上海房地產 大跌仍可擇優進場

二○○九年可說是中國大陸房市最為意外、也最為火爆的一年，彷彿洗三溫暖一般，房價下洗上沖，在官方的寬鬆貨幣政策作多下，上海平均房價漲幅高達四成到六成，因而帶動北京、深圳等地房價大漲。

今年新年以來，中國官方陸續釋出打壓房地產政策，一月上海房地產成交量大幅下跌六五％，今年中國房地產走勢如何？中國政府真的會下重手打壓房價嗎？上海、北京的房地產依然可以投資嗎？

先講一個故事，有一位台幹洪先生，○八年被派到上海工作，七月時在上海松江九亭（類似台北縣土城市），他找到了一個建案——九城湖濱，因為地鐵即將開始營運，又離他工作的地方近，他決定買了一間四十五坪，每坪新台幣十五．六萬元，總價新台幣七○二萬元的房子，買了沒多久後，剛完成交屋，房價就開始大跌，年底最低跌到每坪新台幣十三．五萬元，總價剩下新台幣六○七．五萬元，讓他後悔投資上海房地產。
 

政府做長多 地方仰賴稅收　中國房市利空 僅短期影響

○九年他被派往四川，被套牢的房子只好出租收租金，再也沒有關心過上海的房價，去年七月回到上海一問之下，才知道因為地鐵通車，他的房子已經大漲，當下就委託出售，不到一周的時間，就以總價新台幣一一七○萬元賣掉，帳面上立刻賺了新台幣四六八萬元。

上海房市就是這麼充滿戲劇性，大起大落！每次套牢的人最後都能夠獲利出場，尤其是台商，因為有人民幣匯率升值的加持，更是勇於進場。所以，在上海，雖然沒有像溫州客那麼高調、大手筆，但是，台商「螞蟻雄兵」對上海成交量的貢獻也不容忽視。

中國房地產短期雖有利空因素的影響，但是上海市場從○五年到○九年五年當中，歷經了兩次的大漲、大跌，都是政府出來干預才會跌，從來沒有自己跌下來過，表示這個城市的房價跟成交量一直處在蓄勢待發的狀態。

再加上政府不能承擔房地產大幅下跌帶來的災難，一○年的房地產其實不若想像中悲觀。政府長期作多，短期壓制是現在的權宜作法。土地的拍賣收入，依然是各級地方政府主要的稅收來源，有些地方政府對房地產稅收的依賴甚至高達五成以上，而房地產的開工率也影響到地方的ＧＤＰ表現。
 

外匯入市 房價匯差一次賺　動遷補償 政府撒錢撐房價

而且，不要忘了外匯管制及人民幣的長期升值趨勢造成的熱錢效應，外匯管制嚴格，每年大陸當局僅允許境外人士結匯五萬美元，因而資金要大量匯出是有困難的；未來人民幣匯率還有升值的想像空間，有助於熱錢湧入。而購買上海房地產是投資最便捷、合法的途徑，不但可賺取房價，還可賺取匯差，一舉兩得，房地產因此成為資金停泊的港口。

最重要的是，中國中產階級人數大幅增加，收入增加後，買房置產成為必要的人生及理財選擇，再加上全國各地因都市更新拆遷補償，出現數量龐大的新百萬富翁。

以上海為例，最近十年上海共規畫興建十八條捷運線，工程日夜趕工、如火如荼地進行，目前「每戶動遷補償」費用節節上漲，動輒每戶人民幣兩百萬元到三百萬元，相當於新台幣八百萬元到一千萬元作為拆遷補償費，除了造就上百萬戶的新富階級，也帶動地價不斷上揚，這等同於是政府直接撒錢，免費讓這些新富階級買房子，形成房價支撐的重要因素。

因此，排除政策打壓對房市所造成的影響，只要上述因素還存在，上海房市主升段就不會結束。在此之下，「危機入市」的法則仍然適用。但是短期操作的人也要謹記不能貪心，在政策打壓前的一、兩個月，主流媒體一定會密集報導房價過熱，在調控政策還沒出現前，迅速出貨，預料也能掌握一定的短期報酬空間。
 

上海購房四大主題　地鐵 世博 南外灘 大虹橋

上海房地產已大漲一波，現在上海還有哪些地方可以進場？其實上海仍有一些區域可以布局，主要集中在四大題材：

首要目標是地鐵概念房。綜觀○五年至○九年，地鐵開通後房價平均漲幅都在三成以上，特別是上海幅員遼闊，捷運沿線是房價不敗保證，而且捷運所經之地，郊區房價上漲速度，往往都會比市中心來得快，投資者應趁地鐵尚未興建完工前一年半，就要慎選各捷運站周邊三百公尺以內標的進場，未來建議可挑選捷運十二號、十三號線沿線各捷運站周邊新開發的新成、預售產品來下手，且通常地鐵概念房離市中心越遠，未來房價增幅潛力越大。

第二是世博概念房。一○年上海舉辦世博會，從過去日本舉辦世博會的經驗來看，它將會為上海帶來龐大的商業、觀光旅遊效應；特別是中國館周邊，因為世博會後，各國的展覽館都會拆除，但中國館會永續經營，因此，推薦購屋區塊以中國館周邊的地鐵沿線、商業活動熱絡的地區為主。

第三是南外灘板塊。緊臨黃浦區，可遠眺黃浦江江景，跟舊外灘觀光景點連成一線，未來將規畫金融特區，可媲美陸家嘴。目前南外灘板塊是上海最後的豪宅區塊，現況還是老舊平房，上海市政府正著手進行都市更新，本區塊視野景觀良好，開發完成後，可與目前高價豪宅——世茂濱江、仁恆濱江遙遙相對，也是未來市中心地區僅存可開發的豪宅區塊。

第四是虹橋商務特區。具備商務、交通、機場三個功能核心，目前仍是老舊工廠，未來有可能蛻變為台商聚集的另一個「長寧板塊」，本區塊是目前長線投資最合適標的之一。

虹橋商務區將在今年開始開發，預計不久，基礎設施就會陸續興建完工，區域內有商業中心、機場、交通樞紐，還有規畫興建中的滬寧(上海—南京)、滬杭(上海—杭州)兩條高速鐵路及京滬(北京—上海)磁浮鐵路三條鐵路匯集。從上海半小時就可到杭州，一小時內到南京，到北京也只要四個小時，相當便利。
 

(作者為上海永慶房屋副總經理)