利多齊聚資產、營建股長線看漲

受新台幣升值及兩岸關係改善等利多帶動，波段漲幅相對落後的營建股，開年以來表現頗為亮眼，二○一○年開紅盤首周即上漲九％，類股指數創近三個月來高點。展望後市，第一季適逢三二九檔期，建商營收可望持續擴增，使營建股行情欲小不易；加上外資熱錢推升新台幣，在獲利維持高檔及匯率升值題材的雙重支撐下，營建、資產族群可望再次扮演盤面主流。

金融海嘯過後，國內房市交易量從○九年第一季谷底翻身，第二季之後，更隨著政策作多及低利率環境持續，成交量明顯有逐月擴大的傾向。根據永慶房屋調查顯示，大台北地區房屋銷售在連續六個月量縮之後，○九年十二月出現價量齊揚，除了成交量增加六％，台北縣、市成交價也分別上漲四％及五％，為營建股業績加柴添火。
 

經濟復甦 購屋買氣回溫

以唯一上市掛牌的信義房屋為例，其累計營收從○九年一月的衰退近五成，到○九年底反而轉為成長一九％；信義突破連續兩年累計營收五十五億元左右的天花板，正好是國內房市由僵固轉為活絡的明證。可見政策優惠房貸到期之後雖然不再續撥，但經濟逐漸復甦、出口動能回升，民眾購屋買氣也確實跟著回溫。
對此，麥格理證券表示，台灣房市景氣自○九年五月起盤整，然而隨時序進入傳統銷售旺季，營建股股價將有上漲空間。

瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明則分析，儘管○九年年底因央行示警，市場出現房價可能修正的雜音，但數據顯示，○九年十一、十二月預售及中古屋交易量仍微幅上揚，加上建商積極在農曆年後推出建案，預估在二○一○年，光是台北市新案量就高達二五○○億元，較○九年成長五成。在經濟景氣持續回溫與資金行情帶動下，預期購屋需求仍舊強勁，二○一○年房價可望成長一○％。

「第一季屬於傳統旺季，因此營建族群的氣氛相對樂觀」，寶來績效基金經理人陳俊穎認為，歷年來營建、資產族群在三二九旺季檔期之前，股價表現都比較強勢。為了營造熱絡氣氛，營建資產族群此時多傾向正面表態，加上房市熱絡，類股成為焦點並不意外；歷年來獲利較佳、有能力不斷推案的業者，將是投資首選。
 

兩岸互動 對房市有指標意義

外在因素中，兩岸互動程度對房市很具有指標意義。如一月八日，市場傳出立法院著手「討論」開放營建業赴對岸投資，馬上引來類股大漲，國建、國揚、宏璟更在盤中漲停鎖住，顯示兩岸議題對相關族群的影響力。

至於一月十六日正式生效的ＭＯＵ（金融監理備忘錄），市場均看好將為台股帶來對岸ＱＤＩＩ（合格境內機構投資者）資金。雖然目前營建業仍屬於ＱＤＩＩ無法投資的管制範圍，但明文禁止的限制，也相對營造寬廣的想像空間，日後這項限制若放寬或解除，對營建股將構成另一次利多。

此外，近期營建、資產股強勢表現，主要因素仍是來自新台幣匯率。新台幣對美元自一月四日起連續升值，最高來到三十一．八六兌一美元，走勢引起央行強力干預，也再次點燃資產、營建股的行情熱潮。
 

看好商辦前景，華固將逐步增加商辦推案比例。（攝影／吳東岳）

台幣升值 點燃行情熱潮

「美元不弱，就已經強成這樣，美元再跌下去，（新台幣）豈不是跳起來？」另一位投信操盤手私下分析，每回新台幣升值，都會使資產、營建族群連帶強勢，這次美元匯率走反彈波段，多數亞洲貨幣還能小幅升值，可見未來只要趨勢持續，資產、營建股可望維持主流角色。

回顧過去，匯率升值對資產股的影響不乏例證。近者如○八年初，資金因看好兩岸關係改善而大舉湧入，新台幣匯率因此一路升至三十．五元，國內資產股隨之大漲。

當時，資產股指標台肥曾在五個月內大漲一倍，股價從○七年底的七十九．六元，一直漲到一六一．五元，令人印象深刻；其他資產股如南港、泰豐，當時也均有一番活躍表現，可見這次新台幣的走勢，同樣會牽動資產股行情。

另外，房市未來的銷售預估，則是投資人最須注意的本業前景。由於看好二○一○年景氣，多數建商推案態度相當積極。例如《住展雜誌》預估，二○一○年台北、台中、高雄三大都會區總推案量將達九五○○億元，約回到○八年水準；其中，北台灣案量預估有八千億元左右，較○九年的六五七八億元增加約兩成；台中市則約有一千億元的推案量，高雄市則有五百億元左右。

放眼二○一○年，建商無不全力推案，包括華固、長虹、國揚、遠雄、宏盛等建商，第一季推案量就突破一百億元。根據統計，北台灣都會區在第一季推出的一五○○億元建案中，上市櫃建商就占八成、達一二五七億元。加上台中、高雄地區建案，全台第一季將有二二○○億元到二三○○億元的新案推出，比○九年同期成長二至三成。
 

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建商出手 推案量不斷飆升

儘管建商大舉出手，然而從供給面來看，優質區段的素地未來只會不斷減少，價格勢必上看更高價位。由「麵粉」有限的情況推論投資價值，手頭上有越多優質庫存的營建業者，越有籌碼在這波房市熱潮中分批推案、搶食商機。因此較理想的投資標的，應屬績優的華固、冠德，及業績爆發的興富發、國揚、皇翔。

以每股存貨（土地存貨除以股本）最高的華固來說，二○一○年預計推出近兩百億元案量，位於南港經貿段的「華固天匯」，準備開出每坪百萬元的區域天價；首度進軍新竹的「華固天湖」，也將以每坪五十萬元的價格挑戰區域新高。

從財務面來看，華固○九年營收九十三．五一億元，優於公司內部預期的九十億元。由於前三季稅後純益已達八．二六元，若依法人預估，第四季毛利率在三成以上水準，單季獲利將有二．五億元左右，全年稅後淨利直逼二十二億元。以股本二十三．五五億元計算，ＥＰＳ（每股稅後純益）可達九．三元，預料仍穩坐營建股獲利王寶座。由於華固近年均配發較高現金，即使以一半獲利發放現金股息，殖利率也有五％左右，可作為收息標的選擇之一。

值得注意的是，以往商辦僅占華固推案量兩成左右，但隨著需求升溫，華固對於商辦的態度轉趨積極，未來產品占推案比率可能提高到四成左右；尤其集中在內湖重劃區的土地，預料將開發為商辦大樓，總銷案量應在六十億元以上。

同樣重視商辦產品的建商還有皇翔。除了豪宅「皇翔Ｆ４」營收在二○一○年、二○一一年陸續入帳的利多，瞄準辦公大樓商機的皇翔，還將把其他住宅建案轉為商辦規畫，股價若拉回將值得留意。

另一方面，去年自結每股稅後純益達七．○二元，創下歷年新高的興富發，雖然負債比率較高，但在建案密集入帳下，獲利大幅成長，明顯超越外界預期。二○一○年首季，興富發將一口氣認列「Rich 19」、「微風小城」等四項建案，法人預估單季營收上看百億元，單季ＥＰＳ可達三．七元。

預估二○一○年興富發營收可達二一○億元，ＥＰＳ將達到七．五四元，再創歷史新高。加上公司存貨還有約三百億元，讓興富發可望成為這波房市上漲的贏家。

至於冠德因擁有北市信義計畫區土地，及台中七期重劃區豪宅案、新莊線捷運聯合開發案，營收規模預估將超過七十億元，未來三年業績不虞匱乏。尤其江陳會於○九年十二月在台中登場，台中豪宅熱度因兩岸題材受惠而增溫，有利冠德目前銷售中的豪宅案；而且冠德經營穩健、槓桿程度較同業稍低，二○一○年在獲利成長的業績加持下，股價值得期待。

在資產股方面，除了最大地主台肥之外，在士林有一．五萬坪廠區的新紡也是當紅標的之一。

雖然新紡股價近期被重新墊高，但比較新紡、士紙及台肥的資產價值，可發現新紡士林廠每股土地價值約有一四八元，雖然稍低於士紙，但是較台肥南港廠的每股八十二元高出一截。在台肥站穩百元、士紙曾挑戰三位數股價的同時，新紡股價最高還不到五十元，日後土地更新若取得實質進展，股價可望有明顯表態機會，值得逢低著墨。

新紡士林土地價值佳，未來有比價空間。（攝影／陳俊銘）

興富發握有大筆土地庫存，推案能力強。