房價居高不下，但景氣與失業率不見好轉，購屋痛苦指數越來越高，法拍屋便成了購屋人逢低撿便宜的淘金管道。台北市不動產拍賣協會副理事長郭寶國認為，只要步驟對了，不難從法拍見識到錢滾錢的威力。
郭寶國原本從事房屋仲介，累積了人生第一桶金，在一九九○年用五百萬元進入股市，結果在兩個月內全數賠光，從此對投資股市死心，轉向可以保本、增值的房地產。他在九一年開始接觸法拍屋，當時他已經是房地產的專業投資客，收購斷頭屋，後來乾脆到法院競標法拍屋。九四年正式進場，以五百多萬元標下北市吳興街一棟二樓公寓，三房、三十三坪、屋齡不到二十年，這是他的第一棟法拍屋。
競爭者少，獲利率相對提高
為什麼挑這一棟房子？除了地點好之外，是有「海蟑螂」占用的「不點交」（即屋內還有住戶）房屋，競標者只有三人。他說：「由於一般投資人怕麻煩，無形中競爭者就少，可以提高獲利率。」標下之後，郭寶國以法律上的利害關係、談判勸說、支付八萬元等手法，成功說服「海蟑螂」搬遷。
半個月之後，郭寶國自己動手整理屋況，突然有一位住在附近的老伯進門問他：「這棟房子你要賣嗎？我出七百萬元向你買。」郭寶國以為他在開玩笑，當場沒有理他。過了幾天，一位代書又找上門對他說：「你上次遇到的那位阿伯，是這裡的有錢人，他要買房子給孫子住。」
這次郭寶國終於認真了，最後以七百萬元成交，短短一個多月之內就賺了一百多萬元，投資報酬率至少超過二十％，對比現在的銀行利率不到二％來看，利差高達十倍！讓郭寶國見識到法拍屋的滾錢威力，從那時起決定投身法拍屋市場至今，三年前還成立聯邦法拍公司，擔任總經理，代客操作法拍屋。
競標法拍屋，難就難在如何決定底標價。郭寶國的心得是，若競爭者少，就按照三成的利潤計算，若是競爭者多，利潤就降低至二五％。至於如何研判競爭者的多寡，則以投標單十封為準，若少於十封，就算是競爭者少。
有趣的是，由於法拍競標者，常都有其慣性或常規，抓準競爭者的習性，往往可以順利投標。例如，一般人為求吉利，標價通常不是六就是八，如五百六十萬元，或九百八十萬元，而就有聰明的法拍達人，會故意以七或九為標價，如五百七十萬元、九百九十萬元，也就是運用投標者的數字迷思，破了競爭者的局，順利得標。
另外，在法拍場上，往往十之八九的人都會搶標最熱門的標案，有法拍達人就專門鎖定「第二熱門標」，一來這種次搶手標地段屋況通常不會太差，但競爭者卻明顯比第一熱門標少很多，很容易以低價得標。
投資法拍屋十五年，郭寶國累積了多少身家？他雖然沒有正面回答，但仍然透露：「我在投資法拍屋之前，手頭的現金不超過一千萬元，現在至少就有三、五千萬元。」
至於法拍屋的最大風險，眾所皆知就是「不點交」，意即原住戶或承租戶不願搬走，使得房子無法交屋，有時棘手到拖了一、兩年都無法解決，是競標法拍屋最大的惡夢。郭寶國說，這可以委託法拍屋代標公司幫忙留意，或是直接選擇已由法院點交的房子。
委託法拍公司，避免不點交惡夢
由於房市景氣逐漸止跌回溫，在自住客的捧場之下，根據山水法拍屋在今年八月分的統計，全國法拍屋的「拍定價格」已經相當接近市價。
郭寶國也發現，以往投資法拍屋的利潤至少兩、三成，但現在因為資訊透明化、市場的游資氾濫，法拍屋的競爭者已經增加，「有些搶手的標案，到現場一看投標單，放在桌上居然多達三、五十封，簡直是一座小山。」如此的僧多粥少，法拍屋的獲利現在已經減少一成。
如何搶救法拍屋的獲利率？郭寶國提出他的二大心法。第一、專門競標「不點交」的法拍物件，因為競爭者較少。第二、「不要急」，一定要挑選自己熟悉的區域，而且地段一定要在市中心，他認為：「好地段的法拍物件，其實價位最後以市價標下也沒有關係，只要後續房價會上漲，就可以賣個好價錢。」他進一步說明，由於資金過剩，湧進房市，以致連法拍市場都愈標愈高，且精華地段釋出的房子本來就比較少，法拍反而是搶進精華地段的好機會。
郭寶國舉台北市仁愛圓環的「萬代福大樓」為例，一戶五十坪、三房的物件，今年一月景氣低迷時，每坪法拍底價以四十八萬元標脫，價位相當接近每坪五十一萬元的市價。結果今年三月房市景氣出現一波小陽春，這戶每坪以五十八萬元賣出，短短兩個月內獲利兩成，足見好地段的威力。
第一棟房子，要選自己熟悉的地段
他特別強調「地段」的重要性，「房子不怕買貴，只怕買錯。」郭寶國分析，房子買下之後通常需要管理，若是住在台北市，但卻投資台北縣三峽的房子，臨時要帶看、換水管、管委會開會等就很麻煩。「所以第一棟房子，一定要買自己熟悉的地段。」
值得一提的是，都更或重劃前法拍物件往往是增值潛力最大的產品，舉例而言，都更前的老公寓得標成本普遍很低，一旦改建後配地、配屋，價值往往翻了數倍。其次，某些重劃前的老工廠，往往由於地上物和地價都很低，也很容易取得龐大的土地，但重劃後，從工業用地變為住宅或商業用地，這時對於握有龐大土地持分的得標者而言，手上的廢土將立即變成黃金。
總之，不景氣時往往是法拍的天下，當眾人為房市崩盤所苦時，聰明的你，只要做對步驟，其實很容易藉由法拍，從小卒變英雄。
郭寶國（首圖右）
出生：1960年
現職：台北市不動產拍賣協會副理事長、聯邦法拍公司總經理
經歷：巨東房屋仲介、房地產投資客
賺錢心法
地段：一定要在自己熟悉的市中心，搶手又有租屋市場。
資金：親友集資累積足夠資金，標下好地段的好物件，還可分工照顧房子。
時機：景氣差房子先出租，用租金支付銀貸，景氣轉好時再賣屋賺價差。
法拍達人教你第一次買法拍就上手——台北市不動產拍賣協會理事長游世一
要提高投資法拍屋的獲利率，可以挑選土地持分較大者、日後有都市更新商機的，還有包括複雜性高、難度大的法拍物件，例如兩、三戶一起合標的，整批資產被拍賣的，介入門檻高，競爭者就會少，獲利率自然提高。
在地段方面，例如北市的仁愛路、信義路的獲利率就會高，可挑選適合逢低買進的市郊潛力區段，例如北縣深坑，現在每坪房價僅10幾、20萬元，但卻因為有快速道路，過了隧道每坪房價就40萬元，可以壓寶房價的價差。
步驟1：
》培養法拍實力
1. 常常逛法拍網站：到各大法拍網站尋寶，或是了解法拍屋的最新市況變化。
2. 模擬標售法拍屋：在儲蓄足夠的自備款之前，可以先模擬標售法拍屋，然後看看自己的預測值與脫標價的差距。
步驟2：
》鎖定良好物件
最好選擇自己熟悉的地點，無須聞「不點交房屋」而色變，因為原因都不同，可以深入了解之後再下判斷。
步驟3：
》選擇最佳參與時機
法拍屋也會有天氣、景氣因素的週期循環，例如淡水冬天很冷，一般人興趣缺缺，剛好無競爭者，提高獲利率。
