掌握先買後賣訣竅輕鬆換好窩

央行打房政策一出，讓擔任高職教官、才剛換屋成功的蔡政穎大呼：「好險！」

蔡政穎表示，「還好在央行祭出打房政策前不久我就辦好了八成的房貸，不然政策一出，不就得要再多準備一百多萬元（總價的一成）的自備款？」

原來，蔡政穎從台北縣新店老公寓換屋搬到台北市文山區中古華廈後，壓根就不打算賣掉原本的「起家厝」，希望可以等到更好的房價再脫手，對於膝下無子、雙薪家庭的他們來說，夫妻每月四萬多元的房貸支出，還算是遊刃有餘。

但同樣是換屋族，並非每個人都像蔡政穎夫妻這麼幸運，央行打房政策一度讓一些計畫移居市中心的自住客放棄換屋計畫。「像我最近接手的大安區總價兩千六百萬元的房子，就是有換屋需求的自住客緊急出脫的。」說話的是房市達人張淳淳。

原來房屋的賣家是一對原本住在文山區的夫妻，本來計畫換屋至大安區，原本總價兩千六百萬元的房子只須準備六百萬元的自備款，但怎知碰到央行祭出房市信用管制政策後，隨著第二戶房子的貸款成數金額降低，自備款一下子要多準備兩百六十萬元，讓手頭緊的夫妻倆大喊吃不消，眼看著逾期交屋每天違約金兩萬元，連罰三天後，來不及出脫文山區房子的夫妻倆，只好急急出脫新屋，被迫重新擬定換屋計畫。

貸款成數限縮，讓手頭上已有一戶房子的換屋族，換屋的難度增加不少，究竟，換屋族現階段該如何賣屋買房？為此我們請專家解答換屋族的七項疑惑。

房市短線修正，無礙長多格局

Q8手上有房子的換屋族，現階段應該先買或者先賣比較恰當？

答：由於大台北多數地區受到央行選擇性信用管制，「已有房貸者的新增房貸不得超過估價七成、不得有寬限期」，因此對於手頭不甚寬裕的換屋族來說，先賣後買恐怕是不得不的選擇。當然，這會造成一定的「無房可住」風險，不過如果賣房買屋的時間掐得夠緊，以各界預期的房價走勢來看，倒是有機會賣在短期高點，買在短期低點。

而對於經濟情況較佳、自備款超過三成的換屋族來說，多數專家仍建議「先買後賣」。房市達人富御不動產投顧負責人沈宇庭指出，通常房市景氣好時會建議「先買後賣」，景氣差時會建議「先賣後買」。以目前房市景氣來看，即使央行短線祭出打房政策，導致房價短線修正，但仍無礙房市長多走勢格局，因此建議「先買後賣」。

而前陣子成功換屋、自住房價增值已超過兩成的房市達人、達一廣告董事長徐一鳴則強調，北市水準以上的房子，長線依舊易漲難跌，所以看到喜歡的自住型房子最好可以先買，以免等到日後越來越貴越買不起。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則認為，在央行打房的風頭上，一些資金較不足的房市投資人會率先獲利了結，議價空間雖然不會很大，但價格會相較於先前好談些。有自住換屋需求的人，不妨可以趁機找到物美價廉的換屋標的，以相對低的價格買進，待第四季景氣起來，舊房子可賣在相對高點。

Q9第二間房的房貸受限，有「先買後賣」的聰明購屋技巧嗎？

答：基於央行祭出在大台北地區買第二戶房子有緊縮貸款的前提下，房地產投資達人張淳淳認為，對於手頭緊、又想從市郊搬到精華區的換屋族，在這個節骨眼上，可用資金的控管相當重要。首先，要湊足充裕的自備款，甚至還得多預留一些可動用的資金，以因應後續突如其來的政策變化；其次，若感受到房貸壓力較大，新買的換屋標的，可以透過轉租或分租的租金收益，來支應每個月的房貸。

徐佳馨建議，如果第一戶房貸繳得差不多的人，可以先用第一戶房子去貸款，利用二胎房貸的方式，貸出換屋資金的自備款，等買到新屋後，再伺機逢高出脫既有房子。只是，銀行界人士也提醒，二胎房貸的利率頗高，購屋者最好能多比較、計算之後再評估決定。

房市達人田大權指出，「若依中國大陸的《國十條》規定，連家人都不能幫你貸款，台灣的打房政策算是很客氣了，起碼沒有把貸款的路完全封死。」他表示，如果自備款不足、又非得先買後賣，或者可以考慮用「另一半」的名義貸款，「這條路，央行現在還沒有管制。」

中信房屋副總劉天仁則指出，據銀行界的友人表示，欲換屋者，若可以舉證自己是「自住換屋」而非投資用途，在貸款跟利率上還是有談價的空間。比方說，貸款人持有自住房屋已達兩年以上，可和銀行端簽切結，約定一年或在限期售出第一戶房子，若到期未履約，就會恢復貸款成數，或取消寬限期，這些「眉角」都可以先與銀行端談好。

Q10如何掌握預算，花小錢裝潢房子拉高房子賣相？

答：既然要換屋，新屋需要裝潢，舊屋也需要整理賣個好價錢，張淳淳建議，只要經過巧思布置，房子就可以提高賣相。她以弟弟生平賣出的第一棟頂樓加蓋為例，當時那戶有頂樓加蓋的五樓公寓總價頂多賣三百多萬元，但透過自己看裝潢書、去特力屋買材料重新粉刷、布置與裝飾，所營造的峇里島風格，加上頂樓的景觀植栽小花園設計，很快就擄獲一對年輕夫妻的心，扣掉仲介費用與兩、三萬元的ＤＩＹ裝修費，硬是多賣了五十萬元。也就是說，即使是花小錢，只要多花些巧思，布置得夠溫馨、美觀，就可以賣到好價錢。

用樣品屋概念布置，提高賣相

劉天仁也指出，其實以三十坪的房子來說，自己打掃乾淨、重新油漆粉刷、換燈、鋁窗，差不多一萬五至兩萬元就可以達成，如果想要增加賣相，也可以自己買小東西擺飾，或者跟家具行合作，租沙發、桌椅來擺，概念就像賣美輪美奐的樣品屋一樣，有家具需求的買家，也可以照上頭的標價購買，是房市投資客最常見的作法。

Q11想從北市近郊移居市區的換屋族，該從哪些區域下手？

答：劉天仁建議，資金有限的人，想移居北市精華地段換屋，可以不用「一次到位」，可先選擇北市精華區熱點邊緣的路段，假設買不起信義計畫區，可以買信義區的崇德街、吳興街、福德街路段，公寓每坪房價二十七萬元起跳，比起該區整體房價平均四十六．七萬元來看，便宜許多。

又例如松山區每坪均價五十二．三萬元來看，但寶清街、?塔悠路、基隆路一段、民族東路等路段，公寓每坪從二十萬至三十萬元不等，中古大樓從二十五至三十二萬元不等，都是不錯的投資標的，未來也有增值的想像空間。

沈宇庭則認為，透過法拍市場挑選好標的也是不錯的選擇，畢竟市區總價偏高，以目前法拍市場還可以買到低於市價八成的房子來看，也不失為一個好方法。至於選房重點，他認為，要買鄰近捷運有重大交通建設的地方，才有保值與增值的空間，中古屋買屋原則要從「廢墟中找黃金」，不要去買過度包裝美輪美奐的房子，買屋還是要降低進貨成本才是王道。

Q12想要小屋換大屋，怎樣才能兼顧坪數、價格與便利性？

答：中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，在大台北地區想要小屋換大屋，除非已儲備了足夠的自備款，否則以房價漲的現在，勢必得考慮從北市外移，但仍須沿著重大交通建設走，才具保值性。比方說，北縣新店、板橋、中永和、土城、蘆洲、三重等離捷運步行約十五分鐘的地方，都是小屋換大屋、進可攻退可守，兼具保值與轉手性佳的標的。

至於轉手性相對較差的例子，像是北縣深坑區域，雖然開車離台北市區近，但周邊近期與未來均無重要交通建設，也無熱絡生活商圈，未來增值性也欠佳，若換屋至此保值性就相對較差。

Q13退休換屋族的選房重點？

答：永慶房屋研究發展室協理黃增福認為，在基本心態上，既然是退休，就不必多花心思去擔心未來房價的漲或跌，「像是要『退隱江湖』一般，個人財富與未來房價漲跌的關係已經不大了。」重點應該放在財務負擔的評估、住宅舒適度與生活機能等。

「醫療、交通、生活機能，是退休族買屋最重要的三大生活考量。」劉天仁說，比方說原本住在市區的退休人士，在退休後，可選擇三峽北大特區或三峽老街附近，就是不錯的選擇。

退休族應考慮醫療、交通等機能

也許三峽對於在北市上班的通勤族交通動線來說稍遠，但對於退休人士而言，周邊有恩主公醫院，又鄰二高、加上未來捷運通車的題材，長遠來看，應該有保值的空間。此外，退休族大多僅夫妻兩人或單獨生活，所以屋不在大，應首重舒適精緻，能夠安逸生活的環境，因此若是住大樓社區，還是不要超過兩百戶，周邊有公園綠地尤佳。

Q14換屋族該如何評估新屋的實用性，例如公設比是否合理等？

答：換屋族在利用央行打房效應撿便宜時，仍須注意新屋的實用性，尤其，不少換屋需求是為了因應家庭人口增加，從小坪數換至三十坪以上住家，因此鎖定中價位產品，然而，在這類產品中，公設比是絕對必須關心的重點之一。

劉天仁指出，一般來說，新大樓的公設比在三○％至三三％，中古大樓則多在一○％至二五％，公寓則幾乎零公設，所以如果平常是住在三十坪公寓的人，挑大樓產品想要擁有差不多的活動空間，就要選四十二至四十五坪的產品，尤其是買預售屋的購屋者，更要考慮清楚合理的公設比，以免交屋後，與期待落差太大。

至於公設比是否合理，他認為這是見仁見智的問題，例如開車族就應該注重停車場車道寬度與行駛的舒適度，平日不用三溫暖、泳池與健身房的，也許就不需要花大錢買高公設的新社區。不過，注重休閒的人也許就可以接受。但整體來說，要買低公設的，最好還是以中古屋的產品為首要考量。

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