房貸族危機大作戰！

「有土斯有財」是許多人心中根深柢固的觀念。擁有一個屬於自己的窩，得以擋風遮雨、安身立命，照理說該是一樁美事，但是當金融海嘯襲來，許多人的房貸問題卻跟著浮上台面，家的美夢瞬間變成生活的負擔！
 

風暴蔓延 全台預估二十萬人面臨房貸斷頭　

日前台北縣調查發現，縣內一五％的失業者正面臨繳不出房貸的窘境；以此類推，目前全台六十二萬四千人的失業者當中，就大約有十萬人的房貸面臨斷頭危險。若再加計因無薪假、減薪等，因收入減少而資金出現缺口的人，專門從事不動產資產管理的永勝團隊執行長徐銘達大膽預測，目前全台至少有二十萬人已無力繳交房貸了。

事實勝於雄辯，根據法拍業者透露，目前全台法拍屋暨不動產強制執行案件就高達九十多萬筆，而近三年來，每年還以一至兩成的速度增加。不僅如此，這幾年，在房市最中流砥柱的豪宅買主，也因紛紛出現資金缺口，讓豪宅淪為法拍屋，包括瑞積電子董事長洪孔仁名下位於大直的豪宅，就因遭到法拍而喧騰一時。
 

缺口擴大 失業大增，隨時都有人成為屋奴

或許你會自我安慰，「還好我現在還過得去，勉強軋得過來！」但在經濟風暴下，稍一不慎，就算沒有斷頭，也很容易被動地淪為「屋奴一族」！

數字證明一切。根據主計處調查，由於失業加上無薪假的影響，去年七月平均月工時還有一九七．一個小時，到去年底僅剩一七三．一小時，影響所及，每人平均月薪從四○七五一元，降至三五七○四元，等於每人每月少領了五○四七元。

值得注意的是，就算未被裁員、沒有無薪休假，由於企業獲利縮水，連帶地員工獎金和額外津貼減少，大家的荷包都已悄悄變瘦。也因此，全台一百五十八萬房貸戶，面臨越來越沉重的房貸壓力。

房貸壓力增加，日前就曾發生一件駭人聽聞的社會案件。南科一名遭聯電裁員的技術員，因為失業三個月找不到工作，無力替父親繳房貸和保險費而自責甚深，最後竟在住處用狗鍊上吊身亡。
 

低利陷阱 房貸缺口惡化，猶如慢性中毒

「可怕的是，房貸缺口就像無色無味的慢性毒藥，許多人中毒了還不自知，直到末期了，為時已晚！」徐銘達語重心長地分析，由於房貸一簽就是二十年，低利加上二百四十個月平均分攤，很容易讓人忽略背後龐大的金額，即使遭逢一時短暫的缺口，也以二百四十分之一的微觀角度輕忽它，於是風暴就如同滾雪球般地壓垮人的一生。
 

淪為屋奴的四大致命基因

許多人或許納悶，相較於一九九○年代的房市大崩盤，目前利率超低、房價也未暴跌，為何房貸壓力會如傳染病般地蔓延開來？

美商ＥＲＡ易而安不動產顧問張欣民解釋，相較於上一波的房市崩盤，當時房價大跌但經濟正成長；而當前最大的問題卻是大家一起變窮，抵抗力變弱了。壞更壞在，由於利率太低，加上前幾年貸款成數過高，買房子太容易，讓人誤以為購屋是一個單純而簡單的消費行為，往往超額消費或資金軋得太緊，忘了買房是一樁人生最大且最長的理財行為，「經濟崩盤是病毒，錯誤的購屋觀是基因，流行病加上不良的體質，就容易病入膏肓！」

「野心太大、手腳太快、眼光太差、頭腦簡單！」住商不動產專案主任徐佳馨清楚地點出成為屋奴的四大致命基因。現在，好好地為自己把脈，檢視你是否有以下致命因子？
 

致命基因１ 超過能力負擔，本利攤還時壓力沉重

張欣民指出，當前為房貸所苦的屋奴一族，多半是仗著銀行融資容易、低利率之際，用「過高」成數的貸款買房子；還有不少民眾，以為自己負擔得起，買了「過貴」或「過大」的房子，甚至超乎預算去裝修房子或買了華麗的裝潢屋。他認為，買房子應堅持「五五五原則」，即自備款準備三至五成、貸款占所得三分之一至五分之一，而房價（含裝潢費用）則盡量壓在年收入的五倍以內，一但超額，就不及格了。

身為上班族的邱明君，就因為超額購屋而備感壓力。

先生在上市科技公司擔任高階幹部的邱明君，家庭月收入近二十萬元，是典型中高收入者。○六年底由於準備生子而打算買房子，對於生活品質向來要求的夫婦倆，選擇了位於台北木柵興隆公園前、價值一千多萬元的房子。夫妻倆身上沒有太多的自備款，即使超乎能力範圍，兩人還是牙一咬，向銀行借了八百八十五萬元的房貸，外加一百一十萬元的小額信貸，籌得了購屋基金，買下房子。

由於貸款比率和總額都超出能力範圍，邱明君在前兩年寬限期中，一個月就得繳將近三萬多元的利息。出乎意料的是，買房後，她一舉生下雙胞胎，家中支出加倍，雖是高薪家庭，卻只能勉強打平支出。而隨著兩年的寬限期即將到期，今年五月房貸月支出就將一下暴增到將近六萬元，想著即將到來的兩、三萬元資金缺口，著實令她苦惱。

為了解決本利攤還的壓力，邱明君最近著手申請政府優惠房貸，如果可以順利貸到款項，她打算先把利息高的信貸還掉，以減輕負擔。

許多人因為買房太容易，而往往受不了樣品屋或業務員的鼓吹，就把買房子當成一般購物，匆匆下訂簽約，甚至不少人抱持著反正利率低，又可以先繳息不繳本，就把買房當成買基金、股票一樣，輕易下手投資許多戶。

致命基因２ 衝動購買，房產跌價時變現不易

百萬年薪一族的陳美玲，在ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）那年低價買了台北縣一戶便宜的房子，眼看著房市上揚、貸款負擔輕鬆，讓她心生投資房地產的樂趣。仗著低自備款和低利的條件，陳美玲買進位於桃園的兩戶房子，原以為之後會增值，沒想到桃園房地產一直沒起色，房子不但無法脫手，出租也常飽受租屋空窗期的困擾，於是一個人就得負擔三間房子、九百多萬元的房貸，一個月就吃掉七、八萬元，到月底常籌不出錢繳房貸。為了支應短期資金，她又去借了信貸，還了一筆信貸又再貸另一筆，財務缺口變為填不滿的無底洞，成了典型的屋奴。

致命基因３ 缺乏風險意識，失業後繳不出房貸

對此，手上擁有數十間房子的中華民國不動產協會副理事長呂台蘭，就語重心長地說，房子和股票、基金絕對不同，房地產雖然保值，增值倍數也大，但造價昂貴，消費者往往被低月付金額迷惑。最要命的是，房地產變現不易，就算價格不跌，只要乏人問津，沒買氣就足以成為壓垮財務的一根稻草。

呂台蘭以近二十年投資房地產的經驗，認為以下的幾個心態，往往是屋奴背債的原因：

第一， 剛買房時仗著寬限期，有恃無恐，忘了將來要本利攤還時的沉重負擔，也未控管房貸占所得的比率，更沒為自己預留資金；或是一時貪便宜，買了一間地段不好或不合宜，很難脫手的房子。

第二， 懷著如果資金軋不過來，頂多賣掉房子變現就好，或放著法拍後就沒事的心態；自住客更常因房子是自住又不是投資，跌價事不關己的心態。

呂台蘭鄭重提醒，背房貸，最怕人生有風險，買房子前，千萬不要短視近利，要將失業、職場異動、傷病、生產與死亡等危險因素都考慮進去，以目前人人都有失業的危機為例，最好身上要預留六個月的房貸支出，以備不時之需。

致命基因４ 有土斯有財、租不如買的觀念作祟

值得一提的是，中國人傳統「先成家後立業」以及「有土斯有財」的傳統觀念，可能也是台灣屋奴多的主因。徐銘達就駁斥這項觀念，他認為，房子應該是居住工具而不是人生的目的，尤其現代人生活和工作變動性大，未必要有房子才能安身立命。他以自己為例，手上擁有七、八棟的房子，卻全部出租，而為了工作所需，自住的房子反而是租來的，因此事業根本不受地域限制，揮灑自如。

另外，當下建商廣告最愛以月租金高於月房貸支出，而提出「租不如買」的訴求，徐銘達提醒，買房子有許多看不見的隱性成本，如每年固定的地價稅、火險、地震險、管理費，以及自備款所少收的利息，應該一併計入才精準，再加上房子有折舊的風險，這是租屋族所不用承擔的，更是大眾常忽略的迷思。

你有致命的屋奴基因嗎？是成為屋奴的高危險分子嗎？切莫輕忽錯誤觀念及習慣帶來的後遺症，讓自己淪為屋奴！　

你是屋奴高危險族群？測驗你的屋奴危險指數
（誠實回答下列問題，是則得分，不是為０分，最後加總計分）
Q1. 曾以為自己負擔得起，買了總價過高或過大的房子？4分

Q2. 曾用很高的價錢去裝修房子或買了華麗的裝潢屋？4分

Q3. 仗著銀行融資容易，買房的貸款成數超過8成？5分

Q4. 仗著有寬限期，忽略了將來要本利攤還時的沉重負擔？4分

Q5. 曾受不了樣品屋或業務員的鼓吹誘惑，未多比較其他房屋產品便下訂？3分

Q6. 認為買房子就像shopping購物一樣，是單純消費而非理財？2分

Q7. 反正利率低、自備款也沒多少，曾有把買房當作買基金、股票，投資很多戶的經驗？ 5分

Q8. 買房子時，沒考慮到未來的人生風險（如失業、減薪、生產?）？3分

Q9. 房貸占所得比率超過1/ 3，也沒為自己預留資金？5分

Q10. 曾懷著反正資金軋不過來，頂多賣掉房子變現就好的心態？3分

Q11. 只求低價，而可能或已買了屬於買氣很弱、很難脫手的房子？3分

Q12. 抱著反正房貸繳不出來時，頂多法拍後就沒事了？3分

Q13. 以當下的不景氣情勢，仍認為租真的不如買？2分

Q14. 認為成家後，或工作穩定後一定要有房子？2分

Q15. 反正房子是自住又不是投資，跌不跌價與我何干？2分

你屬於哪一型？
1~7分，保守型：你購屋觀念十分保守，很難成為屋奴；但相對而言，也不易因投資房地產而賺錢

8~15分，安全型：你有很正確的購屋觀念，若無意外，你可以安心成為房子的主人，而不是屋奴

16~30分，潛力型：你有一些觀念是錯的，趕快調整心態，或設法補救，否則很快淪為屋奴喔！

31分以上，屋奴型：若已經買房，你很可能是屋奴了，趕快想法子解套或處理，

別陷入萬劫不復之地！

觀念矯正：針對55頁的15個問題，專家的正確解答是：
A1. 計算收支比及家庭成員，選擇價格坪數合宜的，首購者勿超支預留小孩房

A2. 裝潢費用應計入購屋成本，總價保守壓在年所得的5倍以內

A3. 目前局勢不穩，貸款額度最好壓在5?7成以內

A4. 使用寬限期，得預存本金額度，於寬限期過，大筆還款

A5. 貨比三家不吃虧，應採同區域不同戶、不同時間、不同地段多方比較

A6. 房子是高價財，絕不是一般消費行為，得有詳盡的人生理財規畫

A7. 房子變現不易，情急時很容易成為壓垮人生的稻草

A8. 房貸是一生的理財行為，須把職場、生命等風險一併評估

A9. 堅持555原則，自備款3?5成、貸款占所得1/ 3?1/ 5、房價壓在年收入5倍以內

A10. 景氣差時，房子變現不易且有跌價風險

A11. 應寧缺勿濫，賣相差的房子不但無法增值且脫手不易，可能成為負擔

A12. 法拍價往往不夠還清貸款，不足額銀行會以扣押財產、薪資解決

A13. 買房亦有折舊、稅金等成本以及跌價風險，不能光從月租金和月貸款相比

A14. 成家未必要買房，尤其現代人工作地點變化大，租屋反而容易逐工作而居

A15. 遇人生風險，得賣屋求現時，這時會飽受跌價帶來的資金缺口

租真的不如買嗎？買屋常忽略的額外成本
項目　　　　　　　　　　　　　　費用
貸款　　　　　　　　　　　　　　本金+利息
房屋稅　　　　　　　　　　　　　自用住宅：房屋現值1.2%
　　　　　　　　　　　　　　　　非自用住宅：房屋現值2%
地價稅　　　　　　　　　　　　　自用住宅：公告地價0.2%
　　　　　　　　　　　　　　　　一般用地：公告地價1?5.5%
火險、地震險　　　　　　　　　　每年2000～3000元，夾帶在貸款
印花稅、契稅、增值稅、代書費　　約1萬多元