每月租金收入十萬元，身價近三千萬元，林思擅長買賣套房和中古屋，去年進場的敦化南路中古屋住宅，半年內就脫手賺進四百萬元，目前房價高漲，經驗老到的她建議自住者可考慮進場，沿著捷運線買屋。
「現在是投機行情多，投資行情少。」單身熟女林思以投資中古屋見長，去年在台北市遠企飯店旁邊買進一間中古屋，半年內就有買家上門，轉手賺進四百萬元，讓她直覺房地產行情正在發燙。
「房子權狀三十七坪，實際使用面積超過三十一坪，公設不到百分之二十，所以我很快就下了決定！」林思說，這間格局方正，兩房一廳，主臥室有七坪大；雖然只有五層樓高，從客廳到臥室，都可以清楚的看到一○一大樓，自然採光好。
看中古屋要有想像力
而且，房子大門向著敦化南路，又因為坐落於整座大樓的後棟，一層只有兩戶。雖然鄰近熱鬧的敦化南路，卻像被藏起來的隱宅一樣，而有鬧中取靜的效果，因此林思判定此房增值潛力十足。
這間敦化南路上的住宅沒有漏水、管線老舊的麻煩事，唯一的問題是看起來很髒亂。原來的屋主在那邊住十幾年了，林思一進去看，發現非常髒亂，於是找來兩組裝潢師傅比價，她強調，看中古屋要有想像力，「不要只看現在這個樣子，要想整理好之後大概會是甚麼樣子。」
雖然從客廳到臥房都有鄰外的窗，卻屬於舊式厚玻璃，採光不佳，客廳地板是瓷磚，臥室鋪了又舊又髒的地毯。林思的改裝目標是「一個明亮、舒暢的空間。」客廳、臥房的窗戶換成白色的框，並加上窗簾，就連陽台的窗戶也換掉，客廳地板則用拋光石英磚，臥房採用原木貼片，重新粉刷油漆，「我一向講求實用主義，裝潢總共花了二十幾萬元而已，看起來卻能煥然一新。」
後來林思才知道，原來這棟大樓正和梅花戲院同時與建設公司談都市更新，所以賣相很好。去年以二一八八萬元買進，加上二十萬元裝潢費用，但房貸負擔過重，她聽從朋友的建議後，決定在今年賣出。一放到市場上去，看房的買家不斷上門，三月以二六○○萬元賣出，半年大賺四百萬元。
回顧過去，林思經手過的房子超過十五間，曾經手上最多握有六間套房，每月租金收入十二萬元。《今周刊》在○七年四月曾報導她的故事。這次我們請她在房價高檔，分享最新的操作心得。
避免財務槓桿拉得過大
養潛力房的過程，林思非常重視財務情況，這次會把敦化南路的房子賣掉，也是基於財務槓桿的考量。「我非常清楚自身的財務能力，最多同時有四戶在貸款。」過去五年來，林思有兩波大幅換手的經驗，但她極少舉債，一有閒錢就還債，但○九年賣三買二，讓她首次感到財務壓力。
「房價漲得太快，讓我第一次買超過一千萬元的房子，還一次買了兩間。」合計三千四百萬元的房價，讓林思貸款超過兩千多萬元；幸虧有房租收入抵掉了不少利息支出壓力，但還是趁市場正熱時趕快脫手。她也建議首次購屋者，不要讓自己負擔太重，「財務操作也是核心問題。」
但由於房子賣得太快，林思第一次遇到房貸「提前解約金」的問題，她和銀行簽約時，忽略了契約上提前結束房貸的一％解約金，使得賣出敦化南路二段這棟住宅時，要付十幾萬元的費用。
「買房能賺，是因為過去十年房價都在漲。」林思將自己成功的原因，歸功於搭上順勢，十幾次買賣下來，也和房屋仲介、裝潢師傅培養合作的默契，讓她在「買進、整修、賣出」的過程越來越順利。
現在，林思手上仍有三間套房，一間住宅，每月租金收入維持在十萬元以上，對單身的她而言，可以提供很好的生活品質。
對於房價走勢，林思指出，遺產稅降低，台商、外資流入、利率偏低，國內可供投資工具只有股票、房產，因此政府要打壓房市可能沒那麼容易。
然而房價在高點是事實，投資客面對風險大增，至於自住者，若手上有充裕的錢，槓桿不高的人可以考慮進場。
「生活機能固然重要，但要量力而為，可考慮捷運沿線的地段，走個幾分鐘能到捷運站的，就可以接受了。」她認為自住者在此時間點上，買舊一點的中古屋再裝修，可以住得大一點，財務壓力也不至於太高，「住得舒服、開心才是最重要的。」
早期，林思因為工作的緣故，第一棟房子買在香港堅尼地街，總價三十五萬港元成交，一九八七年為了回台灣工作以四十二萬港元賣出。這筆賺了兩成的交易，開啟了她對投資房市的興趣。
近六年來，林思有兩次換房經驗，進出的房子高達十間，因此被朋友視為買房老師傅。每當被問起怎麼找到增值的潛力房，林思會毫不猶豫的引用香港巨富李嘉誠的話說「地段、地段，還是地段！」
因此林思最喜歡找尋的標的，不外乎台北市大安區、信義區，環繞在仁愛路、信義路、安和路、敦化南路的房市黃金圈中。「我從不買不熟悉的地方，在大安區住久了，對這裡的環境很清楚，最重要的是，好地段漲得比別人快，跌得比別人慢。」
○四年林思想要擴大房租收入，再度進入自己熟悉的中古屋套房。
林思的第一步就是湊足資本，以一二七○萬元賣掉手上鄰近「僑福花園廣場」旁的四十六坪住宅，一口氣買進三間小套房，其中最大間的只有十二坪，分別是位於安和路、信義路口的曼哈頓，以及在光復南路上兩間十坪、十一坪的小套房，共花了一三五六萬元，其中七八○萬元付現，剩下的靠貸款。
○五年林思把曼哈頓九樓套房也買下，包含一個車位，一共花了六百萬元。○六年再以七二八萬元買進台北永春捷運站樓上的ＥＡＴ捷運共構案，十二坪大小的套房；這時，手上套房累計到六間，每月租金收入衝破十二萬元。
接下來三年，台北的房價逐步走高，幾間房子也跟著增值。但喜歡鄰近山水的林思選擇落腳在基隆八斗子，面對手上住戶的流動性大，管理複雜度變高，讓她不勝其煩「如果每年換一個房客，等於一年之中每兩個月我就要去處理一次。」
去年，林思決定賣掉幾間套房，在五個月內陸續賣掉台北市神旺飯店後方的三普雅舍、光復南路上中古屋及曼哈頓等三間套房，共進帳一千九百多萬元，但是她沒打算讓資金閒置。
「這時候遇到銀行授信政策趨緊，小套房似乎成為票房毒藥。」因此她轉進坪數較大的中古住宅，分別買進台北市安和路上二十三坪住宅以及敦化南路二段，坐落在遠企飯店與梅花戲院之間的三十七坪中古屋，兩間合計三千四百多萬元。
除了敦化南路的房子出脫之外，安和路的房子則出租，加上另外三間房子出租，一個月十萬元的租金，可以讓她過著無憂無慮的生活，更不用擔心未來退休問題。
林思
現職：靈鷲山佛教教團&世界宗教博物館發言人
購屋年資：25年
擅長買屋標的：中古屋、套房
