擅用五官挑房 不怕景氣多或空

買房子能夠撼動終生的財務結構，因此自你下決定買房的那一刻起，恐怕已左右一生到底是貧是富？三十五歲吳文琪的際遇就是好例子

開精品店的吳文琪，兩年前因婚事逼近，計畫買房，一開始小兩口鎖定二至三房、三十多坪大、總價二、三百萬元左右的房子，但時值房市狂飆，眼看著親朋好友紛紛買房獲利，深怕來不及上車！住在彰化的她，耳聞在數十公里外的台中市七期房價不斷飆漲，亳不考慮地買下一幢六十多坪，總價二千多萬元的豪宅。

購屋 務必先掂掂自己斤兩

衝動購買的代價就是高達一千五百萬元的貸款；房子大小和地點也與需求不符，吳文琪只有不斷自我催眠「會漲」。

孰料，事與願違，婚後每天遠距通勤，而愛情的結晶也沒降臨；面對偌大空蕩的房子、沉重的房貸，加上後來景氣急凍，才進住一年多，吳文琪就連忙找仲介託售，幾個月後，用低於原買價十多萬元賣出，自己則回到彰化租房子。

房子脫手後，吳文琪心想，「終於找到替死鬼了！還好只賠了十多萬元！」但她沒算到，損失的不只是表面的十幾萬元，利息、仲介費、手續費加一加，實際上，她足足賠了將近二百萬元，還不包括未來每月要付的房租。 

「看清房市，倒不如先看清自己！」政大地政系教授張金鶚在聽了吳文琪案例後，不禁搖頭興嘆。他表示，許多人都想把房地產當成發財的工具，自住時還想投資、投資時還想謀暴利，卻忘了掂掂自己的斤兩，一生就毀在房市。

想、跑、看、講、操作

「第一次買房，得先確認自己的需求和財務；而且買便宜的，不如買對的；買房時，要想到賣房；首購時，要想到換屋！」張金鶚以其多年房市經驗，給首購族良心的建議，並提出「五官看房法」道出買房的眉角。

所謂五官看房法，首先就是「用腦子想」。也就是買房前，得釐清自己買房的動機；短時間會不會換或因工作易動而搬家？會不會急著要搬進去？一旦要長住，得首選抗跌的房子；若短期居住，則「買不如租」，也可選擇「先租後買」，在鎖定的區域先租房子，就地了解行情、做足功課後，再下手買定。

想好後，接著就是「用雙腿跑」；也就是假設自己是Sales（業務員），你會怎麼賣房子？張金鶚表示，得多跑幾個案場，了解房價氣氛，甚至可以到仲介店頭，了解該區域二手房的行情。

張金鶚以自己第一次買房為例。他回述，一九八八年求學回國後，就在政大教書；當時，台灣錢淹腳目、房價急漲，照理說，以其對房市的專業應該要狠狠地大幹一票，但他並沒這麼做。 

因為他自己和老婆的薪水合計只有幾萬元，加上當時利率高達七％、八％，於是他先租房子，很務實地慢慢找尋離工作地點最近，政大周遭的房子。

有別於當時多數首購族買房都設定要住上一輩子，動輒買上四、五十坪，預留小孩的空間，張金鶚不貪心，只鎖定三十多坪合用的房子。

想過、跑過後，再來則是「用眼睛看」。張金鶚表示，看房子時，可以將自己假設為不動產鑑價師，想想如果你將來要賣，有人會買嗎？能賣多少？ 

不同於一般貪便宜的首購族，張金鶚第一次買房就為將來換屋做準備。當時他們夫婦看中了一棟在暗巷裡的老公寓，和另一棟地段較好的三年中古屋，價格分別是一百萬元和一百九十萬元；算了算，三年中古屋雖然價格貴了一倍，但採光、建材和鄰居素質及生活機能都明顯優於老公寓，因此，毅然決然地買下較貴的房子。

此外，張金鶚也指出，在選好房子後，得懂得「用嘴巴談」和「用手段操作」。其中用嘴巴談即是一定要懂得跟賣方議價，對房子了解越深，殺價的籌碼就越多；至於用手段操作，則是買方得要清算自己的財務狀況，計算自己的貸款額度，再回推到理想買價。

房子往往是人一生中最大的投資，一念之間將決定著一輩子的貧富，聰明的你，別因為買錯房子，誤了一生。

購房8不原則

1.不過度消費：勿買超過能力負擔範圍的房子，貸款最好壓在薪水的1/3以內。

2.不預想終身：第一次買房，以十年內使用為限，別妄想終身居住。

3.不浪漫衝動：別因為一時浪漫衝動，如旅遊時看到度假屋，而衝動購買。

4.不遠離工作：年輕人通常逐工作而居，別買距離工作地點太遠的房子。

5.不離群索居：遠離市中心可換來低價，但風險也大，別買太偏遠的房子。

6.不暗淡怪異：買房子時得想到賣房子時，採光差、格局差的房子難脫手。

7.不買在高點：勿輕易隨短暫景氣買或賣，如此會造成無形損失，尤其房價高檔時不要進場。

8.不與人合買：買房子最好獨力購買，不要找友人合買，易生糾紛。