中國政府鐵了心　房價打回起漲點

中國打壓房地產政策一波強過一波，自從中國國務院總理溫家寶公開宣布「抑制不合理住房需求」政策基調後，建商及投資人嗅到官方態度轉變，已開始採取各種因應措施，甚至有大型建商一口氣降價一五％出清建屋的大動作。大陸官方今年打壓房價政策看來確定是玩真的！大家最關心的是，這次大陸打房會不會影響中國經濟發展？若依照目前的政策力道來看，未來大陸房價平均降幅應在一○％至二○％之內，對中國經濟影響應屬有限，甚至可解讀是一件好事！

全民炒房，對中國去年ＧＤＰ保八運動有極大貢獻，據專家估計，房地產業對中國的經濟貢獻率高達二○％，帶動建築、建材、家電、裝飾等數以百計的產業發展和大量就業人口，可說是大陸經濟發展的火車頭。
 

政府啟動房地產煞車機制

當這輛火車頭以三百公里時速飛奔時，為避免失控造成重大傷亡，中國官方啟動手煞車讓失速的火車慢下來回到正常速度，這就是大陸官方目前在做的事情。這次打房政策主要的幕後推手就是中國國務院發展研究中心，累積過去三次樓市調控的經驗，調控的方向越來越準確，方法也越有效。

尤其今年四月十五日至十七日，大陸國務院在五天內，將原本是一套完整政策，分成三次發布，用「點煞車」方式，企圖讓急速狂奔的大陸樓市慢下來，接著每天釋出一道小政策，類似「葉問」的詠春拳——拳快、緊密、靈活、省力，宣示官方打壓的決心，確實也達到嚇阻投機客及房地產開發商的效果。

中國房市及股市其實都不是靠真正的自由市場經濟機制運作，政府的態度才是漲跌指標。當政府作空態勢明顯，中國大型房地產開發商——恆大地產馬上響應，五月六日宣布，恆大全中國四十個銷售案全面打八五折出售，震撼房地產市場，接著綠地集團、保利集團也跟進降價，房地產降價的雪崩效應開始展開。

相對於新成屋，二手房受到的影響更為嚴重。四月以來，全中國二手房委託出售的案件急速增加。北京的二手房委託量一周內增加五三％；在買方較為熱絡的上海也增加一四％，但上海的買方並沒有因世博會而進場，成交量反較上月下降一半。其中二手房成交量下降最嚴重的是深圳近八成，如果持續下去，深圳的房地產仲介公司又要倒閉一半以上，重演○八年的調控悲劇。

一、二線城市成交量銳減

就城市分析，打壓政策對一線城市房地產市場的影響比二、三線城嚴重許多，新政策出爐後，一線城市成交量隨即大幅減少，北京、深圳可說哀鴻遍野。一線城市的投機和投資性的住房需求對政策反應較為靈敏，其次是省會城市、經濟中心城市和重點城市如天津、南京、重慶、武漢及成都等。最後才是三線，例如廈門、福州、合肥、哈爾濱和昆明及其他四線城市。

大陸房市的最大玩家中國政府既已出手，房價最終會跌成什麼樣子？目前可說是眾說紛紜，連專家都亂成一團。摩根大通董事總經理李晶五月初公開預期，北京、上海等一線城市房價未來三至六個月內可能出現一○％至二○％的降幅；渣打銀行亞洲區經濟師劉健恆則預計，一線城市樓市價格最多下跌三○％；而最悲觀的人甚至預言，跌幅可能到五○％！

中國房地產會不會因政府出重手而崩盤？其實影響不會如想像中的嚴重，一級城市是大陸政府主要調控標的，目標是回檔到○九年初的價格。因此預期北京、深圳的跌幅應在二○％以內，上海預計跌一五％，但這些大都市的房價只能壓住一時，卻壓不住需求，一線城市如沒有後續政策出台，低點徘徊一年後，預料將會回到上漲軌道。

二線城市天津、南京、重慶、武漢、成都下跌一成就差不多了。反而要注意溫州炒房團炒作的標的，恐怕將會出現退房潮，特別是在預售市場，應立即狠拋，不宜持有，判斷跌幅可能會在三成以上。

整體看來，大陸這波房地產打壓政策持續力道應該不超過一年，畢竟主要目的是壓抑房價，而不是讓房地產開發商倒閉，依據過往經驗，只要達到效果官方或許就會開始放鬆力道。

(作者為新加坡紅木投資集團上海總經理)

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