鎖定優質客層租金收入多三倍

「只要捨得投資、用心包裝房子，它就能創造出更多的價值！」呂沂芳利用房地產界打滾二十多年的經驗，摸索出一套超實用的包租策略。

呂沂芳會一腳踏入房市，和她亟欲賺錢的動機有關。父母親在她就學時經營生意失敗，呂沂芳只好想辦法幫忙賺錢貼補家用。高中畢業後，她進入夜二專就讀會計系，過著白天打工、晚上上課的生活，每月僅有八千元薪資，其中五千元交給母親，除了日常花用外，根本毫無儲蓄的機會。

但在此時，高中時期的一位同學卻帶給她很大的震撼。原來呂沂芳的同學畢業才短短兩年，戶頭裡已有五百萬元存款，還開一輛進口汽車代步。才不過二十歲的年紀，卻和她有著完全不同的際遇，呂沂芳一問之下，才知道對方從事房屋代銷業務，「所以我從那時起，就一心想進地產界。」
 

立志賺錢　從事房屋代銷賺進第一桶金

她進入地產業之後，一開始做房屋代銷，確實讓她頗有斬獲，三十歲前就和一起從事房地產業的先生諸利福買下價值千萬的新居。直到九二一地震發生後，由於新建案銷售困難，為了要接觸房市取得第一手消息，○二年開始，呂沂芳乾脆自己做起房屋仲介，諸利福則轉進餐飲業。

在接觸中古屋買賣的過程中，她發覺到法拍屋的成本低，稍微改裝過後，就能賺得不小的利潤。所以在最近五年，呂沂芳踏入出租市場，改當包租婆。「自己年紀愈來愈大，兒女又不見得能夠依靠，所以得為將來打算。」她解釋，為了能有長久穩定的收入，她決定選擇投資房地產出租市場。

一直很懂得精打細算的她，出租房屋也想盡辦法提高報酬率。從她手中出租的套房、公寓物件即可發現，出租價格幾乎都比鄰近房屋高出一至二成，甚至有的還高達三倍的租金水準。之所以能讓房客乖乖掏出較高的金額租下房子，呂沂芳說，「要讓他們感到物超所值才行！」
 

裝潢加值　吸引優質房客快速收回投資成本

她利用過去為建商包裝好整幢房子出售的代銷經驗，用來包裝自己的出租套房。以她位在台中市西屯區的一戶舊公寓為例，約四十坪的空間，在同樣地段一般僅能收取大約一萬元的租金。不過她卻花下重金改造，將房子隔成五間套房，平均每間分別砸下二十萬元的裝潢費用，不僅採用大型液晶螢幕電視，還用原木地板、全新家具來吸引房客。

「附近很多房東聽說我這樣做，都還以為我瘋了，但未來的效益才要展現！」原來，她光是出租五間套房的總價就達三萬多元，整整多出三倍的租金收入，僅需九年的時間即可回收三百萬元的購屋與裝潢本金。若是什麼也不做，維持一般價格，每月僅收一萬元租金，則要耗費大約十六年以上的時間，才能全數回本。

呂沂芳稱這樣的作法，不只是提高投資報酬率，還成功吸引到忠誠度高、收入高的優質房客。她說，為了找長期租房的房客，她主要鎖定上班族為目標。這些人擁有穩定工作、收入較為固定，就能減少租屋的流動率。而且，只要提供較佳的居住環境與品質，即使收取較高的租金，上班族通常還是能夠負擔得起。

除此之外，她也可藉此達到「養地段」的目標。「只要長期把租金維持在一定的水準，就可連帶將附近的房價與租金一併拉高。」就和買房必須重視地段一樣，為了找出目標族群的房客，她不只鎖定自己長期居住、較為熟悉的西屯區，更選擇投資生活機能較為便利、鄰近台中市中港路附近、商辦密集的區域。

「大專院校附近的房子很好出租，不過鎖定學生族群租金較低，流動率又高，報酬率實在不佳。」呂沂芳的策略，就是打進想要住好一點房子、卻又不想花錢買房的族群，也才能收取較高租金，快速回收成本。

目前她手中累積有六間套房、二間華廈和一間公寓出租，每月就為她多帶進六、七萬元的收入，這還不含本業經營房屋仲介的收入，而諸利福的餐飲事業也穩定成長，兩人加起來每月可賺進約五十萬元。

現在只要一有空檔，兩人就一起去看房子，繼續找尋好的投資標的。「希望趕快累積到上億元資產，我們就要準備退休，一起環遊世界去！」