房貸關鍵十問 一次搞懂！

操作篇

Ｑ1我是年收入上百萬元的攤商，太太是一般公務員；我們想要一起合買房子，應該用誰的名字去買，會有比較優惠的房貸利率？

一般而言，銀行核貸時，是依照擔保品價值以及借款人還款能力來評估，因此軍公教人員、醫師、律師、會計師，以及中華徵信所排名前一千五百大公司的員工，具有固定收入且為購屋自住的客戶，都是銀行歡迎的對象；相對而言，打工族、臨時工、ＳＯＨＯ族等，因收入較不穩定，銀行核貸較為謹慎，因此申貸者得提供具體的財力證明，如勞保卡、扣繳憑單、鉛印薪資單、報稅證明、定存單，以及經常往來的存摺等。若有租金收入者，也可提供經法院公證的租賃契約，甚至，若能提供擔保人、擔保品，會讓房貸更容易申請，也比較能夠爭取優惠的利率。

與其他工作比較，公務員的薪水和工作穩定，是銀行高評比的貸款人，因此應由擔任公務員的太太出面申貸。此外，公務人員住宅及福利委員會提供「築巢優利貸」優惠貸款專案，目前年息約一．三九％，值得公務員多加利用。
 

Ｑ2我的房貸還有十五年繳款期，現在利率一直降，是不是從季調改成月調比較好？

不管是季調或月調，最多有兩個月的時間差，產生的差異其實並不多；由於未來利率繼續走低的可能性已降低，若改成月調，日後反而得提早承擔升息後的費用增加。此外，從○九年三月開始，每調整一次房貸利率計算基準，銀行都會向房貸戶收取兩千元左右的手續費。因此專家建議，若還款年限還有十年以上，應維持季調，若剩不到五年，就可考慮採月調。
 

Ｑ3若把原本二十年的繳款期限改成三十年，是不是比較划算？是不是每個人都可以改？

還款期展延，的確能減輕負擔，但同時也拉長負債期，若以利率二％計算、每百萬元每月本息攤還的付款金額，三十年期比二十年期少了一三六三元，但三十年期總還款支出，則多出了十一萬六四○○元；尤其年歲漸增後，到了屆退之際還得背負房貸，財務壓力反而沉重。

不過，理債永遠比理財重要，因此，若有短期資金缺口或收入縮水，可以考慮向銀行爭取展延。日前，銀行公會已在確立房貸展延至三十年的相關規範，原則上以自住型房貸為主，但部分銀行得視個案彈性放寬受理非自住型的投資客，而以往僅限一家一戶，現也放寬。其次，房貸戶三十年後還完款的年齡，必須低於七十五歲，不過也有銀行容許超過。

值得注意的是，這項方案也有身分限制，申請人必須過去繳息正常，而曾參與債務協商或已申請非自願失業勞工房貸寬限期者，不得重複申請，而受理期限到○九年底止，限申請一次。此外，並非全數銀行都有三十年方案，申請時須注意。

另外，不論投資或是自住，只要繳息紀錄正常，都是銀行喜歡的債信良好客戶，因此也較容易向銀行爭取優惠的利率。然而，如果投資客名下的房地產太多，財務壓力也大，協商時籌碼較少，所以在面對銀行時一定要拿出對自己有利的資料（房租繳納證明、個人信用紀錄、有利保人等），才更有可能協商成功。

Ｑ4我想用轉貸來延長還款期，還可以一直繳利息不繳本金，這樣做會不會有問題？

一直讓自己的房貸在不同的銀行之間「旅行」，享受各家業者提供的寬限期，作法看似聰明，也的確能減輕短期的財務壓力，但是就長遠來看，卻未必是正確的方法。

首先，與舊銀行解約、再找到新的貸款銀行並順利簽約的過程，得花上一筆不少的時間與金錢成本。

例如，與舊銀行解約的違約金通常在○至一％，而地政單位的塗銷和代書費用大約是二千元，設定規費約貸款金額的○．一二％，辦理登記的代書手續費則為四千元，還得再支付給新申貸銀行手續費、鑑價費，以及加保火險、地震險等，林林總總加起來，整筆費用至少要一萬五千元，這是許多人在辦理轉貸時常常忽略的支出。

此外，房貸搬家其實是「借新債還舊債」，不過，房屋的價值起伏不定，若房子無法向新放款銀行借到足夠的金額，讓自己的債務平白多出一大塊缺口，反而得不償失。

最後，即使每次都能順利轉貸，也會在各家銀行留下紀錄，日後再與這些銀行往來時，就不見得那麼順利了。

救急篇

Ｑ5我失業了，資金出現缺口，現在應該主動找銀行協商更優惠的房貸方案，還是按兵不動，以免評等降低，銀行逼得更緊？

房貸契約期限通常都有二十年以上，貸款金額動輒數百萬元，對銀行來說，要盡量不讓房貸變成不良債權甚至呆帳，否則損失更大。因此，不論額度多少，只要貸款戶能維持正常還款，絕對比不繳來得好，個人的信用紀錄也不會因此發生問題。所以千萬不要突然兩手一攤不繳了，或讓銀行找不到人。

事實上，目前政府也已正視失業勞工繳不出房貸的問題，與銀行公會協調出「非自願性失業勞工自用住宅購屋貸款本金緩繳及展延還款申請規定」，申請期限至○九年底，其中寬限期方面，只要本人或配偶在近一年內因非自願性失業，導致自用住宅購屋貸款繳款困難，都可申請。

原則上申請上限為六百萬元，可視需要重複申請，但累計緩繳期限最長為兩年，不過申請人先前須為正常還款戶，假使利息延滯超過三個月、個人曾申請「無擔保債務協商」或「消費者債務清理條例前置協商」者，均不能再申請。

不過值得注意的是，在本金緩繳期間須「信用註記」，也就是可能會被凍結信用卡以及其他貸款行為，以確保客戶緩繳期間內不得繼續擴張信用。

Ｑ6我的房貸繳不出來了，是不是乾脆讓銀行拿去拍賣，我就沒事了？

絕對不是！很多人都以為如果房貸付不出來，只要把房子交給銀行拍賣就可以解套，事實上，房子只是你貸款的抵押品，銀行借出的還是款項，將房屋拍賣，則是銀行取回該款項的方式；倘若你抵押的房子拍賣後所得不足以支付貸款金額，銀行還是會向你追討剩餘的金額。

換言之，假設一千萬元的房貸，法拍後以五百萬元拍定，那麼貸款人仍欠銀行五百萬元，銀行會以查封或假扣押其名下其他財產如房子、車子，甚至三分之一的薪水。

因此，如果你真的還款有困難，一定要盡早與銀行協商，各家銀行也都有自己的紓困方案，否則房子一旦遭到法拍，還債壓力不但不會消失，更會嚴重打擊債信紀錄。

新貸篇

Ｑ7我買了預售屋，可是到交屋前才發現，銀行不給我足夠的貸款額度，我該怎麼辦？若在交屋前想要解約，該負哪些責任？會有什麼損失？

事實上，每個貸款人都應在付訂金時向建商聲明，一旦無法貸得足額款項，可以無條件解約。

但假設購屋前未事先聲明，或購屋者想斷頭，首先可與建商協商，看是否可延遲支付款項，或降低賠償金額。

若建商不肯退讓，則可向各縣市鄉鎮的消保官申請協助，並備妥購買合約、廣告單、付款收據等相關資料；若調解沒有結果，可要求提出訴訟，申請酌情減免違約金。

一般來說，有兩種情況可以申請違約金減免，一是買賣過程當中有瑕疵、二是建築物的品質有瑕疵，不過民眾必須自行舉證。

值得注意的是，訂金、簽約金、工程款及違約金，最高為房屋總價的一五％，若已繳金額超過此限額，購屋者可要求追回；相反的，若繳納金額未達總價的一成五，可不用補足。

Ｑ8我和太太剛貸款買了新房子，貸款金額是四百萬元，打算明年生第一個小孩；我們需要買房貸壽險嗎？

房貸往往是一個人甚至一個家庭金額最大、還款時間最長的負債。

一旦這期間家中的經濟支柱突然發生意外，不但生活陷入困境，連棲身的房子也會因為無法繼續償還貸款，而被銀行收回，造成的損害絕對比貸款金額更大。

因此，在辦理房貸時，不妨多花一點錢加買房貸壽險，若不幸發生意外，有保險公司幫你付清剩餘的貸款，至少可以把房子保住。

不過，在購買房貸壽險時須注意：

一、房貸壽險的保額會跟著房貸的餘額變化，隨著時間演進，每年的保費不變，可是保額反而會變少。

如果房貸族覺得不划算，也有銀行以一次繳清的方式收取保費，也就是將保費視作貸款的一部分，每月還款時再一併支付，成本較低，值得房貸族考慮。

二、房貸壽險的理賠範圍，以被保險人身故或失去工作能力為主，失業、減薪並不能作為要求理賠的依據。

換句話說，如果被公司裁員或放無薪假，還是無法用房貸壽險為貸款解套。

觀念篇

Ｑ9央行每次降息調整重貼現率、定存利率，與我的房貸利率是一樣的嗎？房貸利率到底是怎麼計算的？

對銀行來說，決定房貸利率的因素主要是：一、資金成本，包括央行的重貼現率及向銀行同業拆借的利率；二、營運成本，包括銀行在人事、行銷、一般行政工作上的支出；三、違約風險，根據貸款人的風險狀況來計算加碼的利率，也會受到大環境如失業率、經濟成長幅度的影響。

因此，即使央行的重貼現率一再調降，銀行的房貸利率也不一定會立刻隨之調整，尤其當經濟環境不佳，失業率節節高升時，房貸利率反而有調升的可能。所以，想要向銀行爭取更優惠的利率，一定要主動出擊。

另外，有別於固定利率的指數型房貸，指的是隨著基準利率浮動的房貸，多以定儲利率指數加上固定加碼利率計息；定儲利率指數係指以台灣銀行、華南銀行、第一銀行、合作金庫等，前六或前十大銀行業者的「定期儲蓄存款固定利率」平均值，或是中華郵政公司的二年期定儲利率，作為指標利率的基準，優點是利率可隨市場波動調整。不過在簽訂貸款契約前，應就細節與銀行通盤協商過，找出最適合自己的方案。另外，和銀行談利率時，應請銀行當場試算列表每月還款金額，以免造成誤解。

Ｑ10買房子一毛錢都不貸款，這樣的觀念正確嗎？若手上有多餘資金，是先償還房貸還是投資比較好？

只要有穩定的工作收入與良好的信用，貸款購屋絕對是務實又積極的作法，如果只因懼怕承擔債務而放棄向銀行借貸，則沒有必要。

專家建議，假設房貸餘額過高，或月還款金額超出薪水的三分之一，就應趕緊還款，減輕債務壓力。但如果貸款已在安全水位下，以當前時局不穩，上班族隨時有被裁員減薪的危機，建議手上應先留著大約六個月的生活支出費用，以免急用時沒錢應急。至於投資，除非有好標的、有把握，否則不建議貿然投資。