500次法拍經驗 累積不敗心法

今年上半年，房市總算出現一絲「小陽春」氣息。由於需求湧現，連帶使較市價便宜一至二成的法拍屋市場，出現不少興致勃勃的買家。

「環境越不好，法拍屋越有投資機會！」長期經營法拍屋市場的全國不動產店長吳鴻暉建議，在不景氣時期，有能力標購的投資客相對減少，只要徹底鑽研法規、了解各種交易「眉角」，即使是法拍新手，一樣能找到獲利翻倍的大機會。

投入交易近十年，吳鴻暉至少競拍過五百戶以上法拍屋，堪稱「法拍達人」，本身就是靠買賣法拍屋翻身的絕佳案例。

「轉做房仲的成功案例不多，看得出他對這行有極高的熱情」，一位同事私下說。原本是一位夜班計程車司機的吳鴻暉，每天都得工作到凌晨三點才休息。後來因為想壓低購屋成本，開始兼任代標公司業務，這才意外發現法拍屋市場的驚人商機。
 

市場過熱 耐心才能撿便宜

「第一次得標，就見識到法拍屋的威力。」回憶初次得標的場景，吳鴻暉記憶猶新，為了湊足投標金額，他連惟一的生財工具——計程車都拿來貸款變現。「我剛以一四一萬元得標，下午立刻有人開價一六六萬元要買回。」結果除了付清車貸，吳鴻暉還在一天內淨賺六萬多元，相當於開計程車一個多月的收入。

初出茅廬就成功獲利，讓吳鴻暉發現法拍屋的潛在機會相當可觀，他於是決定全力投入這個市場，進一步自立門戶。

儘管法拍屋商機雄厚，然而吳鴻暉觀察，去年下半年景氣低迷，吸引不少新手選擇陸續投入市場；但由於缺乏經驗，加上一心只想淘金，買主容易被不肖業者利用，最後出價過高，反而成了冤大頭。「最近投資人拚命在搶，市場實在熱過頭了！」吳鴻暉有些憂心地說，市價每坪十八萬元的房子，拍到十七萬五千元還有人買，根本沒賺頭。

市場氣氛熱絡，出價者自然很難從中討到便宜，因此吳鴻暉的第一個建議，就是先行觀望，而且出手前設定利潤空間、絕不追價。畢竟耐心等到市況稍微冷卻，買方才有機會以合理價格撿到便宜。

吳鴻暉分析，在競價過程中，代標業者為了順利收取佣金慫恿客戶抬價，或是串聯以假標單哄抬價格的例子屢見不鮮；而且近來法拍市場火熱，外行人「被宰」的恐怕為數不少。

加上法拍屋須在七天內繳清尾款，得標者的資金壓力其實比買賣一般房屋更高；因此買方若無法獲得一定利潤，絕不該因為心急而提高出價。「一般而言，合理利潤空間約在二成左右，至於新手則可選擇千萬元以下、流通性較高的中價位物件。」吳鴻暉說。
 

勘查、點交各有要訣

設定利潤空間外，選擇理想房屋更是自住戶和投資客的大學問。由於法拍屋一旦得標，買方就必須概括承受、無法解約「退貨」，而且買方事前無法進入屋內觀看，如何判斷投資價值，直接關係到出手購屋的成敗。

吳鴻暉解釋，確實了解所在地址和樓層，是投資人必備的首要功課，絲毫偷懶不得。「大概」、「應該」都不行！

例如，法拍屋位在前棟或後棟，就關係到採光明暗，一旦被其他大樓遮蔽，轉售價格或租金勢必大打折扣；然而這卻是查封筆錄看不出來的關鍵。吳鴻暉曾轉手一戶法拍屋，報酬率高達六成，就是仔細探勘換來的漂亮戰果。

吳鴻暉回憶，位在基隆的該社區雖然曾經被輕微土石流影響，附近房價大跌；但他多次前往附近觀察，發現這戶房子位在社區前段，不僅和發生災情的位置還有一段距離，而且經過整治、再次受創的機率極低。因此他大膽出手，以每坪三萬元的低價標得，結果不到三個月，就以每坪五萬元賣出。

由此可見，實地勘查法拍屋周圍環境的重要性。

至於交屋，「關鍵就是談判技巧！」曾經和原屋主打過上百次交道的吳鴻暉一語道破。畢竟房屋被法院拍賣，對債務人是相當難堪的紀錄；這時若得標者盛氣凌人地上門，往往容易發生衝突。即使屋主最後搬離，也常發生屋內遭破壞、「馬桶灌水泥」等糾紛，令買方十分困擾。

吳鴻暉因此建議，和原屋主商談一定要設身處地為對方著想，不必急著催促對方離開。若原屋主強行霸占，再向法院聲請點交，畢竟有法院作靠山，買主的權益可充分得到保障。

雖然吳鴻暉建議和氣生財，但他再三提醒，搬遷費絕不是購買法拍屋的必要開支，「除非室內裝潢價值不菲，或使用人願意盡快搬離，否則得標者絕不應輕易允諾付費。」

買方想撿便宜的心態，是近年法拍屋市場大為興旺的主要原因。但無論是用來自住，或是裝修後轉手賣出的投資客，都該認知法拍屋的累計成本，比一般交易更高；因此精算獲利空間，絕對是立於不敗的首要原則。