房價降嘍！真是令人動心，再度燃起看屋、買屋的衝動。不過，房地產專家建議「購屋有夢、逐夢踏實」，量力而為，用合理的價格買好屋，才是上策！
本刊特別整理購屋人最關切的五大疑問，邀請逢達不動產開發總經理黃明達、海悅廣告執行副總經理曾俊盛、中信房屋董事長特助胡佩蘭、美商ＥＲＡ易而安不動產市場行銷顧問張欣民，以及住商不動產企研室主任徐佳馨等五位房地產專家，為讀者精闢剖析，幫助你成為不景氣中的房市贏家。
1、房價何時落底？
被問到「房價何時落底？」美商ＥＲＡ易而安不動產市場行銷顧問張欣民直呼：「這很難回答。」不過，他認為還是有三大觀察指標。
第一項觀察指標，是建築執照數量與使用執照數量的「黃金交叉」。建築執照是先行指標，代表建商的推案量及信心度；建案快完工交屋前要申請使用執照，這是落後指標，代表餘屋量的消化狀況。
從歷史經驗來看，使用執照量往下跌、建築執照往上增加，兩者交叉在一起就是「黃金交叉」，代表房地產景氣復甦，供需關係達到平衡。
第二項觀察指標是「經濟成長率」，今年台灣已經出現負成長的預估，除非由負轉正，才有可能。
第三項觀察指標是「銀行逾放比」，代表法拍屋、銀拍屋的釋出量。
綜合這三大觀察指標，張欣民認為：「黃金交叉要出現，今年不可能，要到明年年底。而銀行的逾放比，今年的預估值是近三％，與二○○○年的最高點七％相比，還有一段距離，並未壞到谷底。所以，今年不須期盼房價會落底。」
張欣民強調，若是自住型的購屋人，買了房子一住就是好幾年，無須在乎短期一、二年的房價漲跌，最主要的還是要買優質地段的好屋。
2、今年該不該買房子？哪裡有便宜可撿？
「今年該不該買房子？」是購屋人討論最熱烈的話題，之所以會猶豫，主要是認為房價還有下降空間，屋主、建商或許願意調降房價，甚至抱持著「等待賣方斷頭」心態，想要撿便宜，所以現在不急著買，至少等到年底再說也不遲。
對此，中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示，「今年不買，什麼時候買？我自己也在看房子。」目前全台灣各地的房價都在下跌，胡佩蘭認為，若是自住型購屋人，現在正是看房子、買房子的好時機。
不過，胡佩蘭強調：「這一波是個案性下跌，而不是全面性下跌，無論是買預售屋或是成屋，都還是要看個案表現，多看多比較。」因為買房子不是便宜就好，便宜的區段也可能房價漲不起來。所以，買房子要在不錯的區段，用合理的價格買到。
至於購屋人十分關心的「哪裡有便宜或斷頭屋可撿？」胡佩蘭說，至少要先研判屋主及建商的財務狀況，出價試探。至於斷頭屋，一般購屋民眾對這類消息來源的管道很少，可遇不可求。不過，若真想耕耘這個領域，可以多結識「房仲」、「銀行行員」、「法拍屋業者」這三類人，增加消息來源。
3、哪裡是「逢低買進」的潛力區段？
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，可以鎖定捷運線正在動工或是即將動工的區段，等到捷運完工之後，可以坐享增值的價差。這些區段多集中在台北縣，三重市的「菜寮」靠近市政府；蘆洲市可以選擇重陽重劃區、南港仔重劃區等；新莊市可買在新莊副都心、中正路一帶；樹林市則推薦樹林火車站商圈。
海悅廣告執行副總經理曾俊盛，則是推薦台北縣林口鄉。他認為，林口位於台北市與桃園航空城之間，有機場捷運線通過，整體規畫與公共設施比較新穎，目前每坪房價約十四萬至十五萬元，屬於低檔，還低過淡水，算是離台北市最近但房價在台北縣最便宜的區段，可以逢低買進。
此外，曾俊盛還推薦台北市文山區，他直呼「文山區的房價被低估了！」主要是信義快速道路的支撐，從文山區開車到信義計畫區只要十分鐘，每坪房價約三十五萬元，只有信義計畫區的三分之一到四分之一價格。曾俊盛認為：「文山區的房價，未來還有補漲空間。」
4、議價幾折是合理？
逢達不動產開發總經理黃明達認為，預售屋、新成屋、中古屋的議價折數都不一樣。現在預售屋可以折扣到七．五折至八折，但市中心的房子因地段較好，所以折數有限；而新成屋大約是預售價格的八折；至於中古屋，需要按照區域的成交行情來議價，會比較務實。
不過，黃明達強調，「因為現在的利率很低，屋主或建商的財務壓力較輕，除非有急售問題，否則議價折數不會太多，想要從腰斬或六折開始議價，根本不可能！」
一位不願透露姓名的房仲建議，若是想買中古屋，購屋人可以調閱房屋最近一次的登記日期，若是屋主購屋的時間點是○三年之前，表示已賺飽這一波房價上漲的甜頭，價格可能比較願意讓步，購屋人就可以爭取到更多的折扣空間。
5、貸款成數不夠怎麼辦？
首先，買房子之前，第一件事情就是要先確定貸款成數足夠，同時在合約上加註一條：「若貸款成數不足八成，可以解除合約」的內容。
其次是「多證明自己的財力」，包括向銀行出具撥薪存摺、扣繳憑單等，若有租金收入、買賣股票或基金，也都可以當作自己的財力證明。此外，壽險保單也可以用來借款，不過這類貸款利息比較高，通常在四％以上。
第三是「拿舊房子申請貸款」，這類通常用於換屋。舉例來說，原來的房子當初申貸七百萬元，現在貸款已經還到剩下五百萬元，這已經償還的二百萬元額度，就可以拿去增貸用在新屋上。
第四是「增加保證人」，但必須要二親等或配偶，同時要有固定收入或擁有不動產；另一方面，也可以拿父母的房子去增貸，這些都是可以搭配彈性運用的方法。買房是人生大事，萬事具備才能一圓成家的夢想。
