三大都會重量級建案陷入割喉戰

梁任瑋、黃筱雯

2010-09-16 09:58

+A -A

加入收藏

今年北中南三大都會區九二八檔期至少將有逾二千億元的新案登場，其中台北市南港區、台北縣新莊副都心、林口、台中市七期重劃區，與高雄市政府對面都有重量級建案推出，為炒熱買氣，市場預期今年九二八檔期的割喉戰、贈品促銷戰也將比往年激烈。

今年九二八檔期推案量，在台北地區以南港與新莊副都心最受矚目，兩區推案的成交價將成為下半年房地產走勢的指標。信義房屋代銷部協理何胤諭估算，這波九二八的成交金額將達一千七百億元。

何胤諭表示，央行打房初期的確讓房市買氣急凍，但後期因利率仍處於低檔，才讓市場開始回溫。北台灣包括台北市南港區、台北縣新莊市、新店市都是熱門推案地區，例如三圓建設在新店預售案「養心殿」，反應不錯，不難看出挾著捷運優勢的新店，是吸引不少台北市民購屋選擇的重點區域。

由於台北市中心土地開發困難，以大面積重劃的南港經貿園區成為建商推案天堂，九二八檔期周邊推案量達十二個，新建案開價每坪至少七十萬元起跳，其中仍以四十坪至八十坪的中大坪數為主流。

南港經貿園區成推案天堂

房價有機會邁向每坪百萬元

包括「大同璽苑」、「宏盛我城」、「天匯」、「冠德中研」、「台肥Ｒ５案」、「元利世紀匯」、「樸園高過岸」等案都將在今年下半年公開，合計案量約達三三○億元。

住展房屋網總監陳韻如說，目前南港行情部分仍以經貿段最高，每坪在八十萬元至九十萬元；近期推案集中的研究院路周邊，因為離捷運站及園區略遠，每坪約四十三萬元至五十五萬元。另外，南港五期－－重陽重劃區部分，則因開發素地有限，推案較少，目前行情落在五十萬元至五十五萬元，舊市區(南港路沿線、火車站附近)目前也站上每坪五十五萬元至六十三萬元，越靠近南港火車站行情越佳。

新聯陽廣告副總經理黃清益表示，南港公共建設迅速到位，除了展覽館、南軟園區、火車站ＯＴ與ＢＯＴ案及文創、音樂產業園區陸續完工，還有台肥、南港輪胎等資產活化等開發計畫，未來將吸引大批外來人口進駐，將刺激購屋需求，有機會複製當年內湖科技園區帶動的豪宅熱潮，也使房價有機會向信義計畫區每坪百萬元看齊。

新莊副都心眾家卡位

林口正夯發展「台北市化」

至於新莊副都心九二八檔期進場個案高達二十件，總銷金額近五百億元，由於新莊副都心重劃區是新莊地區腹地最完整的一塊重劃區，未來有行政院的中央合署辦公大樓與捷運機場線交通建設加持，也讓不少建商積極參與標地，九月二十四日台北縣政府將再標售新莊副都心土地，也將炒熱九二八檔期推案熱潮。

目前已於新莊副都心重劃區內購有土地的大型建商有遠雄、興富發建設、冠德建設、國泰建設、鄉林建設、和旺建設、亞昕建設、麗寶建設、中悅集團等，也已有多家建商正在申請建照中，但此重劃區法規嚴謹，大部分建案皆須經過「都市設計審議」，因此截至九月初，仍未有個案取得建照公開銷售，不過重劃區內已有不少售屋會館正在搭建，最快九月下旬就有個案公開銷售。

黃清益指出，頭前重劃區是目前新莊推案最集中的區塊，今年以來推案量累積達二百五十億元，加上未來將進場的案量，估計將達三百億元，是台北縣近期推案最大量、也最集中的重劃區。

頭前重劃區因有捷運環狀線經過的利多，因此不少投資客進場卡位，區塊行情也上漲到每坪三十八萬元至四十五萬元；而副都心重劃區雖尚未有個案推出，但其條件不亞於頭前重劃區，預估今年第四季新推案，價格將在五十萬元至六十萬元。

已沉寂一段時間的林口房市，今年九二八檔期在大型建商帶頭下，又恢復有一三○億元案量，住展房屋網總監陳韻如表示，目前林口即將推出和潛銷階段的建案共有八個，包括圓方建設的「大千苑」、永泰祥的「台北光廊」、展悅「美術館」、寶佳機構「幸福市」等。

土地蓋一塊少一塊

台中七期建商惜售等時機

今年林口房市較往年最大差異是，隨著林口地價上漲，產品也朝向「台北市化」發展，出現極大或極小的坪數，其中又以三十多坪及六十坪以上的產品居多，因單價與總價都已上漲到一定程度，標準的三、四房，總價接近一千萬元，一般的受薪階級無法負擔，於是建商乾脆將坪數放大改推豪宅，以至於這裡的一般型產品，也就是標準二十多坪至四十多坪的產品顯得相對稀少。

台中今年九二八檔期推案量約四百億元，其中七期仍舊是重案區，不僅有北部建商南下推案炒熱新市政中心即將完工，還有國際會展中心招商失敗遺留下來的大洞，市政府預計規畫為生態水池，重新綠美化，都讓七期市容展現新氣象，也讓七期豪宅房價站穩每坪四十五萬元至五十五萬元。

精銳建設總經理王碧竣表示，今年五二○至今，買氣膠著、建商觀望，七期只有「精銳市政廳」一案公開，另一方面，七期住宅土地都已開發近尾聲，建商深知土地蓋一塊少一塊，賣完就買不回來，都不願與景氣硬碰硬，寧可按兵不動，等景氣明朗化後再出手。

隨著七期豪宅市場發展成熟，客戶越來越理性，「精銳市政廳」產品定位特殊，坪數縮小至六十五坪、七十五坪，但也可兩戶合併至一三○坪、一五○坪，進可攻退可守，可售戶數八十戶，銷售率已超過七成，在台中豪宅市場異軍突起。

嘉磐建設董事長魏嘉銘說，今年上半年台中推案量大約只有五百億元，較往年至少八百億元減少三成多，主要是買氣轉淡，不少建案乾脆先建後售。但是建商不急著賣，因為客戶一上門就要砍價，「景氣再差不過如此」，與其賤賣，不如等明年價錢好時再賣，因為土地市場沒有跌價。

據了解，目前七期住宅區土地行情已喊至每坪三五○萬元大關，近期市場就傳出有三塊土地開價從去年的二二○萬元，翻漲至三百萬元以上，更讓七期房價居高不下。

永慶房屋新聞中心經理李建興表示，隨著七期已逐漸開發完畢，歷時十年發展的十一期重劃區，有建商看好日後縣市合併潛能，去年房價開始上揚，每坪開價皆已達十五萬元到二十萬元，由於十一期人文薈萃，吸引不少台中當地換屋客源進駐。

取消「停獎」刺激地價飆漲

建商搶照高雄推案量倍增

李建興指出，如果要在台中買房，特別要注意台中議價率高，即使如七期牌價開到八十萬元一坪，透過議價，實際可花五十萬元成交，議價率高達三成。且台中是全台房市最Ｍ型化的市場，一出七期，價格就少一半，價差極端。

李建興認為，台中市將會是五都選後受益最大的區域。「台北市已是直轄市，升格效益不大，台北縣也僅升格新北市並無與北市合併。」李建興說，「台中既升格又合併，受益最大。」李建興解釋，由於台中市本來就是經濟發展最為集中區域，縣市合併後，反而可以吸引原本台中縣人口遷移，購屋需求便會提升。

高雄市九二八檔期正式公開的大型建案，隆大營建與城揚建設共同開發的「都廳苑」。身兼高雄市建商公會理事長的隆大營建董事長陳武聰認為，不管景氣好壞，高雄推案量始終平穩發展，每年都維持在三千多戶上下，只有今年達到六千多戶。

今年以來供給大幅成長，主要與高雄巿在今年初恢復的「停車獎勵」將在明年初取消，地主因此刻意拉抬價格，導致高雄巿地價漲勢驚人，部分精華地段的商四角間土地，地價更是翻漲逾一倍，但在房價漲幅有限、「停獎」只到明年初的情況下，建商為了要反映成本，不得不大舉搶照，趕搭「停獎」末班車，估計九二八檔期推案量，將高達一五○億元至一七○億元，較去年倍增。

928檔期推案熱區
南港
◎推案量(億元)：450
◎個案數：12
◎指標個案：NY.21、華固天匯、宏盛我城、東方錦觀
◎區域開價(萬元/坪)：80~90
◎特色：三高二快二鐵環繞，交通網絡便利；經貿軟體園區、文藝特區與展覽館建設，將吸引大批就業人潮前往，信義計畫區東移。

新莊副都心
◎推案量(億元)：500
◎個案數：20
◎指標個案：新富都No.6、誠、全坤峰華、亞昕平方、冠德進化城
◎區域開價(萬元/坪)：40~50
◎特色：捷運新莊線、環狀線通車，中央合署辦公室將吸引大量辦公人潮，新北市明日之星。

林口
◎推案量(億元)：130
◎個案數：8
◎指標個案：圓方大千苑、永泰祥台北光廊、展悅美術館、寶佳幸福市
◎區域開價(萬元/坪)：35~40
◎特色：機場捷運線加持，與商業區大型開發計畫。

台中市七期重劃區
◎推案量(億元)：400
◎個案數：15
◎指標個案：市政廳、親家北一路案、總太國美
◎區域開價(萬元/坪)：40~70
◎特色：緊鄰交流道與快速道路，並位於台中捷運雙線交會點，加上台中新市政中心將在10月完工，生活機能大幅提升。

高雄市市中心暨海岸精華區
◎推案量(億元)：170
◎個案數：16
◎指標個案：京城凱悅、國硯、都廳苑
◎區域開價(萬元/坪)：30~70
◎特色：高雄高價地段，一地難求，老高雄人換屋首選，加上近年港邊景觀重塑，營造出無敵海景，房價居高不下，為保值地段。