來資金進入，池水很快就溢滿了，土地價格不太可能往下走，房價自然不會下跌。」
與往年九二八檔期最大不同，開價屢創新高的瘋狂場景已不復見。市場上新推出的豪宅建案寥寥可數，其中位於台北市中山區南京東路一段神旺大飯店隔壁，由頂高建設投資興建的八十億元豪宅案「天觀」，每坪預計開價一二○萬元至一三○萬元「試水溫」，銷售的好壞與否，被視為年底北市豪宅買氣是否持續的重要指標。
今年九二八檔期將在敦化南路商圈推預售案的劉克健表示，這二十年來，看盡房地產景氣起起落落，對於政策性打房早就已經免疫，因此不畏景氣變化，今年寶舖一口氣就在大安區推出三宗建案，十月初將正式公開的預售案，因為聘請到華裔服裝設計師吳季剛操刀，準備開價每坪兩百萬元。
由於景氣混沌不明，目前建商多抱持觀望保守心態，例如日勝生原定第四季公開預售的南港捷運機廠聯合開發案，近日已決定採取「先建後售」度過這波不明景氣；至於期待後市的建商，仍按原定計畫搭建接待中心，預計等十二月選舉過後，再正式進場銷售。
近日正籌備台北市木柵水岸住宅預售案的嘉磐建設董事長魏嘉銘說，今年九二八檔期遇上十一月二十七日投票的五都首長選戰，檔期嚴重被壓縮，有些個案提早至九月初即展開「潛銷」，多數都延至明年初公開，大家都要把「子彈」保留到年底再強力行銷。
魏嘉銘不諱言，由於「投資客」仍是當前房市最重要買盤，五月以來，央行針對投資客祭出的「選擇性信用管制」政策，是今年九二八檔期重要變數，首當其衝的就是使房市整體銷售率下降。
實際上，這些抑制措施並未大幅影響建商開價，整體房價未見鬆動；再加上這次的景氣觀望原因，並非來自房地產業內部問題，因此「台北客」投資者，逐漸將資金轉戰其他縣市，諸如新莊副都心，投資買氣已經逐漸回籠，甚至「區域客」購買比率都跟著升高。
五都合併有益利多
老舊住宅、商辦題材火熱
上櫃營建股金革科技就趕在農曆七月鬼門關後隔日，九月九日舉辦開工典禮，因為金革首次進軍新莊副都心推出的預售案「幸福公園」，九十二戶已於一個月內完銷，每坪成交價至少四十二萬元，看好市場充沛的買氣，金革董事長鍾俊榮現在正準備推出第二期，顯示預售市場的投資型產品，不受近日景氣轉淡影響。
全國不動產董事長葉春智表示，儘管五都選舉轉移民眾對房地產市場的關注焦點，但待選後合併升格確立，也將讓諸多房市利多題材更明朗化。以台北市為例，目前三十年老公寓住戶都在等待老舊住宅都市更新，容積獎勵提高到兩倍的政策上路。
至於精華地段豪宅，則仍具稀有性，七月底，台北市宏盛帝寶保留戶首度出現每坪兩百萬元成交價，市場解讀具兩項指標意義：第一，台北市豪宅客已經可以接受豪宅每坪兩百萬元的行情；第二，台灣房地產價值是可以與香港、北京、上海、東京及新加坡並駕齊驅，而且補漲空間非常大。
另外，還有ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）簽署及松山、虹橋機場對飛後，兩岸經貿互動以及陸客來台題材持續發酵，最明顯直接的就是這兩個月台北縣市店面交易火熱。
葉春智說，過去印象中只有台北市公館商圈才會出現上億元店面，日前台北縣新店市安康路二段一間三十坪店面，也以七千萬元售出，五年間至少上漲兩倍；央行打壓住宅市場，但可以明顯感受到有租金收益的商用不動產產品，詢問度特別高。
上櫃營建股金革科技就趕在農曆七月鬼門關後隔日，九月九日舉辦開工典禮，因為金革首次進軍新莊副都心推出的預售案「幸福公園」，九十二戶已於一個月內完銷，每坪成交價至少四十二萬元，看好市場充沛的買氣，金革董事長鍾俊榮現在正準備推出第二期，顯示預售市場的投資型產品，不受近日景氣轉淡影響。
全國不動產董事長葉春智表示，儘管五都選舉轉移民眾對房地產市場的關注焦點，但待選後合併升格確立，也將讓諸多房市利多題材更明朗化。以台北市為例，目前三十年老公寓住戶都在等待老舊住宅都市更新，容積獎勵提高到兩倍的政策上路。
至於精華地段豪宅，則仍具稀有性，七月底，台北市宏盛帝寶保留戶首度出現每坪兩百萬元成交價，市場解讀具兩項指標意義：第一，台北市豪宅客已經可以接受豪宅每坪兩百萬元的行情；第二，台灣房地產價值是可以與香港、北京、上海、東京及新加坡並駕齊驅，而且補漲空間非常大。
另外，還有ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）簽署及松山、虹橋機場對飛後，兩岸經貿互動以及陸客來台題材持續發酵，最明顯直接的就是這兩個月台北縣市店面交易火熱。
葉春智說，過去印象中只有台北市公館商圈才會出現上億元店面，日前台北縣新店市安康路二段一間三十坪店面，也以七千萬元售出，五年間至少上漲兩倍；央行打壓住宅市場，但可以明顯感受到有租金收益的商用不動產產品，詢問度特別高。
低利環境未變 游資仍氾濫
業者、專家未來信心滿滿
店面市場如野火燎原般四處竄燒，也使北市忠孝東路四段太平洋ＳＯＧＯ百貨對面的「最牛店面」，在空租兩年後，也在八月租出去了，三層樓分別由美容業者菲夢絲及成衣品牌G2000包下。
因為買盤力道猛烈，店面市場也出現不少投資新面孔，有「印尼紡織大王」之稱的台商宋良浩，一年來狂掃台北市店面；今年四月剛以現金四億元買下台北市中山區南京東路、建國北路口的燦坤３Ｃ旗艦店，八月初又再掃貨，砸下現金五．二億元買下永康街的「高記」店面，以每坪五百八十五萬元天價站上永康商圈「店王」。景氣復甦使得連鎖業者付租能力轉強，再加上屋主願意降租等雙重效應帶動，讓沉寂許久的店面注入活水。
商辦市場也不遑多讓，八月以來，台壽保以二十五．六億元拿下南陽街慶豐銀行總行大樓、龍巖人本以八．二億元吃下台北金融中心部分樓層、元大建設斥資二十億元買下民生東路二段沈氏企業大樓後，都讓過去長期落後住宅房價的商辦價格翻身。
遠雄集團董事長趙藤雄以他從事房地產四十年經驗分析，目前國家領導人和政策都沒有變，除非再回到十年前鎖國時代，民眾所得難以增加、消費力不強，才會使台灣房地產市場崩盤。
他以目前的經濟情勢來看，不太可能再回到○八年金融海嘯時代，而且低利率的寬鬆貨幣政策還會再持續一陣子，畢竟美國都沒有升息，台灣也還不到要升息的程度。遠雄第四季預計推案量還有三百億元左右，主要集中在新莊副都心、內湖區與中山區。
此論點同樣也被瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬認同。陶冬八月底就喊出「台北房價一定漲」口號，認為就中長期來看，無論中美兩大經濟強權，至少還會維持貨幣寬鬆政策五年；因此他斷言，台灣的利率不可能真的大幅調高、新台幣也不敢大幅升值，低利環境加上游資仍氾濫，台北房價未來漲勢仍無可避免。
魏嘉銘說，兩岸簽署ＥＣＦＡ產生的資金行情，明年第二季才會明顯發酵，因此他認為近期房地產低迷的買氣，明年三月以後看得到曙光。
住展房屋網總監陳韻如表示，八月來客組數及成交戶數有回溫跡象，其中來看房子的民眾，較上月增加約二五％；成交的戶數，也比七月成長四成，市場似乎感受到一股蠢蠢欲動、正在急速醞釀中的購屋力道。
效果漸失 市場回溫
央行只管利率 無助打房
政大經濟系教授林祖嘉則認為，「五月央行調漲利率時，的確使得房價下跌，達到央行預期效果，但之後有些個案仍逆勢創造不錯銷售率，不少投資客又開始蠢蠢欲動。」
林祖嘉說，央行五月打房至今，初期顯現的效果已逐漸消失，市場已逐漸回溫。他認為，央行九月底召開理監事會，勢必還會再度祭出第二波打房措施。
林祖嘉不諱言，「打房政策是應該的，即使再提高利率半碼或一碼也是合理的，但所謂利率調漲只是宣示作用，央行必須再努力，再有多一點動作。」他也建議央行，除了公布利率升降，還必須仔細檢查民間銀行是否完全遵守這項遊戲規則，否則一切只是白搭。
台北市店面單價前五名
地 區 坐落區位 土地每坪單價(萬元) 土地坪數（坪）
大安區 忠孝東路四段22號 1060.00 282.00
萬華區 峨嵋街32號 964.50 16.90
萬華區 西寧南路西寧大樓 632.00 156.39
大安區 永康街1號 高記 584.92 88.90
大安區 復興南路 漢廚名店 555.40 38.00
資料來源：台灣房屋
北市創區域高價的商辦
大樓名稱 商圈 路段 每坪單價(萬元) 買方 交易時間2010年
統一國際大樓 信義計畫區 松高路 130 威剛科技 07/28
台北金融中心 敦北民生 敦化北路 95.5 龍巖人本 08/18
國泰世華銀行大樓 敦南 仁愛路 93 璞真建設 06/06
慶豐銀行總行大樓 站前西門 南陽街 82 台灣人壽 08/11
和成企業總部大樓 松江南京 南京東路 78 皇家季節酒店 08/04
註：辦公大樓價格為排除1樓店面及車位價後估算 資料來源：永慶房仲集團研展室
投資客找人頭 輕鬆破解第二屋限制
央行打房嚴控第二屋房貸，大幅提升投資客買成屋的困難度，也意外炒高「人頭戶」行情。
目前在建築師事務所上班的黃小姐，因為月收入穩定約8萬元，最近有投資客積極透過朋友遊說她當人頭戶購屋。「投資客表明我把身分借給他申請房貸，每月房貸投資客會繳，一旦房貸申辦下來，就可以拿五萬元紅包，若房子順利轉售還有紅包可領。」黃小姐說。
類似出借人頭購屋的案例，這幾年在房地產市場算是公開的祕密，但今年以來央行抓得緊，市場風聲鶴唳，人頭戶也不想蹚這趟混水，使得人頭更加難找，台北縣的人頭行情都已喊至三萬元，台北市至少十萬元起跳。
投資客透露，會找人頭買屋主要還是為了避稅，因為財政部規定的「一年內賣6戶」以上的個人即為營業人，若以「個人」名義買賣不動產，除了不必繳營業稅，還可節省所得稅（營業人出售房子的交易所得，必須以「市價」減成本費用來計算淨所得，繳納營所稅）。
此外，個人的房屋交易所得，以各縣市政府公布的房屋評定現值，再乘上財政部訂定的所得標準率，為淨所得，遠低於市價計算下的所得，稅負輕鬆很多。尤其是土地交易不課營業稅，只課土增稅，又可以免徵土地交易所得稅。
另一方面，因為買賣成屋必須登記地政資料，會衍生稅務問題，不少投資客乾脆轉戰「預售案」，利用完工交屋前還有兩年施工期轉售，只要負擔換約費，不但沒有房貸問題，自備款也比買中古屋低。
像近日台北市南港區、台北縣新莊副都心、台北縣淡海新市鎮都有投資客「揪團」購屋，按比例分配投資金額，因為團結力量大，不但可以跟建商議到相對低的價格，他們甚至一口氣就包下淡海新市鎮25戶預售屋，200多戶的量體，就占了近10％銷售率，成為央行打房政策下最勇敢的房產投資團。
目前在建築師事務所上班的黃小姐，因為月收入穩定約8萬元，最近有投資客積極透過朋友遊說她當人頭戶購屋。「投資客表明我把身分借給他申請房貸，每月房貸投資客會繳，一旦房貸申辦下來，就可以拿五萬元紅包，若房子順利轉售還有紅包可領。」黃小姐說。
類似出借人頭購屋的案例，這幾年在房地產市場算是公開的祕密，但今年以來央行抓得緊，市場風聲鶴唳，人頭戶也不想蹚這趟混水，使得人頭更加難找，台北縣的人頭行情都已喊至三萬元，台北市至少十萬元起跳。
投資客透露，會找人頭買屋主要還是為了避稅，因為財政部規定的「一年內賣6戶」以上的個人即為營業人，若以「個人」名義買賣不動產，除了不必繳營業稅，還可節省所得稅（營業人出售房子的交易所得，必須以「市價」減成本費用來計算淨所得，繳納營所稅）。
此外，個人的房屋交易所得，以各縣市政府公布的房屋評定現值，再乘上財政部訂定的所得標準率，為淨所得，遠低於市價計算下的所得，稅負輕鬆很多。尤其是土地交易不課營業稅，只課土增稅，又可以免徵土地交易所得稅。
另一方面，因為買賣成屋必須登記地政資料，會衍生稅務問題，不少投資客乾脆轉戰「預售案」，利用完工交屋前還有兩年施工期轉售，只要負擔換約費，不但沒有房貸問題，自備款也比買中古屋低。
像近日台北市南港區、台北縣新莊副都心、台北縣淡海新市鎮都有投資客「揪團」購屋，按比例分配投資金額，因為團結力量大，不但可以跟建商議到相對低的價格，他們甚至一口氣就包下淡海新市鎮25戶預售屋，200多戶的量體，就占了近10％銷售率，成為央行打房政策下最勇敢的房產投資團。
