堅守債信 投資客成銀行寵兒

「呂姊，先喝杯茶，又買新房子啦！謝謝你每次貸款都找我們！」午後時分，五十七年次的呂台蘭，拿著存摺、印章、土地和建物所有權狀，從容地走進銀行，為自己新買的房子辦理貸款。

算一算，這已是呂台蘭在基隆的第四十幾戶房子，要不是在前幾年陸續獲利賣出部分存貨，嚴格說來，這應該是她的第八十幾戶房產。呂台蘭目前手上的房產，總值上億元，是基隆地區地產界無人不知、無人不曉的超級女王。

令人好奇的是，當所有銀行都視投資客為毒蛇猛獸，呂台蘭受到的待遇卻很不一樣。儘管她名下的房地產有四十多戶，貸款餘額好幾千萬元，而且都位於不被銀行青睞的基隆地區，但銀行行員還是對呂台蘭必恭必敬。

呂台蘭之所以會得到差別待遇，是因為她數十筆的貸款從來沒有遲繳過，而且根據銀行徵信，她的貸款額度和收入相比，一直維持在安全水位，因此銀行不但歡迎，甚至在多數投資客無法享受降息或低利待遇之際，呂台蘭的許多筆房貸總能獲得優待，利率甚至不到二％。

嚴格停損 免於淪為屋奴

呂台蘭不僅是房地產界的投資女王，更是房貸理財高手。這與她多年所堅持的「債信為理『房』之母」的信念有關。呂台蘭剛出社會時，只是一名台北房地產某大代銷公司的老闆祕書，後來在因緣際會下轉做房仲業務。至於呂台蘭投資房地產的處女作，是在二十三歲那年，她用六十萬元在台北買下一戶小坪數住宅，才時隔三個月就以八十萬元賣出，嘗到甜頭後，憑著運氣與專業，她的投資路越玩越大，卻也無往不利。直到後來認識了在基隆當代銷的同行，兩人興趣相投，結為夫婦，自此夫妻倆鎖定基隆房地產，闖出一片天。 

九七年時，正如一般的代銷業者，呂台蘭的先生除了銷售，自己也會吃進案場的部分物件，以為投資之用，當時他承銷基隆的一個建案，在預售時向建商進了五戶坪數二十多坪的住宅物件，五戶總價約莫一千五百萬元，但在繳了二成頭期款後，敏感的呂台蘭嗅到景氣反轉的信號，她發現，市場上價位已經出現鬆動。

呂台蘭說服老公，趁還沒交屋前，寧願小賠停損，以免未來越跌越深，繳不出房貸，賠錢又失了債信。「我相信，房貸不出錯，守住債信，就容易在房市東山再起！」在她堅持下，先生忍痛斷頭。

事後證明，呂台蘭的決定是對的。那年她和先生壯士斷腕、急流勇退，將預售屋斷頭殺出，算一算，由於及早斷頭，少損失約三百萬元。

在歷經那次成功解套後，呂台蘭更確信在房地產界，債信勝於一切。她有句名言：「寧可身上沒錢，也不願拖欠銀行一毛錢。」所以在她身上永遠帶著一本小冊子，記錄著每筆房貸繳款日期，每次期限還沒到，就會提醒自己一定要提前入帳，因此即使她同時有四、五十筆的貸款，卻從未遲繳過。

堅持債信 隨時讓資金周轉靈活

另外，呂台蘭也習慣把所有帳款，如租金、基金、活儲、股票集中在幾家主力銀行，因此向銀行爭取房貸利率時，她就拿出帳本當成財力證明，讓銀行安心。

許多人不禁納悶，為何呂台蘭手上同時擁有那麼多房子，資金卻不會被卡死？只見她一派輕鬆地說，「因為有進就要有出！」為了讓資金周轉靈活，她的房子都會做總量管制，若存量過多，要再進一個物件，就一定會將一件存貨獲利了結，而且，她的帳戶裡一定會保留八到十二個月的房貸預備金。此外，呂台蘭也絕不會讓所有房子空置，一定保持三分之一以上的數量出租生財，以降低房貸壓力。

有別於一般投資客很容易在高點套牢，以至於後來被龐大的貸款給壓垮，呂台蘭總是說，「不要跟景氣過不去，儲備能量，等待下次續攻的機會。」她的房地產投資哲學其實也與股票類似，也就是要在投資損失時，懂得停損，寧願把錢拿去投資下一個潛力股。

近來，正當許多人因為金融海嘯資產縮水，繳不出房貨，呂台蘭卻早在○八年嗅到高點已到，陸續減碼出清，將八十多戶的房子減量至四十多戶，手上握著滿滿資金，就等好的時機，再度進場。

聰明斷頭才是贏家

投資房地產其實就像一個下注金額極大的賭局，而買預售屋更像是不斷要你加碼的牌局，其實每個人隨時都可以蓋牌退出，只是一般人都認為要玩到最後看到底牌為止，甚至明明看到情勢反轉了，還梭哈放手一搏，陷入萬劫不復之地。

福懋建設總經理涂耀斌表示，買預售屋在交屋前若遇到銀行核貸金額不如預期，或發現房子有瑕疵，甚至景氣反轉，價位可能下跌，應主動向建商協商談解約。

以目前來說，只要理由合宜，建商多半願意全數退還已繳的頭期款，若不願全數退還，依規定頂多只能扣除房價的15％，假使頭期款不足15％者，建商亦不能強迫追繳。另外，亦可直接委託建商代為出售，再補貼建商代售費用，或許也能降低損失。

呂台蘭
出生：1968年
現職：中華民國不動產經紀人協會副理事長
房貸經營法：
1. 房價崩跌前，及早斷頭，少賠為贏
2. 帳款集中管理，培養主力往來銀行
3. 從不遲繳，以優良債信爭取優惠房貸