928房市檔期大透視

今年房地產年度大戲「九二八檔期」，最大坪數的豪宅在哪裡？出乎意料，並不是在炙手可熱的台北市信義計畫區或仁愛路，而是甲山林建設在北縣淡水的海景豪宅「水立方」，頂樓四十一樓面積廣達四百六十坪，總價三億元、配備十個車位！

甲山林機構董事長祝文宇透露：「買家是一位僑民，在全球都有房地產，只買景觀豪宅，他覺得淡水的海景是全台北最好的，價格又不貴。頂樓原本是三戶各一百六十坪的房子，現在為了這位客戶，我們把三戶打通成為一整層。」

根據《住展雜誌》統計，今年北台灣「九二八檔期」的總銷金額為一五一○億元，較去年同期的一一六五億元增加二二％，顯示建商已從金融海嘯中恢復推案信心；但較前年大爆量的一七一三億元減少約一一％，不過仍是近五年來九二八檔的第三大推案量。

人稱「老祝」的代銷界天王祝文宇，願意在淡水推出總銷金額七十億元的海景豪宅「水立方」，吸引闊氣的僑民買家投擲三億元買下，都顯示台灣已經揮別金融海嘯「房市急凍」的陰霾，正在緩步回升，也象徵二線城市的房地產崛起。

無論是老祝或是財力雄厚的僑民金主，這只是房市溫度的一角。在金融海嘯屆滿一周年之後的第一個房市九二八檔期，有什麼特殊的市場訊號？後續迎面而來的兩岸即將簽署ＭＯＵ（金融監理備忘錄）及ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議），又將對台灣房市帶來何種影響，揭示著什麼樣即將到來的新趨勢？
 

趨勢１ 豪宅更豪 投資熱錢湧進不動產市場

今年九二八檔期扮演領頭羊的房屋產品，在市場游資氾濫、房市炒作中資來台購買不動產等因素下，以豪宅、「酒店式公寓」包裝推出的套房為主。

不過豪宅案量在大台北有退燒跡象，一線建商幾乎缺席，顯示建商面對金融海嘯之後的景氣，樂觀之中仍抱持審慎、觀望。至於首購類的一般產品，都轉到台北縣的二線城市。

去年台北市信義計畫區、松山機場旁的豪宅話題發燒，但此時卻暫時休息，改由大安區五大豪宅建案領軍，分別是「敦南苑」、「吾疆」、「基泰台大」、「森美館」、「桓邦復興南路案」，其中開價最高的是「敦南苑」，每坪二百萬元，不過相較去年五二○之前每坪開價兩百五十萬元的雄心，已略微調降。

坪數越蓋越大，也是今年九二八檔期的特色，已經完銷的「文華苑」最大坪數為二百六十坪，這個紀錄由淡水的海景豪宅「水立方」打破，頂樓四十一樓一口氣放大至四百六十坪，買家照舊捧場。

買豪宅可以置產、增值，坪數越大，表示總價越高；儘管豪宅價格越喊越高，但買家願意捧場，多少反映了市場游資已經氾濫到無處可去的程度。

一位銷售豪宅的房地產人士就提到，最近他就被一群股市大戶朋友們找去聚餐；在這個飯局裡，實力最弱者，每月進出股市的金額至少也有百億元。「他們找我去吃飯，原因還是想要了解房市動態，顯示台灣富豪把資金放在房地產避險、增值的興趣還是很大。」

台北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長曹瑞濱觀察：「台灣富豪的資金不願放在歐美，主要是怕遇上金融騙子或是通貨膨脹，現在最受青睞的管道是『資產』及『原物料』。」

套房產品，向來也是房地產投資熱絡時的流行產品；而今年的九二八檔期，套房依舊吹起推案風，但看好這一波資金行情以及中國企業來台商機，包裝成「酒店式公寓」現身房市，成為投資市場的新寵。

這類產品以台北市中山區的推案量最多，包括「南京六福居」、「遠雄首府」、「羅馬假期」，坪數約在十五至三十餘坪；其他還有北市士林的「富春居」、萬華的「W House」，及新竹市的「豐邑喜徠登行館」。

其中最引人矚目的是六福旅遊集團「南京六福居」，推出台灣第一座「產權式酒店」，投資客是酒店的房東，客房以「售後回租」由六福集團包租、管理三年，期間內可獲得客房總價的三．五％年租金報酬。開賣一個月就宣布銷售一空，並創下每坪九十萬元的區域天價。

六福居之所以比其他同類產品熱賣，信義房屋代銷部協理何胤諭認為：「除了包租三年的行銷策略奏效之外，關鍵在於六福集團的品牌魅力，能夠確保物業管理的品質。」曹瑞濱也認為：「過去的小套房產品因為缺乏物業管理，長期受人詬病，現在這類產品提供物業管理，可以提升屋況價值，將成為投資型產品必備的趨勢。」

今年九二八檔期的「推案王」易主，是跨界代銷及建商的祝文宇。

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賴正鎰的鄉林建設士林官邸案高調喊出每坪300萬元的新高天價，引起市場不同的反應。

（攝影/吳東岳）
 

趨勢２ 祝文宇封王 代銷業者取代建商稱霸

○七年九二八北台灣推案量為一七一三億元，是此波房地產復甦以來最大量，推案王是日勝生活科技，在北縣新店推出總銷金額二百億元的「美河市」，遠雄建設以北市內湖總銷一百二十億元的「上林苑」居次。

二○○八年九二八檔期爆發金融海嘯，推案量則為一一六五億元，推案王為達欣開發在台北市松山區的「文華苑」，總銷一五○億元；居次的是太子建設，在台北市信義區推出一三○億元的「太子信義」。

而今年的九二八檔期，祝文宇一口氣推出三個預售大案，其中有兩座造鎮案，分別是在台北縣新店與寶路開發合作的「玉上園」、總銷二百億元，淡水的「水立方」、總銷七十億元，以及八堵的「城上城」、總銷二百億元。除了「水立方」是景觀豪宅之外，其他都是總價落在五百萬元至一千萬元區間的平價住宅。

這三大案總銷金額高達四七○億元，若以今年九二八檔期的北台灣推案量一五一○億元計算，祝文宇一人就包辦近三分之一！推案幅員遍布東、南、北，這也是此波房地產復甦以來由個人締造的最高推案紀錄，打破由上市公司壟斷的局面。

永慶房仲集團代銷部經理王財旺就忍不住讚歎：「今年的九二八檔期，就看老祝一個人表演了！每逢景氣低迷、其他建商退場時，老祝總是第一位危機入市、逆勢推案，過去的造鎮案『湯泉』、『綠中海』都是如此。」

「代銷天王」祝文宇的事業再攀巔峰，榮登今年928檔期的「推案王」，笑傲房市。

（攝影/林煒凱）

趨勢３ 企業集團瘋造鎮 遠東徐旭東PK裕隆嚴凱泰

祝文宇對二線城市的平價住宅，情有獨鍾，他說：「我們其實不是危機入市，而是嗅到市場需求。台北市區的房價居高不下，一般人買不起，只好到二線城市買房。市中心高總價產品後續的銷售動能，要看台灣與國際的互動，甲山林不願意追高，所以轉戰低總價市場。」

若說祝文宇是今年九二八檔期的推案王，那麼誰是「造鎮王」？出乎意料之外的並非是地產界人士，而是遠東集團董事長徐旭東！不讓裕隆集團董事長嚴凱泰的新店「裕隆城」專美於前，近年來徐旭東積極活化集團旗下在台北縣板橋的資產。

遠東集團在台北縣板橋市新板特區旁，有一座面積廣達七．三萬坪（約二十四．四公頃）的舊廠，面積是新板特區的二分之一、新店「裕隆城」的二倍，近年來轉型為「台北遠東通訊園區」，園區內規畫電信研發專區、醫療專用區、公園等，建築設施包括國際會議中心、交誼中心、零售商場。

「台北遠東通訊園區」鄰近台北捷運板南線亞東醫院站，預計明年第二季正式營運，被視為台北縣發展的明日之星；一位代銷業者就預料：「未來五到十年內，板橋的房市表現都將是遠東集團的天下。」

隨著園區的營運進入緊鑼密鼓階段，遠東集團也同步在園區旁推出新建案「遠揚加州」；基地將近四千坪，規畫五二八戶、二至四房產品，在今年九二八檔期推出第一期，每坪開價上看四十萬元，準備挑戰區域房價的新高紀錄。

一位代銷業者預料：未來五到十年內，板橋的房市表現，都將是遠東徐旭東的天下。
 

趨勢４泛基隆區概念當紅 基隆推案爆量 延燒八堵

台北市的房價居高不下，加上高鐵、捷運、快速道路路網的通車，薪水族不再死守台北市中心，往二線城市買房成為近年來的購屋新趨勢；發生金融海嘯的過去這一年，趨勢更為明顯。

根據台北市民政局最新的統計資料顯示，從去年一月至今年八月，首善之區的台北市人口數正在快速流失當中，已從二百六十二萬九千六百八十九人，下降至二百六十一萬二千六百零五人，一年多來減少了一萬七千零八十四人。

市中心的人口不斷地往衛星城市移動，造就二線城市的崛起，尤其以台北縣的林口、三峽為最。但從今年九二八檔期的推案趨勢來看，基隆卻取代林口、三峽，成為二線城市的新寵；以平均房價十四萬元來計算，總價在三五○萬元至五百萬元之間。

根據《住展雜誌》統計，基隆今年全年的推案量將達三五○億元，戶數將超過三五○○戶，是近五年的最大量。

其中，九二八檔期的指標個案有三個，清一色是數百戶的造鎮案，分別是麗寶機構總銷四十億元的「台北Fun House」、白天鵝建設總銷五十億元的「信義君悅」，及最令人矚目的甲山林廣告轉投資的甲山林建設，在八堵推出總銷金額二百億元的「城上城」，此案面積廣達一萬坪、總戶數多達二千戶，是基隆近年來最大的預售案！

為何甲山林願意在八堵推出造鎮巨案？祝文宇表示：「除了汐止之外，基隆周圍距離台北市最近的就是八堵，車程只要十幾分鐘，房價每坪僅十餘萬元，這樣的價位只能在林口、三峽買到，但交通卻不如八堵快捷。」

祝文宇還說：「八堵不僅適合首購客層，其實也是換屋客層的好選擇。北縣升格之後的新北市第一圈例如板橋，每坪房價也要三、四十萬元，一個每月收入十萬元的雙薪家庭，必須花個七、八萬元養房子；但到八堵來換屋，每月只要三、四萬元，還可以擁有比較好的生活品質。」

對於未來的趨勢，祝文宇表示，大基地將吃下小基地，且由於都市更新緩不濟急，市郊的重劃區取代都市計畫區。「買房子也不再是全部以地段為惟一導向，而是地段加上環境，住得舒服又便宜。」這位代銷天王更有感而發地說，未來推案往市郊移動的「城市擴大」趨勢，會越來越明顯，「政府應該照顧中產階級的購屋，包括貸款、稅務、公共建設等，搭乘遠距捷運也要提供優惠。」

建商大舉推案造鎮，使得「泛基隆概念區」暴紅，成為平價住宅的新戰區。
 

趨勢５ 續戰中南部 台北代銷業者南進接案

興富發建設位於台中市的「科博雙星」，隆大營造與城揚集團在高雄市合建案「都廳院」，都是當地房市下半年重量級豪宅大案；更特殊的是，兩者的代銷業者都不是當地人，而是遠從台北而來，分別是甲桂林廣告、樸園廣告，這又反映了代銷市場怎樣的質變？

甲桂林廣告之所以接下興富發建設的台中豪宅案，身兼甲桂林廣告副董事長的曹瑞濱表示：「主要是興富發董事長鄭欽天的邀請，其次是台北一地難求，發揮的空間有限；我們到中南部去，也是求一個產品表現的機會，可玩、可獲利、可創造。據我所知，還有其他台北代銷同業，也在跟台中建商談。」

此外，甲桂林也是看好台中房市，甲桂林廣告業務部協理周智柔認為，台中是中國海西特區的直通車，未來兩岸直航後往返只要四小時，「台中具有機場、商港及高鐵，目前房價被低估，未來有落後補漲的空間。」

但是樸園廣告並沒有這麼看好台中，副董事長兼總經理李忠恕表示，高鐵通車之後，導致台中的飯店業績不增反減，顯示消費力道下降。

李忠恕說，相較之下，高雄人的置產方式多以房地產為主，又擁有海港，兩岸三通之後人口應會更集中，屆時可能就會出現預售市場。「我們已經在高雄扎根、成立分公司，初步先賣成屋或幫建商處理餘屋。」