善用換屋方程式進駐台北好地段

四十歲的林秀瑩，是典型的高所得雙薪白領階級，擁有高學歷的她服務於電信業，先生則在大學任教，兩人每月薪資合計超過二十萬元。林秀瑩結婚後，和老公花了近兩千萬元，在北市敦化南路巷內買了一間房子，家裡也陸續添了兩個可愛的小寶貝。在同事、親友眼中，他們是人人稱羨的家庭，夫妻都有不錯的工作，同時在市中心精華地段有自己的房子，是許多人心目中成功的典範。

林秀瑩原本也很滿意自己的生活品質，一直到她動了換屋的念頭，原本美好的一切瞬間改變！由於孩子漸漸長大，考慮未來的需求，她希望換一間較大、較新的房子；不過她居住的北市大安區，新屋開價每坪動輒八、九十萬甚至上百萬元，即使她的房子也已增值了五、六成，但賣了舊屋之後，跟想買的新屋總價，還是有相當大的落差。

「我第一次覺得自己很窮」，林秀瑩感嘆地說。近幾年她一直在尋找換屋標的，但始終不得其門而入，「連我都覺得在市區想換間好屋如此困難，我不曉得其他人是怎麼解決這個問題的？」林秀瑩的困惑，其實是許多台北人共同的無奈，而這也讓她從人人稱羨的高所得者，淪為近年來新流行的「一屋新貧族」。

好物件高不可攀　「一屋新貧族」大嘆換屋難

所謂的「一屋新貧族」，是指名下雖然擁有一間房子，每個月定期繳房貸，但當想換屋時，高漲的房價讓人望屋興嘆，此時除非跟首購族一樣往郊區遷徙，否則想在市區換間大一點的新房，幾乎是不可能的任務。「窮得只剩下一間房子」，是許多「一屋新貧族」的真實寫照。

正常情況下，換屋當然是小換大、舊換新、遠換近，以提升生活品質、滿足現階段需求為基本原則。不過房價漲勢驚人，尤其是好的物件，價格都高不可攀，在沒有更好的選擇下，許多人只好一動不如一靜。房市達人田大權就點出，其實換屋族的行動力還比不上首購族，但也因此一再錯失購屋的好時機，讓「換屋夢」越來越遙不可及。

相對之下，原本從事娛樂事業的陳福來（化名），則是和林秀瑩完全相反的案例。不到五十歲的陳福來，原本居住在復興南路的中古電梯大樓，坪數只有四十多坪；幾年前趁房價大漲，他高價賣掉原來的房子，換到安和路上六十幾坪的房子；之後房價持續上揚，他又逢高出脫，狠狠賺了一票。在兩次成功經驗後，接下來他直接跳階，買了敦化南路靜巷內的百坪豪宅「敦藏」，從此躋身豪宅一族。

不過陳福來的換屋之旅並未就此打住，現在他住在北市信義路上、大安森林公園第一排景觀豪宅「安峰」；舊居「敦藏」則以每坪九十萬元的高價賣出，大賺了五成。短短幾年時間，陳福來從復興南路的中古屋，一路換到大安森林公園旁的豪宅，而每次換屋，都讓他的身價翻一番，房子越換越大、財富越來越多，堪稱台北市聰明換屋的經典案例。

台灣房屋首席總經理彭培業分析，如果是在市中心精華地段，他贊成購屋者可以高槓桿操作，因為增值空間大，買房時可以向銀行多貸一些，所謂「好地段不怕高成數」；不過如果是增值空間不大的地段，就必須降低槓桿比率。林秀瑩跟陳福來都住在台北市最精華的大安區，兩人的差別在於一個採取非常保守的財務規畫；一個則是不怕背債、勇於融資買進，以房養房、乘著這波房市榮景的浪頭，不但順利解決居住問題，同時賺進了可觀財富。

林秀瑩、陳福來分別代表保守、積極兩種極端案例，但多數換屋族其實介於兩者之間。如果比較首購、換屋兩種購屋行為，換屋時不論是財務規畫、標的選擇、舊屋處理等層面，操作的複雜度都超過首次購屋，也更需要果決的行動力。東森電視財經生活台主持人陳斐娟，就是一位謀定而後動的換屋達人，她的換屋經驗，值得大家參考。

買屋、賣屋分開辦　挑好時機出手，賺價差非夢事

陳斐娟在一九九七年時，買了生平第一間房子，位於信義路、安和路口的小套房。她回憶當時因為只有一個人居住，而且預算不足，她覺得市中心的小套房很符合她的需求。之後這間套房陪了她超過十年，一直到她搬進內湖四期重劃區內、五十坪的大房子為止。

陳斐娟表示，買第一間房子的經驗讓她學會很多東西。例如這些年來她了解到小套房的保值性較差，當房價下跌時修正幅度較大；同時小套房較不容易脫手、市場性相對不足。等到買第二間房子時，她已經有足夠的經驗與知識，可以讓她考慮得更周密，並做出更好的購屋決策。

住了幾年小套房後，陳斐娟興起搬家的念頭。不過她衝動並未盲動，反而耐心等待時機；○三年ＳＡＲＳ疫情爆發之後，她覺得購屋時機來了，因為多年來涉獵財經領域的訓練，告訴她每次的危機都是投資的良機。由於家人住在內湖，她決定在內湖找房子，不過還是事先做足功課，她發現內湖區的公告地價快速上漲，加上內湖科技園區成形，讓她確定內湖的房子值得投資。

ＳＡＲＳ結束後，陳斐娟開始在內湖四期重劃區覓屋，當時景氣還未明顯復甦，房市仍是買方市場。她回憶接待中心裡銷售人員比看屋的人還多，所以不但可以拿著「大關刀」痛快地殺價，還有種種好康可「Ａ」。「建商還送我電視機耶！」她笑著說。最後她以每坪二十四萬元低價，買了五十坪的大三房。交屋三年多來，她不但住得很愉快，更開心的是價格漲了快一倍，讓她的資產大增。

而在換屋之後，她並沒有急著處理舊房子，「我準備等捷運信義線通車，再賣個好價錢」，完全是財經節目主持人的專業口吻；她把這間套房出租，用租金收入來支付利息。她以自己的經驗，建議大家如果財務狀況許可，換屋時買新屋、賣舊屋可以分開處理，才能選擇適當的出手時機，談到最好的價格。如果能像她一樣在利空買、利多賣，不但可以挑到好物件，一來一往間產生的「價差」，也可以讓你有更多的本錢，輕鬆換個好房子。

陳斐娟指出，買屋、換屋的經驗讓她悟出兩個道理，首先是現在擁有的東西，將來都一定會賣；其次是這個東西妳要賣給誰。前者牽涉到保值、增值的課題，後者則涉及市場性的問題。所以當她買第二間房子時，她就知道要挑選對的地段的主流產品，如此不但增值空間大，將來轉手也很容易。簡單地說，買第一間房子時，她只想到now（現在）；買第二間房子時，她已經懂得想到future(未來)。

陳斐娟建議年輕人，不論是首購或換屋，愈早開始愈好。因為人是需要被push的，踏出了第一步，才有第二步、第三步的可能。畢竟買房子不可能一步到位，如果你想住在北市大安區，就要設定目標，透過換屋一步步來達成。「沒有人的第一棟房子是從帝寶開始的」，她半開玩笑地說。

新台灣開發整合公司執行長游榮富分析，換屋族群有較首購族以現屋換更好屋的實力，一般來說比首購族至少多五成（除非首購買到套牢屋尚未翻身）身價，因此只要做好財務規畫，其實可以有更積極的思惟。田大權也認為，除非有經濟壓力，否則任何時間點都可以換屋，他還歸納出一套相當實用的「換屋方程式」，提供大家以八百萬元中古屋為槓桿，成功換成一千五百萬元新成屋的解決方案。

買房不可能一步到位　設定目標，愈早開始籌碼愈多

這套方程式是，假設十年前你以八百萬元在台北買了第一間房子，目前五百六十萬元的房貸已攤還一半，如果此時你有換屋的計畫，可以請貸款銀行重新估算房屋現值。若保守估計銀行鑑定房子增值三成，這時你就可以用新增的貸款額度，去訂一間新成屋或預售屋；等新屋交屋前再賣掉舊房子，假設持有十到十二年後，房價漲了五、六成，順利以一二五○萬元出售。透過這樣的操作，你可以從中古屋換成一千五百萬元現值的新成屋，而且每月房貸負擔也相去不遠，不會造成太大的負擔。

田大權強調，這套公式是以保守的標準設算，具有可行性。儘管台北居大不易，但與其陷入「買不起又離不開」的負面情緒，還不如找出對的方法，才能在五十歲之前換個好殼，達成尊嚴養老的人生目標。

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