上億教訓　悟出不敗投資哲學

周三下午，錄完命理節目後的藝人秦偉，燈光一滅，一群關心他的藝人朋友就上前詢問，「你還好吧！經濟上會不會有缺口？」

今年初，擔任秦偉助理的前女友挪用他的私人帳款，使秦偉足足損失了兩億元，人財兩失之際，藝人們除了關心他的心情，更擔心兩億元這個天文數字，會不會讓他傾家蕩產？只見秦偉淡淡地說：「除了感情，錢，還過得去啦！」

熟識秦偉的人都知道，這句話絕非逞強之語。平常生財、理財有方，靠投資房地產致富的秦偉，的確財力雄厚，身價數億元。就拿房地產來說，除了目前位於台北市信義計畫區周邊，每坪單價近百萬元，總值近億元的辦公室以外，他名下還擁有大直、南港、中山北路多筆房產；甚至北京、上海、瀋陽、遼寧和泰國也都有房產，算一算，這位平常愛談命理、以模仿搞笑活躍於演藝圈的藝人，就有三十三戶房地產，是名副其實的「土」財主。

然而很少人知道，善於操盤房產的他，也曾經因為槓桿操作過大，貸了上億元房貸，而讓他陰溝裡翻船，破產加上龐大的房貸，足足扛下一億八千萬元的負債。一．八億元的債務，許多人八輩子也沒辦法賠，然而秦偉後來靠著業務工作與積極的理債，東山再起。

迷戀房產 一年內買下十七戶房子

小時候就很愛賺錢的秦偉，還在念大學時，就靠著洗窗、擺地攤、當導遊和開計程車，賺到人生第一桶金。退伍後，他在東南等各大旅行社帶團，有一次領著北上的「阿公阿嬤團」參加電視節目「好采頭」錄影，被發掘進入演藝圈，靠著表演天分，讓他很快在演藝圈闖出名號。

賺錢不手軟的秦偉，表示自己對「建築物」有莫名的情感，因此早在一九八八年，就讀大三的秦偉，就靠著打工賺來的錢，走向人生的房地產投資之路。那年，當台灣房地產還沒起漲時，秦偉某次看到台北市忠孝東路四段一戶十八坪的房子，當時開價便宜，每坪才二十萬元，他心想：「鐵路不是正在地下化嗎？到時候價格一定會大漲！」沒想到讓秦偉算對了，才一年，東區的鐵路地下化完工，他順勢將房子賣出，賺了五十萬元。

初試身手後，秦偉在朋友的介紹下，得知一處位於三重重新路四段，屋主急售的個案，加上頂樓加蓋，開價只有五十萬元。他算算，地點、屋況都不錯，又那麼便宜，就毅然決然買了，兩年後，又以五百萬元賣出。

在房地產快速致富，又加上正值台灣房市的黃金時期，秦偉下注金額越來越大。九五、九六年那兩年，在演藝圈已小有名氣的他，天天有接不完的建案工地秀，而當時建商習慣把要給藝人的酬勞，以房子的自備款「相抵」（支付），間接讓藝人作免費代言，而藝人也輕鬆撿到便宜，賓主盡歡。於是，秦偉在九六年跑遍全台工地秀，「凡走過必留下『房子』」，一年內，在半買半相送下，他一路買下台北、台中、台南和高雄總共十七間房子。

火傷意外 收入中斷負債近兩億

當時秦偉的事業如日中天，不但經營公關公司，同時手上也有五個電視、四個廣播節目，並在廣播電台擁有置入式行銷的時段。月收入高達數百萬元，讓他忘了，看似撿到便宜的房子，其實背後夾帶的是上億元房貸，以當時動輒一○％的利率，每個月就要吃掉他八十多萬元的利息。果然，人生一個無預警的轉折，讓秦偉陷入萬劫不復之地。

九七年，秦偉受邀錄電視節目「飛越星期天」，原本是一樁立意良善的公益活動，依節目設計，秦偉若能從爆破的火堆中掙脫，受幫助的受刑人就能獲得假釋。沒想到，因藏躲的箱子提早爆炸，讓他臉部三度灼傷，「當時的製作人送我到醫院，路上我要求他把鏡子給我，我一看，完了！」「更諷刺的是，連那位原本要受我幫助的受刑人，都語重心長地說：『看來你比我更慘！』」

這次的火傷，的確傷害秦偉甚深，在接受治療的那一年，他因毀容不能錄影，電台的行銷節目也因為無法發聲而被迫中止，很多合約無法履行，導致收入瞬間歸零，許多欠款也無法支付；更慘的是，一億多元的房貸利息根本繳不出來。秦偉由雲端跌入谷底，成了負債一億八千萬元的傷殘人士。

萬念俱灰之際，秦偉曾輕生想了結一切，後來被救活後，他告訴自己：「不能逃避！」還躺在病床上的他，開始與銀行進行債務協商，要求展延，並拜託許多綜藝界大哥大姊級的人物相挺，幫忙買下自己的房子，在銀行和朋友大力支持下，才暫時解除房貸危機。

之後秦偉在因緣際會下，到法國做了整容復元手術，恢復近九成，此時名電視製作人王偉忠鼓勵他：「從哪裡跌倒，就從哪裡站起來！」秦偉心想，他負債最多的，就是電台節目的投資，所以我決定回電台當業務，用力賺錢。

憑著天生的業務性格，再加上綜藝界好友的支持，秦偉夜以繼日工作、做生意，快速東山再起。之後不但通告不斷，自己也開了專攻電視購物通路的代理代銷公司，月營收上億元，再度累積財富，而愛買房的他，也再度投資房產。

經過一場人生的煉獄，秦偉自我檢討，發現除了意外，在房產衝動消費、財務槓桿過大，以及誤選標的，才是讓他負債上億元的元凶。修正心態之後，如今他有了一套十分堅持的買房哲學。

浴火重生 堅守穩健的買房哲學

首先，秦偉現在買房，貸款絕對壓在五成以內，若拿不出五成自備款，再怎麼手癢也不買。另外，買房前一定會走訪房子附近方圓半里，並在早上上班，下午下班以及晚上居家時間，三大時段輪流去看，不但看地段、看生活機能，也看附近的行情。

有趣的是，鬼門關前走了一遭的秦偉，目前不但篤信命理，也重視風水，他指著現在辦公室所在的房子說，六年前ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間，位於台北市松德路的房子每坪才三十多萬元，但當時看這個標的，前有抱、後有靠山，是個好房，於是決定買下，果不其然，目前價位已漲到每坪九十多萬元。

秦偉表示，看風水不是迷信，而是將來轉手出售時，是一項說服買主的增值要件，因此，現在他買房不看預售屋，只買成屋，以便充分了解屋況。此外，他還有一套「中等美女理論」，亦即只買單價、坪數「中等」的房子，這樣的物件負擔小、風險低，但前提必須是地段、屋況良好的「美女級」產品，如此既能保值又可以增值。

而為了保值，秦偉另有一條買房鐵律，即是在同地段的同類型產品，一定要低於市價才進貨，改掉以往「晚了就來不及」的心態！現在的他認為「不要最大」，若無低於行情二成的價格，就寧缺勿濫。而且，秦偉隨身都帶著支票，看中的房子多半能馬上下訂，不拖泥帶水，「以時間換取空間」，因此每每能說服賣家，把房子便宜賣給他。

值得一提的是，有別於許多投資客，擁有一堆房子卻摸不清房子狀況，秦偉對自己投資的房子卻如數家珍，每戶都能隨口念出正確住址。而為了維持資金周轉順暢，他的房子至少維持一半出租；此外，他還堅持，有五成比率的房子是無貸款的狀態下，才會再購進新房，如此一來，一旦遇到資金缺口，可隨時變現，不至於被貸款卡死。

秦偉的理房術傳遍演藝圈，許多藝人買房都跟著秦偉的腳步。東山再起的他，目前隨身帶著存摺和灼傷時的照片，除了隨時掌握資金和房貸的動向，看著照片也時時提醒自己，人生的風險隨時都在，小心駛得萬年船！

高收入者也會出現房貸缺口

永勝團隊執行長徐銘達表示，高收入者由於付款能力強，信用狀況佳，容易陷入超額消費、財務槓桿過大的迷思，而忽略了人生的風險。試想，年薪百萬元的人，收入少個兩成，頂多20萬元的缺口，但年薪千萬元的人，卻有200萬元的缺口。以秦偉為例，當事業如日中天，怎麼會想到一個5分鐘不到的錄影，會讓千萬年收入瞬間歸零。

然而秦偉能東山再起，除了際遇非凡，與其徹底改變壞習慣和觀念有關，現在的他，懂得保留充足的預備現金，也懂得房子保值比便宜更重要，並時時提醒自己，房子和人生的風險無所不在，是所有房貸一族值得學習參考的。

此外，秦偉在危急之際，放下身段求銀行、求財力雄厚的藝人朋友，不讓貸款利息拖垮財務，是許多高收入者，礙於情面，寧願死撐而漏洞越搞越大者，必須要效法的。

秦偉
出生：1966年
現職：京世國際影視公司總經理、藝人
房貸經營法：
1. 請親友接手降低房貸壓力
2. 維持1/2房子為無貸款狀態，以利變現
3. 貸款最多只貸5成，維持安全水位