國內房地產市場歷經五、六年的多頭行情後，目前處於多空拉鋸的態勢，各方對未來房價走勢與房市發展，有不同解讀。本刊特別請戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立、政大地政系教授張金鶚，針對房市的現況及未來發展，提出分析與看法，並提供民眾進場與否的參考。
受到兩岸經貿開放利多加持，以及熱錢湧入房市，帶動都會區房價持續飆漲，去年張金鶚即發出警語指出，台北市房價有泡沫化現象、房市即將進入修正期。
但今年來台北市房價在豪宅的帶動下持續飆高。根據《住展》雜誌調查，台北市第三季預售屋平均行情價突破一坪六十萬元，大安區一坪突破九十萬元，雙雙創下歷史新高。房價應修正而未修正，張金鶚表示，目前泡沫正在長大，在民眾實質所得、租金未同步成長，大多數人覺得房價不合理的情況下，未來房價下修的機率升高。
房價泡沫化？ 張：房價泡沫化已達四○％ 顏：資金動能支撐上漲趨勢
張金鶚指出，一九八九、一九九○年無殼蝸牛運動時代，房價泡沫高達五○％，泡沫破滅後房地產市場出現十多年的衰退期，無法去化的不良資產，由全民埋單。依他估算，目前台北市房價泡沫已達四○％，如果銀行繼續放任投機買盤，歷史恐將重演。
對此，顏炳立抱持相反的看法。他認為，台北市房價這一波上漲，完全是受到資金行情的帶動，由台北市豪宅開始啟動，一路延伸到台北市中古屋及台北縣高級住宅，新的一年，這個趨勢不會改變。由於政策趨向開放，吸引台商資金回流到房市，尤其是台北市的精華地段。在資金動能支撐下，房價要泡沫化，恐怕得慢慢等！
顏炳立表示，高漲的房價回跌一些就得到市場認同，何來泡沫之有？例如台北市大安區的中古屋，最近幾年從每坪三十萬元漲至六十萬元，若價格回到五十萬元，就有很多人搶著接手，怎麼算是泡沫化？他認為，在土地日益稀少、資金行情牽引下，二○一○年台北市房價將會持續上漲。
顏炳立指出，對外資來說，台北市幾乎「無地可蓋、無房可賣」，因此，價格越墊越高的土地成本，會支撐未來預售屋和新成屋的高房價，一旦回流資金力道勝過有限籌碼，市中心房價就會上演快速飆升行情。此時若期待這些好產品的價格會下跌，根本不切實際！
因此，他建議想在台北市購屋的民眾「積極買進！」「有能力就要買、有合理價就要買、有好地段更要買！」「等」絕對不是最好的投資方式。無法負擔台北市高房價的民眾，可以參考他的「框框理論」，布局離市中心較遠的地段。
不過張金鶚認為，房價短期可以脫離均衡，但長期不可能。目前房價已在相對高點，民眾宜戒急用忍，採取先租後買。若非買不可，在負擔得起的前提下，選擇好產品再買進。
根據內政部建築研究所公布的最新房地產景氣動向顯示，景氣對策信號比上季上升三分，燈號也擺脫連續四季代表低迷的藍燈，轉為黃藍燈，為房市捎來好消息。預估未來領先指標將呈現小幅上揚的情況，明年房市景氣大致維持現況。
主持這項研究的張金鶚表示，不動產市場出現回溫，主要來自兩岸關係持續改善，以及主計處預估二○一○年經濟成長率為四．三九％。不過，過多的資金、過度預期兩岸發展，及就業市場仍未反映經濟復甦情勢，仍是房地產市場隱憂。他呼籲一般民眾不要過度預期，政府也應正視過多資金所導致房價泡沫化問題。
解決高房價 張：以金融管制打擊投資炒作 顏：政府應解決交通不便問題
都會區房價過高成為民怨之首，行政院長吳敦義日前提議在機場捷運沿線蓋平價住宅，學者及業者都認為緩不濟急，無法實際解決高房價的問題。
張金鶚認為，為抑制高房價，政府應實施金融管制，降低投資客炒作，迫使房價合理化。否則，一旦房價泡沫吹破，除了現在進場買房子的人套牢外，銀行也會是最後一隻老鼠，最後一定是全民埋單。
其次，應促使購屋資訊透明化，避免建商炒作，讓預期心理延伸到一般住宅。另外中長期則應朝租稅改革、國土規畫、增加就業機會等面向下手。
顏炳立則認為，政府須為民眾解決交通不便的問題。舉例來說，不少民眾因市中心房價過高，到林口、淡水、三峽買房子，但這些區域交通仍不方便。他建議政府開放台北到三峽、林口的高速公路路肩可以讓摩托車行駛，解決交通不便的問題。
陸資買盤？ 張：ＥＣＦＡ簽署對房市幫助有限 顏：開放政策勢必引起資金競逐
展望二○一○年，隨兩岸關係改善、ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）即將簽署，顏炳立認為，這將使得原本內需型、淺碟型的台灣不動產市場，產生結構性的改變，躍升為國際盤，成為全亞洲最具吸引力的投資標的之一。
未來台北市房價比價的對象是上海、香港，尤其以香港與北京簽訂ＣＥＰＡ（更緊密經貿關係安排）後房地產飆漲的經驗來看，房價還有很大的上漲空間。
顏炳立指出，開放陸資來台投資的政策還未起跑，未來開放後，勢必引起資金競逐，等資金潮一進來，會帶動精華地段房價續創新高，引爆房地產遍地開花，因此，陸資是下一步要觀察的指標。
但張金鶚認為，房地產是消費財而非投資財，加上台北市不是上海、香港，在市場規模相對小下，對外資、陸資不具吸引力。因此，將來ＥＣＦＡ簽署後，對國內房地產市場幫助有限，而且是間接的。業界期待陸資來台投資不動產將帶動房地產價格全面走揚，炒作的成分居多。
針對市場擔憂在升息趨勢下，明年央行調升利率的機率大增，對此，顏炳立表示，央行若升息，將會增加民眾房貸等支出，與政府主張的庶民經濟背道而馳。因此，他預估明年利率僅會微調，對房地產市場影響有限。
張金鶚則認為，在全球經濟大環境轉佳之下，明年台灣升息的機會大增，建議民眾購屋宜謹慎，以免利息上升時，房貸負擔加重，影響生活品質。
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