掌握關鍵七問 大膽買好屋！

近一年多來，被封為房市空頭總司令的政大教授張金鶚直言，大家為什麼這麼關心房價，是因為大家都很痛苦！

的確，營建署國土規畫及不動產資訊中心在二月底公布的二○○八年第四季住宅需求動向調查中，儘管房價已下修一段，但是台北市的房價所得比（ＰＩＲ）仍高達十．二倍，購屋負擔仍相當沉重，連張金鶚都因此大嘆「台北居大不易」。
 

房價起伏牽動民眾心情

原本不少民眾寄望趁這波房地產景氣調整，可以一圓購屋夢，但最近房市又有回春跡象，讓不少人擔心，會永遠追不上高房價。針對這點，房市達人田大權在演講時，常反問聽眾「你喜歡景氣還是不景氣？」因為很多人都是「景氣大好時追不上、不景氣時不敢買」。

弔詭的是，前兩年房價飆漲，購屋痛苦指數升高；但這波房價下跌後，似乎也沒有誰因此比較快樂。不過也凸顯房價的起伏，的確牽動著廣大民眾的心情。

以下是《今周刊》訪問多位房市專家意見，為讀者彙整出的○九年房市七大關鍵問題解答，提供你買屋、換屋或投資的參考。

Q1.房市景氣調整結束了嗎？房價還會不會跌？ 

Ａ以歷史經驗值、供需狀況而言，房市調整仍未結束。例如台灣企銀就認為○九年全台有逾十萬戶的新屋交屋潮，加上過去三年累積的大批未銷售餘屋，預期今年房市賣壓將更嚴重；不過這次房市循環面對的是截然不同的結構性改變，在一波波境外資金持續匯入下（台商、海外資金、中資等），預期房市將走出全新格局，首善之區台北市可望率先落底，大安、信義、松山、中山、中正等五大核心區房價甚至已止跌回升。

未來台北市中心的優質標的，台灣民眾將面臨「外部資金」的強力競爭，想要買到物超所值的房子，將會越來越困難。

不過這些「境外資金」都是見過大場面的聰明買家，特色是不會盲目追漲，而且只挑「好東西」，因此房市不會全面好。如果不是這些置產型、投資型客戶青睞的地區，房市將回歸基本面，例如三峽、林口、淡水等大量供給區，仍將面臨嚴酷的新成屋拋售壓力；另外較偏遠地區如蘆洲等，目前中古屋委售物件也仍須降價才能順利去化。

未來，房市將走向兩極化，開「國際盤」的低價不再；開「本土盤」的則回歸地段、供需、總體經濟、國民所得等基本面，房市景氣、房價將分區落底，差異性可能會擴大。除非兩岸交流帶動台灣經濟全面起飛，房市才有可能出現雨露均霑的榮景。

Q2.○九年到底該不該買房？投資客、自住客各有何不同的策略？

Ａ絕大多數房市專家、達人都肯定表示，今年是購屋的好時機，尤其是自住型的客戶。

首先房價已修正一波，不至於買到高價，風險相對有限；其次是景氣仍處在混沌階段，有一定的議價空間；第三是利率夠低，購屋負擔不重；最後則是房市接下來可能因資金行情、兩岸和平紅利重回多頭市場，現在買屋可以避免追不上房價的風險。因此只要能負擔自備款，儘管不必急於出手，但態度一定要轉趨積極！

至於投資客，不論是基於節稅、資產配置或增值獲利的考量，現在都應該積極尋找標的，因為好物件會越來越難找。如果更積極大膽、想搶在中資之前卡位獲利的，應該把握「買最好地段的最好產品」的指導原則，搶先布局中資青睞的標的，就有機會在台灣大賺「人民幣」。

Q3.到底要買哪裡好？

Ａ基本上要看個人需求。不過如果考慮到未來的轉手性、保值性，地段仍是最高指導原則，也就是「寧在好地段買爛房子，別去爛地段買好房子」。因為好地段的價值是由市場支撐；但爛地段的價格要靠時機給機會！

此外，銀行的授信標準也是重要參考，例如第一銀行日前推出的「一一○周年優選房貸專案」，就明訂適用範圍，房屋要位於捷運車站、大型公園、百貨商圈、知名大學附近五百公尺內，貸款成數才可拉高到九成。

至於不少專家建議避開的三峽、林口、淡水等，也有房市達人持反向思考，認為如果具有地緣性、或是本來就喜歡這些地區的民眾，現在正是最好的撿便宜機會，不但選擇夠多，而且可以談到很好的價格。

此外，以時間換未來也是可考慮的選項，例如台北市捷運規畫的南京、汐止線，完工後將使汐止新台五線一帶納入「捷運生活圈」，可以考慮先行布局。

另外如高雄美術館區沿鐵道區段，目前房價仍低，眼前雖然要忍受電車經過的噪音，但估計五年內鐵路就會完成地下化，變成帶狀公園，不但生活環境將大幅改善，還可以享受增值利益，也是一種購屋的思考。

Q4.預售屋、新成屋、中古屋，哪個好？

Ａ如果從投資角度出發，預售屋是較好的選擇。積極面是預售屋本小利大，而且現在買進，三年後完工有機會趕上下一波熱潮；從消極面來說，如果房市景氣不如預期，預售屋也具備退場機制（可以選擇退屋、認賠五～一五％出場）。不過預售屋價格較高，對想低價購屋的自住型客戶較為不利。

至於新成屋、中古屋，對買賣雙方都是最公平、最沒有爭議的市場，一切以現狀點交，缺點則是一下子要拿出不少現金。此外，不同地區也有不同樣貌，例如三峽、林口等已開發一段時間的重劃區，選擇二、三年的新成屋，遠比買預售屋划算，「新不如舊」是這些區域的購屋原則。至於南港經貿園區、新莊頭前段等新重劃區，目前多是預售屋市場，購屋者只能多看、多比較，才能找到價格合理的好房子。

Q5.議價空間學問大！今年出手時該怎麼殺價？

Ａ相較於去年第四季買氣冰凍時，許多買家一出手就喊出七折甚至六五折的情況，目前議價空間普遍縮小至二成以內，出價多從八折談起，才會被視為是「誠意買家」；至於比較容易成交的價格帶，多在八五～九○％之間。不過這還是必須看賣方出價是否實在、喊價是否偏離當地行情而定。

此外，比價過程也必須留意淨使用面積單價（總價／總面積減公共面積），每個個案的公設比不盡相同，不要以為單價低就是好，裡面是不是有過多的虛坪存在，也是看屋時的重點。

Q6.中資會大舉登台嗎？「香港經驗」可以在台灣複製嗎？

Ａ中資來台趨勢應該是確定的，但速度、幅度取決於兩岸政府的態度。在實務上，中國方面不論大型國企或指標型民間企業，都早已陸續來台參訪，該看的、該問的功課都已經做了，中資、陸企隨時可以登台，就看未來開放的程度。有建商就形容現在台灣政府是水龍頭的角色，出水量大小，控制在政府手上，ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）何時簽訂，將是重要的觀察指標。但可以肯定的是，水龍頭裡的水壓相當大。

至於大家所熱中討論的「複製香港經驗」，因為香港是非常成熟的區域金融中心，但是台灣基本上缺乏這樣的條件，加上台灣幅員大得多，因此香港經驗若移植到台灣，效益將會打折扣。例如香港的豪宅交易非常熱絡，加上有完善的租賃市場，不論是流動性、收益性都很好；變現容易又有穩定租金收益的條件，是台灣所欠缺的。

對於中資題材，專家建議未來觀察重點應該是人流高於金流，因為只有人真的進來，有實際的經濟行為、商業活動，才能產生實質的需求；畢竟流動性高的熱錢太不穩定，也可能出現炒作、甚至洗錢的後遺症。

Q7.中資會買哪裡、買什麼？豪宅、商辦、店面真的會大漲嗎？

Ａ中資是個漸進過程，陸資來台投資，直接帶動的是辦公場所與派駐人員的居住需求，但初期租賃比重一定遠高於購置。中資效益也不會統統有獎，而且勢必會出現「群聚效應」，因此知名度、辨識度最高的商辦、豪宅，將是第一波受益者，例如一○一大樓、帝寶，就是指名度最高的標的。至於店面，業界普遍認為中資大買機會不高，主要原因包括店面選擇性有限，而且量體太小、管理不易，並不符合經濟效益。不過若未來開放陸客自由行，熱門商圈的店面行情頗值得期待。

高力國際總經理劉學龍指出，台灣商辦市場在去年第四季至今年第一季的表現非常差，例如第一季台北市主要商圈辦公室市場的淨去化量是負一萬一千坪，代表超過一萬坪的需求憑空消失，空置率也因而上升至七．八一％；至於廠商持續外移的內湖科技園區情況更糟，辦公室不但連續四季呈現負去化，空置率更飆升至一六％。由於市況低迷，業界普遍期待中資能為國內商辦市場帶來新的資金活水。