汰舊留新買屋前先問「賣給誰」

「好險，就在央行宣布打房的那個早上，我才剛辦好新的貸款！」吳奕瑞興奮地說。她在大台北地區投資房地產四年，買過五間房，目前手中仍有三戶。

在三十五歲前，吳奕瑞可算是標準的月光族，儘管在高雄當英語補教老師的工作，讓她每月收入多達十一萬元，「但全部被我吃喝玩樂買名牌花光了。」高收入卻抱持不婚、享樂主義的她，還曾成為《華視新聞雜誌》節目的報導對象。

直到五年前移居台北並開始投資房地產後，吳奕瑞才逐步累積人生財富。「我把工作辭了，帶著勉強存到的一百萬元來台北打拚。」她說，雖然自己沒有太多資金，但看好台北房地產的增值潛力，決定大膽買房。

四年前，吳奕瑞首度進場，買下位於台北捷運板南線新埔站附近的三十坪公寓，總價六三○萬元，為了隔間出租，吳奕瑞又花了大約一二○萬元裝潢，「一共貸了七百萬元，其中，自己貸四百萬元，情商家人幫忙貸了三百萬元。當時，家人雖然出手幫忙，但也一直罵我神經病。」所幸房子順利出租，每月租金收入足以支應房貸，而她也暫時「蝸居」在其中一間，省吃儉用繼續存錢。

接下來，她陸續又買進三戶中古屋或新成屋，前兩戶仍靠收租支應房貸，至於第三戶，吳奕瑞決定自住，「這戶房子，下手之前身上只有四萬元存款，實在有點擔心，所以剛買之後我就開始拍賣之前『投資』的一堆名牌包、名牌鞋，算一算，竟然賣了六十幾萬元。」

不過，在財務壓力逐漸加重下，吳奕瑞隨後開始「汰舊換新」，陸續處分兩戶房，獲利都在三百萬元上下，但也在六月底買下新莊副都心的新成屋，「這戶房子，就在央行宣布打房的前幾小時才辦妥貸款呢！」或許有點被嚇到，吳奕瑞說，「手上多出來的錢，暫時先留在身邊度小月吧！」

她表示，雖然不認為房價會就此崩跌，但無論如何，降低風險還是必要動作，「這周已經陸續收到銀行發出的簡訊，說下個月開始調高房貸利率，至於會多出多少負擔，還沒時間細算呢！」

吳奕瑞告訴自己，總不能再和過去一般，靠著賣名牌包來讓自己安心。央行打房，直接受到衝擊的小額投資客，正在展開降低風險的準備。

以下我們整理現階段投資客最常遇到的問題，請專家與投資達人為你解惑。

Q15房貸壓力升高、房價後市難測，投資客現在應如何降低資金壓力？

答：台灣房屋首席總經理彭培業認為，對投資客而言，降低槓桿度的方式就是出脫手中資產套現。他建議，手上有十戶房子，先出售一半，剩下一半視景氣狀況調整。

賣相弱的物件，必須「狠心賣」

此外，投資房地產超過二十年的《嬰兒與母親》雜誌社長張錦輝，則以個人經驗提出建議：「現在是汰舊留新的時候！」在雷曼兄弟破產的○八年第四季期間，張錦輝手中握有三十幾戶房，房貸壓力極重。他回憶，「有些房子，當時就算是用低於成本的價格求售，都只能勉強賣掉。」

經此一役，張錦輝決定大幅降低槓桿度，去年以來一路賣房，現在手中僅剩七戶房，「整體算來，還是有不少獲利，而剩下的房子也都是在台北市精華地段，抗跌性佳。」他慶幸地說。

張錦輝從自己當時安度風暴的經驗中，歸納出幾個重要原則：「大原則是汰舊留新，基本上，屋齡較老的房子要先賣，新屋的抗跌性畢竟比較高，熬過風暴後仍有一定的獲利機會。」

在大原則之外，另外要注意的是，對於賣相稍弱的物件，必須「狠心賣」，價錢低一點、甚至小賠一點都不必在意；「至於『不到最後關頭不出手』的房子，是可以用來自住的。」他表示，自己願意住，一方面代表這房子本身具有市場價值，抗跌性及增值潛力較佳，另一方面，「就算房地產市場真的崩了，至少自己住也開心。」

Q16一般預料房地產市場至少會有「短空」，那當下適合「逢低承接」的個案是什麼？

答：靜心情緒管理中心創辦人賴淑惠投資房地產超過二十五年，買賣戶數超過三十五戶，靠著房地產投資，四十八歲就達到財富自由。談起投資房地產的祕訣，她引用房地產大亨川普的名言：「地點、地點、還是地點！」

她只買台北市大安區、信義區的房子，坪數大多在十多坪到二十幾坪之間，或是適合小家庭住的三、四十坪房子。在她看來，如果央行打房真的造成大台北地區房市下修，適合布局的對象還是一樣。

會如此選擇，除了增值潛力高人一等之外，「即使景氣反轉向下時，你也不用擔心，因為既然地點好、坪數正常，出租一定沒問題，靠著租金收入應可熬過寒冬，等待景氣再起。」

租金報酬率下跌，包租公賺錢難

永慶房屋研究發展室協理黃增福則分析，若以投資角度出發，出手之前一定要先問自己「這房子有誰會買」，以大台北地區房市來看，大致可分為「靠國際盤推升」及「靠本土盤支撐」等兩種類型。其中，靠國際盤推升者多半地處精華，物件品質較佳，因此價位較高，而資金實力若不夠強，不妨鎖定「靠本土盤就能提供支撐力道」的相關標的，例如市區中古屋，或者是鄰近捷運站的小套房。

Q17現在適合趁機買房當包租公嗎？

答：不適合。

根據永慶房屋統計，今年第一季台北市各區住宅租金報酬率都僅在二％左右，且較去年第四季下跌三．四％，尚未見到明確的回漲跡象，而即使是大安區、信義區、中正區，租金報酬率也低到只剩一．五％，若再加上其他費用及空置成本，包租公要賺錢的確大不易。

當然，在房價較低的台北縣，租金報酬率相對稍高一些，平均約莫在三％左右，不過，畢竟並非地處市區，空置成本也不低。

黃增福以目前租屋市場概況來分析，他表示，租金報酬率整體偏低，「升息後，甚至可能低於銀行定存。」其中，隔間房的報酬率不如小套房，但是，小套房若非鄰近捷運站，增值空間卻又相對有限，「怎麼算，現在都不是考慮當包租公的時候。」

Q18現階段豪宅市場是否還值得投資？有哪些訣竅可以掌握？

答：住邦房屋總經理劉陳傳認為，現階段的央行打房政策，仍無礙豪宅市場目前的追價意願。理由是豪宅屬於金字塔頂端的市場，買家本身就具備較雄厚的經濟實力，加上不少建商在推出豪宅時，希望買家的自備款可以提高到四至五成，來控管豪宅住戶的品質，「所以，除非央行連續三次調高利率，才會讓豪宅買家出現觀望心態，冷卻市場買氣，否則豪宅市場目前的詢問度依舊不低。」

不過，不論是豪宅的購置還是投資，劉陳傳強調要買「真豪宅」，也就是真正位於精華路段、產品具特色、基地面積至少要四百坪以上的豪宅，例如北市敦化南北路、仁愛路面樹海路段的豪宅，例如「仁愛一品」、「宏盛帝寶」都是產品具有特色的豪宅，至於其他像是位於林森北路標榜「豪宅」的產品，地段條件就相對不佳，未來轉手性將不若一線豪宅來得好，買家宜特別留意。

此外，亦有業者強調，可以多觀察豪宅的「實際入住率」，簡單解釋，如果入住率低，代表該建案主要以「投資客買盤」為主，用股票籌碼的概念來說，就像是「籌碼多在短線買盤」手中，隨時可能「籌碼鬆動」，牽制房價上漲空間；相對的，若是實際入住率高，也就像是「籌碼多在長線投資人手中」，穩定度較高，房價也相對較有漲升空間。

投資預售屋，喊價恐仍偏高

Q19預售屋短期內沒有房貸限制問題，適合現在投資嗎？

答：預售屋由於在完工交屋後才會進入房貸階段，因此被認為是這波央行打房的「安全地帶」之一。不過，相對之下，預售屋房價或許也就不像中古屋一般會受到央行打房的直接衝擊，投資客能不能從中撿便宜，仍待觀察。

房市達人田大權認為，央行打房雖然主要衝擊新成屋及中古屋，但多少也對營建業者釋出了一定程度的警示作用，「未來，營建業者像過去一般的『夢幻式喊價』可能會克制一些。」不過，這不代表就是大膽進場機會，「在我看來，就算克制一點，喊價恐怕還是偏高，對於預售屋，我的建議是謹慎為宜。」至於砍價的空間，業者建議，從建商開價的七折左右開始砍起較為保險。

Q20若是具有都更題材的個案便宜釋出，可以投資嗎？

答：都市更新是近年房地產價格的重要推動力量之一，然而，真正賺到都更題材的實際案例卻少之又少。因此，都更題材不是不能布局，但畢竟一樁都更案的過程必須一路過關斬將、困難重重，因此投資前首先要有「長期持有」的心理準備。

「不只是心理準備，還要有財務準備。」黃增福建議，若有都更題材的投資機會上門，最好先確保房子能夠順利出租，雖然目前租金報酬率極低，但透過收租，至少能在漫長的等待收割期間，降低自己的心理與財務壓力。