停、看、聽 逢低買進的不二法門

這一波房地產景氣反轉又猛又急，尤其是去年第四季的慘況，令許多建商、代銷業者至今仍餘悸猶存！

華固建設董事長鍾榮昌就指出，二○○八年第四季是從來沒有遇過、有史以來最壞的市況，房市完全沒有買氣。所幸在今年春節過後，看屋人數、成交數量都有明顯回升，讓大家都鬆了一口氣。

買氣、信心加溫之外，部分明星個案逆勢衝出佳績，也讓看多的業者士氣大振，例如中租建設在天母推出的「天母一莊」，就是最好的案例。

位於台北市中山北路七段、面對天母公園的「天母一莊」，走南法莊園式的設計風格，標榜戶戶大露台、家家是莊園，規畫為樓高五樓、每戶一○二至一一○坪的豪宅，四、五樓則合併為一五八坪的空中別墅；由於風格獨特、地點絕佳，去年底推出以來，迅速熱銷八成以上，每坪單價仍達八十五至九十五萬元水準。
 

買賣雙方價格 仍有不小落差

負責銷售的新聯陽廣告表示，此案有其特殊條件，在市況低迷下，個案的產品力與地段，將是成敗關鍵。鍾榮昌則指出，相較先前天母的新預售案，動輒喊出每坪一百至一三○萬元天價，「天母一莊」的價格顯得「平易近人」。他分析這波買氣回春的原因主要有二項，第一是利率降到史上新低；其次是房價經過這波二到三成的下跌後，已逐漸貼近買方可以接受的價格。

不過，多數房地產業者坦承，房市雖然沒有原先預期的悲觀，但依然危機四伏。

除了業者之外，其他看壞後市的，更大有人在。例如摩根大通證券台灣區研究部主管賴以哲就認為，台灣房地產業尚未看到復甦跡象，從房價角度來看，預估今年還要再跌一五％，才能讓買賣雙方價差趨於一致。
 

成交量止穩不代表復甦

此外，瑞士信貸證券也指出，因降價所吸引的買氣，讓原本低迷的成交量開始有起色，但成交量止穩並不代表復甦，因為在○六、○七年大量推出、並於○八年下半年起陸續交屋的預售案，將成為市場亟待消化的餘屋，而這可能需要幾季的時間來完成。

素有「房市空頭總司令」之稱的政大地政系教授張金鶚，三月十九日應摩根士丹利證券之邀發表房地產研究報告，重申今年房市仍難以觸底，距離真正的復甦仍然遙遠。

張金鶚認為，谷底不會是○九年，房價也肯定會再下修，「整體台灣房市將進入五至七年的盤整期，而且漲愈多的區域，修正幅度愈大，今年將面臨龐大的交屋潮與法拍潮」。
 

法拍屋出籠將造成價格破壞

「法拍天王」、寬頻房訊創辦人游世一，也毫不掩飾地看壞後市，他判斷在今年第四季，法拍屋就會大量出籠，屆時將產生很大的價格破壞力。

此外，他還強調房地產景氣是Ｕ形走勢，像上一波調整，經過幾年才落底，落底後又在底部盤整很長時間才反轉向上，因此他建議要購屋的民眾應該「停、看、聽」，等真正落底後再從容出手。

房市達人田大權分析，目前房地產市場有三大難題，就是價格、貸款、新成屋。

田大權直言，現在房市的問題，就是價格問題，大家普遍的共識是房價還有下修空間，但建商基於成本因素，或對後市仍有憧憬，因此不願務實調整價格，導致買賣雙方的認知落差仍大，無法產生代銷、仲介業口中的「黃金交叉點」，而這樣的多空拉鋸現象，估計在今年會產生決定性的方向。

其次則是業界避談、消費者輕忽的貸款問題。儘管利率極低（部分指數型房貸利率目前甚至不到一％），但是現在銀行不信任市場，也不信任個人，鑑價偏低是普遍現象，與市價間有不小落差；此外，對個人信用品質、還款能力也從嚴審核；更要命的是，部分銀行還要求新貸戶必須本利一起攤還，此舉對投資客的殺傷力最大。
 

大量新成屋也將衝擊房價

因此，田大權建議大家，如果沒有把握可以貸到足夠的房貸，千萬不要貿然出手。

最後則是陸續進入市場的龐大新成屋。根據內政部統計，○六、○七年是這波房市景氣的推案高峰，每年核發的建照，換算為總樓地板面積近六百萬坪，○八年也還有四二四萬坪水準；值得注意的是，這段期間也是投資客最活躍的時候，估計○八年下半年至二○一○年將是密集交屋期，而在投資客普遍受傷的情況下，預期將有大量新成屋流入市場拋售。

根據台灣房屋調查，○九年全台新成屋供給量，將比○八年增加一五％，而今年首季流入中古屋巿場的案量，更較上季成長三五％，對房價的衝擊不容輕忽。儘管房市負面的因素不少，但是全球政府全力印鈔票搶救經濟，新增的貨幣供給猶如天文數字，一場「人造通膨」將在未來一段時日引爆，已逐漸成為各方共識；再加上目前利率處在史上最低檔，最終勢必迫使資金尋求新出路。

因此，今年以來實際上已出現不少長線資金，鎖定房地產危機入市。例如近期台北市仁愛圓環邊的知名豪宅「敦凰」，客戶有意出售，先後有二位建設公司老闆，都向賣方開出每坪八十五萬元左右的價格，可惜因為賣方不願「賤價求售」，因而未能成交。

連地產大亨都心動想進場撿便宜，意味房地產仍是長期保值、增值的最佳選擇。不過，「物超所值」是挑選物件的最高指導原則，而且要有長線操作的準備；另外，如果不怕麻煩，法拍屋也是一個逢低進場撿便宜的不錯管道。