買屋應變20招

「基本上，這是『應觀眾要求』的政策！」在評論中央銀行總裁彭淮南日前推出的打房手段時，政大金融系教授殷乃平做出這樣的注解。

觀眾是小市民，求的是買得起房子。

彭淮南主導下，央行六月二十四日決定升息半碼（○．一二五％）以抑止物價上漲壓力，並且針對台北市及北縣十個縣轄市祭出「選擇性信用管制」，規定「管制區內」已有房貸者的新增房貸，貸款成數不得超過七成、不得有寬限期、不得以修繕或周轉金及其他名目增加貸款額度。

種種舉措，明顯是衝著大台北地區房市投資客而來，也的確回應了庶民心聲。

只不過，在殷乃平看來，既然是「應觀眾要求」，就代表這些動作只不過是一場無關大局的額外加演，「這一次的政策力道，絕對不足以扭轉大台北房價向上的趨勢。」

「應觀眾要求」彭淮南主導，央行重擊房市投資客

殷乃平分析，相較於打擊房市投資客，央行主導的真正大戲是貨幣供給，而這場大戲目前正在上演的戲碼，是銀行游資氾濫，「爛頭寸」太多，在這樣的環境之中，「上有政策，下有對策」，無論是以無擔保信貸或刻意高估房價，銀行總會想盡辦法把爛頭寸放出去，而房價也就不可能跌得下來。

不過，殷乃平也沒把話說死，「如果彭淮南接下來能繼續『應觀眾要求』，打房政策的力度能再加重，或許就有機會扭轉趨勢了。」

就在央行對大台北房市投下震撼彈的一周之後，七月一日，政大地政系教授張金鶚對外發表「台北市房價泡沫之再驗」報告。近年以來，在一片看多台北房價行情的聲音中，張金鶚算是少數異端，始終堅持「台北房價終將大幅修正」的論調。這一回，他當然繼續看空，但是顯得更加信心滿滿。

「房地產終究要由自住客來支撐，投資客多的地方，都有修正的可能。而央行升息、打擊投資客，等於宣告房價已開始進入反轉階段。」張金鶚強調，雖然利率只調升半碼，信用管制也只針對局部地區，但對投資客已是一種警告，房市熱度應會有一定程度的降溫。

至於降幅，張金鶚認為下半年房價將呈現「軟著陸」，緩跌五％至十％，但若進一步從他的報告來看，台北市房價約有四三％是屬於「泡沫價格」，換言之，如果極端的評估，投資客需求若真被央行打死，台北市的房價將下修四成。「現在是相對高點，是賣房子的時機，至於有買房需求的民眾，一定要審慎觀察，精確計算出自己可以支付的房價再出手。」他甚至預言，未來一年、三年，台北市的房價一定會比現在更低。

對於央行打房政策的效果，兩位學者就有多空兩極的不同看法。而同樣是學者身分的世新大學經濟系主任周濟，這時又提出了兩極之間的第三種論調。「張金鶚教授的研究，是把目前的泡沫水準類比於上回台灣房價崩跌的歷史經驗，但是，今非昔比，很多環境條件都不同了。」他說，一九八九年房市泡沫破滅時，銀行游資沒有現在那麼多，也沒有簽定ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）所可能帶來的新資金、新需求。

「短空長多」近期買氣下滑，但對自住是好機會

但在另一方面，要說台北房價仍將一路上漲，周濟卻也語帶保留。「既然敢出乎預料的升息，代表央行看好未來景氣，利率調升的大方向，似乎是滿篤定的。」既然認定景氣無虞，就代表央行未來可以更放心的連續出牌打房。「所以，關於房價未來會漲或會跌，我認為現階段只有一步一步繼續看下去。」

看多、看空，或者還要再觀察，學者費心研究之外，對於殷乃平口中的「觀眾」來說，同樣也開始傷透腦筋。乍看之下，央行政策擺明是要壓抑房價過熱的現象，應該能夠降低小市民「一圓買房夢」的難度，然而，如果房價後市符合張金鶚的「泡沫即將崩潰」之說，或者周濟密切觀察中的央行果然繼續出手打房，那麼，有購屋需求者即使現在終於能撿便宜，但會不會也有可能「現買現套」？

套多久？套多重？根據中華信評的研究，自一九七一年至二○○二年的將近三十年間，台灣房地產經歷了三個階段的景氣循環，長則十餘年，短則五年，而在九一年至○二年的第三個階段中，台北市的房地產價格下跌約兩成，台北縣跌三成，台中地區跌四○％，而高雄地區下跌約五○％。

後市混沌下，急著買有可能陷入長套，不快買又可能錯失難得買點，這或許就是小市民目前心中的最大困惑。然而，即使是更貼近實際市場情況的房地產相關業者或投資達人，目前也沒有百分之百的多空共識。

近年來總在房價議題與張金鶚針鋒相對的戴德梁行總經理顏炳立，認定北市房價將走「短空長多」格局。他表示，在央行打房後，北市短線將面臨買氣下滑、成交量萎縮，但價格應可持穩，原因是北市房屋的供給量有限，口袋夠深的建商依舊維持惜售的態度，而除了散戶型或「插花型」投資客之外，對於資金雄厚的長線投資人，央行新政策並無影響。

顏炳立預估，即使房價短線出現修正，幅度也僅在目前正常行情價的五％左右，除非下半年政府做出土地融資限額等，實施更緊俏的措施，否則在微利且市場資金充沛下，北市房價長線仍易漲難跌，「對於有自住需求的人來說，現在是難得遇到的好機會。」他說。

永慶房屋總經理葉凌棋同樣認定下半年房市將轉變為「價平量縮」格局。他進一步分析，受政策風向影響，短期市場必然會觀望，但由於游資仍然很多，未來房價要大幅下修並不容易，也會隨著地區有不同表現，供給量大的地區有可能會小幅修正，供給量少的區域則會持平。

不過，若要預判未來一年、三年房價的看法，葉凌棋並沒有太篤定的回答，「牽涉的變數實在太多，包括全球、中國的經濟狀況，此外，台灣大型選舉至少還有三次，政策會怎麼走，現在還看不到。」

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「仍有搞頭」短線房價可能阻升， 但不至於跌價

而台灣房屋首席總經理彭培業的答案則明顯回歸經濟基本面。他表示，央行暗示升息趨勢啟動，必然會對房市造成觀望，「但長期來看，隨著經濟成長、失業率降低、國民所得提高，房地產後市仍樂觀。」

在投資客的看法方面，房市投資達人、達一廣告董事長徐一鳴如此解讀央行政策：「央行本次打房，更證明台北房地產依舊很有搞頭！在效果上，對短線房價的確可能造成『阻升』，但卻不至於造成『跌價』。」

徐一鳴分析，市場活期存款資金充足，代表投資房市的潛在長線資金仍然居高不下，而且，一旦ＥＣＦＡ簽訂效益發酵、年底五都選舉可望祭出利多，加上台股度過五窮六絕、與第四季可望來臨的台股和平紅利行情，房市第四季將在盤整後持續走多。

相較之下，著有《張淳淳教你三十萬買屋變富豪》一書的房市投資達人張淳淳，對投資客的建議顯得相對保守一些。她認為，長線房市依舊看多，「對我來說，手上的房子反而會更為惜售。」張淳淳認為北市房價會越來越高，現在賣掉再重新買回來的話，成本可能會越墊越高，不過，「對於投資客來說，在打房風頭上，我不認為現在是投資房地產的好時機，我想至少可以先觀察一季的時間，再做進場布局。」

多空各異 觀察政策動向，多看多議價為上策

整體來說，在央行出手打房之後，大台北房價就像是「出現修正，卻不知道是短線修正或進入長期空頭」的股票市場。不過，買房子終究不是買股票，不能「短線先行分批酌量布局」試試水溫，一旦跌勢比預期中來得更凶狠，也不能「分批出場逐步降低風險」。有此一說，人一生平均只會換屋三次，每次出手，對個人財富都有決定性的影響。

而綜合學者、業界、達人的看法，雖說多空各異，但也不是沒有共同點，大台北房價「短空」顯然是多數共識，至於這個短空是「創造買點」或是「長空起點」，則仍有待觀察。

或許在央行打房下，房價會出現急凍或小幅修正的情況，但是短期內，市場轉為買方市場，議價空間加大，由於市場資金充沛，除非央行再祭出更大的打房措施，否則當下有購屋需求的首購族、換屋族，或是有意逢低布局的投資客，反而可以掌握這個時機，一邊觀察政策動向，一邊多看、多議價，用合理價錢買到好屋。

▲打擊房市泡沫，央行總裁彭淮南會不會還有下波動作？仍須密切觀察。（攝影/陳永錚）

10大專家分析房市未來多空

• 看空

政大地政系教授張金鶚　房價現在就是反轉的時候。未來一年、三年房價一定會比現在低。

• 觀望

永慶房屋總經理葉凌棋　未來一年、三年房價變數仍多，包括全球、中國的經濟及台灣選舉等，現在仍難論定。

房市投資達人張淳淳　可先觀察一季的時間，屆時再進一步考慮是否進場布局。

世新大學經濟系主任周濟　台北房市需求仍強，央行緊縮政策後續動作必須密切觀察。

• 看多

建築開發商業公會全國聯合會理事長王光祥　ECFA簽訂後，房市將受帶動上漲，未來房價要下跌是不可能的事！

政大金融系教授殷乃平　銀行游資還很多，目前政策絕對無法改變房價上漲之勢。

達一廣告董事長徐一鳴　「市場活存資金充足，投資房市的長線資金仍多。」短線造成「阻升」，但不至「跌價」。

戴德梁行總經理顏炳立　短線修正僅在合理價的5％左右，北市房價長線仍易漲難跌。

台灣房屋首席總經理彭培業　長期來看，隨著經濟成長，房地產後市仍樂觀。

住邦房屋總經理劉陳傳　隨著兩岸開放自由行，未來北市房價可望複製香港經驗，多頭可期。