搶建地標個案是今年推案特色

看好資金行情可望持續，今年329 房市檔期重案齊出。

李建興、羅秀文

房地產掃瞄

攝影/邵宏祥

692期

2010-03-25 10:21

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今年三二九檔期在市場的預期心態下，出現兩千億的推案天量，而建商更大手筆地在各地打造代表作，於是不同於以往僅有市中心獨秀格局，今年連郊區和中南部都出現了天價及超高樓層的地標個案，比高、比大、比氣派，成了二○一○年三二九檔期的最大特色。

結束了金融海嘯的肆虐後，二○一○年的房地產受到眾多利多因素帶動，市場可謂多箭齊發。只是高房價引發民怨，逼得政府不得不出手止漲，也為一整年的房市風向埋下了伏筆。因此，在這大多頭中潛藏著變動因子的「多空各自表述」抑或「短空長多」的論述氛圍中，牽動建商推案思惟，使得今年三二九檔期出現有別於以往的格局。

特色１：戰線有延長跡象

首先，受到市場回溫刺激，自去年下半年起，建商早已摩拳擦掌，開始出現潛銷個案以試水溫。而今年一開春，ＭＯＵ（金融監理備忘錄）、ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）、縣市合併題材將進入實際執行階段，建商可謂「化暗為明」，讓整個三二九推案爆量，其中光台北縣市推案量將達一千九百三十七億元，僅次於二○○八年的二千二百二十億元，為近十年來的第二大量。

再往南走，素以「台商海歸派」為主訴求的台中市場，今年也出現四百億元的推案量，以去年三二九檔期推案掛零的七期重劃區來說，二○一○年就獨占了兩百多億元的市場，顯見建商對國際買家的期待。至於近年來推案較為冷清的高雄，今年三二九則有兩百億元，相較於去年，看似略為活絡，然而，高雄房市受到土地飆漲影響，建商因成本考量，事實上推案數才九起，且幾乎清一色地推大坪數個案，每坪牌價全站上二十萬元以上，呈現個案少、價格高狀況。

值得注意的是，在前一陣子政府祭出「打房」政策後，部分建商轉為觀望，因此許多未公開的個案則遁入潛銷市場，使得今年三二九檔期，戰線有延至五二○的跡象。拿台中來說，即預估有兩百五十億元的推案量會遲至五二○才出籠。

特色２：推案「三高」掛帥

此外，由於政府近年針對小套房緊縮房貸，加上台灣房市在資金活絡的挹注下，豪宅成為主流，今年三二九檔期小套房產品可說消聲匿跡，建商推案多以中大坪數、換屋產品為主，而呈現高單價、高坪數、高總銷的三高特色。以台北市來說，每坪開價百萬元以上的就有十四起，而規畫坪數超過百坪的就有二十一起。永慶房屋總經理葉凌棋表示，隨著全球化、資金快速移動，台灣房地產市場已產生結構性變化，由以往的完全是本土需求，轉為國際需求。換句話說，台灣的房價高低已不是完全由台灣人決定，而是由來自國際的資金決定。

特色３：建商搶蓋地標

正因為國際盤介入台灣房市，使得頗獲國際人士喜愛的豪宅市場價位呈現三級跳，反觀普羅大眾的首購產品，雖也逐步攀升，但漲勢遠不如豪宅。台灣房屋首席總經理彭培業表示，根據統計，○九年第一季台北市豪宅每坪平均單價為一百萬元至一百一十萬元，但到了今年，已上漲至一百三十萬至一百五十萬元，漲幅為三至四成，但反觀北市精華五區的平均房價由每坪四十四萬元漲至每坪五十六．五萬元，漲幅不到三成。由此可見，房價飆漲幅度仍有差異性。

隨著房價越飆越高，建商為了讓個案價格往上墊，在外觀、室內空間、建材和設計團隊更形講究，因而出現拚場的狀況。首先，搶建地標成了今年推案的最大特色。除北市外，今年連北縣、高雄市、台中市都出現歷史新高，就連過去的冷門區段也有天價推案出現，譬如上市建商亞昕國際，在北縣林口推出三十六層樓案「亞昕普瑞登」，基地面積一千八百坪，位於文化二路與中華一路交叉口，採一層一戶、每戶規畫八十坪到一百二十坪的大坪數設計，每坪開價三、四十萬元，宣示以高樓層、大坪數、高價位作為林口的地標。

特色４：高總價個案外移

而從新竹起家的富宇建設也首次進軍台中七期，在市政路上推出三十八層、樓高一六五米的超高層摩天大樓「東方之冠」。該案規畫一一○戶，每戶坪數從一百坪至二四○坪，每坪開價四十至六十萬元，總銷金額達七十億元。公司並大手筆邀請為君悅飯店、喜來登酒店等在全球擁有一四○○件作品的國際飯店設計教父迪利安達，規畫大廳與公設，完工後高度將可俯瞰大都會歌劇院、惠來公園等，成為台中市豪宅新地標。

值得注意的是，今年三二九檔期台北市中心所推的指標個案與豪宅案明顯減少，高總價個案開始外移。例如位於景美的「岳泰風範」開價上看八十萬元，創下區域新高，因為產品規畫三十三層的景觀超高樓，房價本來就會比區域行情高出一到一成五左右。加上基地面積達一四○○坪，距離捷運景美站出口僅五十公尺，這些條件都是文山區不曾出現過的，自然創下新高價。

信義代銷協理何胤諭表示，由於台北市中心土地有限，加上建商惜售，致使今年高總價個案外移現象明顯，其中內湖、中山、萬華、文山、板橋、新莊及林口等區域，建案開價也紛紛創下區域新高，例如華固建設和台肥在南港合推的「天匯」，也開出每坪八十五萬至一百萬元。台北縣方面，位於新板特區、麗寶建設先建後售的豪宅案「東方富域」，則喊出每坪八十萬元新高價。華固首次跨出台北，在新竹推出以竹科新貴為訴求的「華固天湖」，也挑戰每坪五十萬元區域新高。