私房買屋學

《今周刊》精挑600萬至800萬元的首購地段，以及800萬到1500萬元的換屋地段，讓你如願進住大台北。

今年剛滿四十歲的小潘任職於新聞業，太太在國小教書，婚後十年一直在北縣永和租屋，隨著小孩逐漸長大，他一直想買一間自己的房子。二○○九年初，房市仍相當低迷，夫妻兩人一度在永和積極看屋，最後挑上一間二十九坪的公寓，雙方同意以每坪二十一萬元、總價約六一○萬元成交，屋主還附贈家電跟裝潢；不過因為小潘的許多親友都認為買得太貴，最後未能成交。

五月初，小潘又看上一間屋齡近三十年的公寓，面積約三十六坪，屋主開價八五○萬元，小潘出價七三○萬元，最後被別人以七五○萬元買走，換算每坪單價為二十．八萬元，讓小潘又一次和生平第一間房子失之交臂。到了十月底，小潘發現同棟公寓、同樣權狀面積的五樓（另含頂樓加蓋），居然開價一二八○萬元求售，如果不計加蓋部分，等於每坪要價三十五萬元。小潘說，目前北縣永和市三十坪的中古屋，開價幾乎都上千萬元；短短一年不到，每坪單價從二十萬元跳漲到三十萬元，讓他覺得台北人都瘋了！

雖然他仍未放棄買房子的夢想，但是看著房價迭創新高，他感嘆地說：「實在買不起房子啊！」

小潘的故事是台北許多無殼蝸牛都有過的慘痛經驗！根據台灣不動產交易中心調查，今年第三季底台北市大安區的平均房價每坪達五十八萬元，創下歷史新高，平均單價超過四十五萬元的還有中正、信義、松山等三個區。至於預售屋更是高不可攀，台北市第三季預售屋平均房價達六○．一萬元，同樣寫下歷史新高，其中領頭的大安區突破九十萬元大關，每坪八十萬元以上的還有大直重劃區及天母，讓小老百姓只能望屋興嘆，顯示民怨高張其來有自。
 

觀念一　買房就像買保險，越早越好

面對飆漲的房價，中央銀行總裁彭淮南幾度發出警語，行政院也提出續辦青年安心成家方案、興建「平價住宅」等因應措施。不過高房價已是既定事實，興建平價住宅也緩不濟急；與其坐等房價下跌或政策救濟，專家們普遍建議民眾應該「自力救濟」，畢竟失敗的無殼蝸牛運動就是血淋淋的教訓，除非打定主意一輩子不買房子，否則永遠都不要坐以待斃。

「怨不如願」，房地產投資暢銷書籍作者田大權指出，這是一個很好的觀念，可以分成兩方面來闡述。第一是「甘願就贏」，唯有認清現實、接受事實，才能擺脫自怨自艾的心態，積極尋找解決之道；第二是「許下心願」，期許自己在四十歲之前成家立業，然後逐夢踏實，有計畫、有步驟地完成夢想，擺脫無殼蝸牛的宿命。

他進一步解釋，要趕在四十歲以前完成購屋的人生大事，是因為一般房貸期限是二十年，而多數人在六十至六十五歲退休，合理的情況是在退休前繳清房貸，避免沒有工作後還要挪用養老金去繳房貸，如此才能沒有後顧之憂當個快樂退休族。財經新聞主播陳斐娟也以過來人身分，建議年輕人就是要「just do it」！因為買房子就像買保險，越年輕開始越好。

在台北市工作、生活，目前單身的陳可欣，就是正向思考、積極面對高房價難題的好例子。陳可欣原本和妹妹各自在台北市租屋，眼看房價一年高過一年，她心想反正離不開台北，終究是要有一個自己的窩，因此儘管收入不高，她仍積極透過仲介尋找合適的房子。最近她的努力終於有了回報，日前陳可欣在信義區知名社區挹翠山莊旁，買了十五年屋齡的電梯大樓，面積二十三坪、每坪單價僅三十五萬元，換算總價約八百萬元。
 

觀念二　月入五萬元就能進住北市

陳可欣現在和妹妹一起搬進新房子，她很滿意她的新家，除了鄰近信義計畫區，購物、休閒都很方便之外；最重要的是採光良好，而且一開窗四面都是綠意盎然的景觀。儘管每個月房貸本利攤還要繳三萬多元，超過兩人薪水的一半，負擔著實不輕，但她還是覺得很值得。

住展房屋網總監陳韻如表示，房價其實沒有大家想像中的高不可攀，陳小姐的例子就是證明。許多人可能不相信，只有八百萬元的預算，也可以在台北市最精華的信義計畫區周邊，找到合適的好房子；她建議大家如果是自用需求，就不要嫌房子貴，人人都想便宜買好屋，其實只要努力挖一定挖得到。

三十二歲、在國中任教的林冠和，是另一個積極找殼成功的案例。結婚三年多的他，原本非常積極找房子，看遍了新莊、土城、泰山等地，卻一直找不到適合的物件，一度讓他有強烈的倦怠感。○八年十一月，台灣仍籠罩在金融海嘯的陰影中，他覺得似乎是個不錯的時機，剛好朋友介紹了板橋重慶國小旁的新成屋個案，他看過之後也覺得環境、生活機能都不錯；不過當時建商態度很硬，開價超出他的預算範圍，因此並未成交。

○九年農曆年後，不死心的他又回去看同一個案子，並陸續帶了父母、岳父母等親友去看了好幾回，建商也感受到他真的想買的誠意。就這樣磨了一個多月，雙方前後談了三、四次，終於在三月順利簽約，讓他以每坪二十萬元以下的優惠價格，買到近四十坪的大三房，含車位總價約八百五十萬元。

觀念三　買屋不必等景氣好壞

林冠和回憶當時一直到簽約前夕，他都還忐忑不安，不斷詢問旁人「這樣子好嗎？這樣子對嗎？」不過成交之後，他卻覺得鬆了一口氣，有種如釋重負的感覺，因為他終於完成了一件人生中一定要去做的大事。○九年九二八房市檔期，隔壁的新成屋案「領航者」開出每坪三十萬元高價，他覺得自己很幸運，因為「如果再拖幾個月，我可能永遠買不到這間房子」。他也衷心建議有心購屋的人，如果是自住就不要等待，雖然他運氣很好，在不錯時機買到便宜的好房子，但與其猜測景氣，還不如勤做功課，用心搜尋符合自己需求的窩。

房市達人田大權也非常認同這種態度，他特別提醒消費者，購屋時不要管景氣，因為景氣起伏是常態！更不要以財經首長的發言，作為判斷購屋時機的依據。台灣不動產交易中心總經理李同榮也認為，要認清高房價的現實，不要老是圍繞著購屋痛苦指數、必須幾年不吃不喝的話題，只要有實質需求，該買時就要下手。

一位不願具名的專家指出，擺在眼前的事實是，當年相信無殼蝸牛運動會迫使政府打壓房價、讓房價回到「合理價位」；以及近年來聽信學者的「泡沫說」，認為房價會下跌兩、三成，因而打消購屋念頭的人，事後證明反而成為房價一路走高下的最大受害者。他認為若有需求就要當機立斷，一味等待房價下跌，只會使成家圓夢計畫永遠無法實現。

觀念四　從○到一，房子永遠值得投資

從事自由業的張小玲，在○三年七月和先生從大陸返台後，在內湖的一家企業上班。為了擁有一個屬於兩個人的窩，她開始在內湖找房子，當時ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）剛結束，房市景氣正要從谷底復甦，最後她選了一間挑高四米三的複合式住宅，面積二十六坪、每坪單價只有二十五萬元，總價六百五十萬元，夫妻兩人的薪水應付房貸不會太吃力，而且挑高住宅讓室內可以隔成三房，空間很好利用。

不過在小孩出生後，婆婆希望他們可以住近一點，方便老人家照顧孫子，張小玲於是在北縣中、永和一帶覓屋，最後挑選了捷運永安市場站，由冠德建設推出的「美麗永安」捷運共構宅。當時捷運宅不像現在這麼搶手，她同樣以總價六百五十萬元，每坪二十五萬元買了權狀二十六坪、挑高三米六的小豪宅。這個案子不僅有捷運加持，而且鄰近中、永和最大的綠地四號公園，距中央圖書館分館步行也只要一分鐘，當時在看屋過程中，張小玲發現面對四號公園的房價都已經超過三字頭，但美麗永安卻只賣二十五萬元，讓她覺得非常划算。

買了新房後，張小玲賣掉內湖的房子，當時內湖房價已大漲一段，她以每坪三十五萬元售出，賺了兩百五十萬元。不過美麗永安後來也沒有住太久，因為需要更大的居住空間，張小玲又再一次換屋。這次她選了同樣在四號公園邊的中古電梯大樓，以每坪二十六萬元、總價九百六十餘萬元買下三十七坪的房子；接著她賣掉美麗永安舊宅，同樣賺了兩百五十萬元。短短幾年內張小玲換屋兩次，不但換到雙和地區最優質的四號公園生活圈，而且光是處分舊屋就足足賺了五百萬元。

幾次成功的購屋經驗，張小玲歸納出的最大心得是，任何時候房地產都值得投資。而她也身體力行，一年多前花了五百九十萬元，買了內湖五期重劃區的華固ipark小套房，現在這間套房每個月可以收租一萬五千元，用來支付房貸綽綽有餘，更重要的是，交屋以來房價已上漲了一、兩成，讓她非常開心。

觀念五　長期持有穩賺不賠

李同榮分析，台北市的房地產，就算買在相對高點被套牢，但時間拉長到十年以上，價值至少都翻了一倍。很多人老是擔心買到高價，卻忽略了最關鍵的重點，就是一般人辛苦工作一輩子能存下來的錢，還沒有一間房子增值來得多，房子其實是許多台北人一生最大的財富。他提醒大家一定要擁有一間房子，因為從○到一，人生才擁有無限的可能。

投資股票的人都知道著名的「二八理論」，也就是每次多空輪迴後，只有少數兩成的人獲利，多數人都難逃虧損的命運。關於這點，陳斐娟也有相當深刻的體驗，她從自身經歷及多年採訪經驗中，得出股不如房的結論。因為股票市場是無限供給，因此一有利空就會暴跌。

但房市是有限供給，尤其是在都會地區，房價就算短期下跌，幅度也有限，而且長期趨勢一定往上。

她進一步分析，股市、房市都適用二八理論，但股市是十個人中只有二個人賺到錢，就是主力和大股東；相反的，房市中只有二種人會賠錢，第一種是跑三點半被迫急售的，第二種是真的買錯地點、標的，「識房不明」的屋主。陳斐娟認為買房子只有持有時間的問題，如果是自用、長期持有，賠錢的機率可以說是微乎其微。

面對高房價　積極找殼仍要堅持寧缺勿濫

李同榮指出，面對高房價時代，更要有聰明的購屋策略。根據台灣不動產交易中心調查顯示，截至○九年第三季，台北市十二個行政區中，每坪平均單價以萬華區的二十三．六萬元最低，其他相對「低廉」的包括北投、文山、內湖、大同等四區，平均單價介於二十七．七至三十一．七萬元之間，是預算有限又想在台北買殼的人，可以優先考慮的區段。

而這之中他特別推薦大同與北投區，他判斷未來幾年，鄰近中山區的大同區，有機會拉近兩者間的房價；至於生活機能不錯、交通也相當便捷的北投，價格卻不到大安區的一半，未來也會有相當的補漲空間。

儘管房價不斷刷新天價，但大台北地區還是有相對平易近人的房子可供選擇。即使夫妻合計每月所得只有五至六萬元，或只有六百萬元的購屋預算，也能在台北買到合適的居所。

依據永慶房屋剛篩選出來的結果，預算有限的首購、換屋族群，可以在台北縣的土城、中和、新店找到交通、生活機能都不錯的房子；至於台北市，八百至一千萬元預算內，也有南港福德街，及文山區辛亥路四段、興隆路四段等合適地點。此外，對捷運依存度高卻無力負擔高房價的購屋者，台灣房屋也依據七百萬元左右的預算，歸納出中和、新店、土城三條捷運線共九個捷運站，提供給逐捷運而居的購屋者選擇。

雖然對多數首購族來說，現階段買房只能先求有，不過彭培業也提醒大家，還是要慎選標的、寧缺勿濫，以免辛苦存下第一桶金後買的房子，在住了幾年後價值卻縮水成一桶鐵，例如近年來頗流行的都更屋，他認為就有高度風險。

新台灣開發整合公司執行長游榮富也特別強調都更屋的風險，他指出目前的氛圍似乎是台北市到處都可以做都更，只要傳出有人在整合，中古屋價格立刻跳漲三成，但實情是都更不但進度緩慢，而且成功率極低，一旦都更失敗，房價可能立刻打回原形。他建議找房應回歸最基本的地段、交通、生活機能等原則，刻意尋找都更屋，可能會讓自己陷入高價套牢的風險。

掌握五大觀念，精挑符合自己需求的房子，即使房價再貴，相信你也可以如願擁有自己的窩。

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（攝影／林煒凱）

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