景氣寒流來襲 建商推案減量制價

今年房市九二八檔期銷售的寫照就是「等無人」、「成交少」。「這一波新政府五二○就任之後的房地產景氣，比二○○三年ＳＡＲＳ那一個波段還要差，實在令人料想不到！」一位建商談到近來的房市時，有感而發地說。

受到通膨巨獸席捲全球、美國次級房貸風暴深不見底的影響，台灣經濟也深陷窘境，加上馬政府新手上路的手忙腳亂、失誤連連，使得台股上萬點的美夢宣告幻滅。股市表現慘綠，首當其衝的就是營建股，近五個月來許多上市櫃建商的股價慘遭「腰斬」，跌幅高居各族群之冠。

隨後預售屋的買氣跟著「急凍」，台北某知名建商的接待中心，從今年農曆過年到泛藍陣營勝選立委、總統大選之間，每周的平均來客量還有一二○組，成績相當不錯；但到了今年下半年，情況急轉直下，一周平均來客量已經萎縮至三十組，足足驟減四分之三！

儘管如此，一位房地產業者卻語出驚人地表示：「這已經算是不錯了！」言下之意，還有銷售狀況更差的建案。許多接待中心現場門可羅雀，早已是公開的祕密。

房市在持續五年的多頭之後，從去年就開始漸漸步入修正，建商不做無謂的犧牲，開始節制案量。

大台北量縮價漲 頂級豪宅頻頻喊價

《今周刊》蒐集《住展雜誌》、台中市建商公會、高雄市代銷公會的統計數字，得知今年九二八檔期北、中、南三大都會區的推案總量為一八○三億元，較去年同期的二八五三億元減少了三六％，其中又以台中地區的降幅為最大，推案量急縮九成！

與去年同期相比，今年為「量縮價漲」格局，大坪數換屋產品仍是主流。頂級豪宅仍然頻頻喊價，台北市信義區喊出二五○萬元，台中市七期喊到六十五至八十萬元，高雄市的海景豪宅喊到七、八十萬元，但「有行無市」的氣氛濃厚。

《住展雜誌》統計，今年北部地區九二八檔期案量為一五六九億元，較去年同期的一七一三億元減少一四四億元，幅度約八‧四％；儘管如此，仍是近六年的九二八檔期之次高案量。

今年的推案領頭羊仍屬豪宅產品，重量級建案就有三十一個，分布於台北市大安區、松山區、中山區與信義區。其中又以信義計畫區帶頭上衝房價，開價最高者為太子建設興建、海悅廣告代銷的「台北信義」，坪數一二○至二四○坪、每坪二百五十萬元，每戶要價三至六億元。

「台北信義」近期廣受矚目，不僅因為房價最高，也因接待中心隔壁就是前總統陳水扁的住所「寶徠花園廣場」，受到洗錢案的影響，每天都有媒體與抗議者守候，連帶也增加「台北信義」的曝光率。

開價次高的推案戰區是大安區及松山區，呈現敦化南、北路對決態勢。敦化北路由達欣工程的「文華苑」，市場盛傳每坪開價二二○萬元，與金鴻莊實業位於敦化南路的「敦南苑」互別苗頭。「敦南苑」單價略遜「文華苑」一籌，每坪二百萬元。

台北市中心的豪宅拚得凶，二線城市也不遑多讓。中和南勢角捷運站共構案「南方之星」每坪三十八萬元起跳；新店寶路開發的「園中園NO.2」每坪開價四十萬元；桃園中壢海華建設的「海華Ｃ２」每坪開價二十六萬元，都是九二八檔期的百億元大案。而昇陽建設在北縣八里的「九樂」，則是以每坪四十萬元的開價，意圖挑戰區域新高價。

《住展雜誌》研發長倪子仁表示：「目前建商多選擇沉潛，在累積動能之後，於今年第四季、年底再噴出。」

大台中地區案量減九○％ 七期熄火，八期出面代打

據台中市建商公會市調處統計，台中縣市今年九二八檔期的案量，下半年估計為四百億元。但因今年房市表現不如建商預期，建商先休息、累積下一波動能，其餘三百億元案量準備在今年第四季推出，打跨年戰，直到明年第二季。

台中去年下半年的案量為一○三○億元，今年九二八檔期的案量僅一百億元，較去年同期相比降幅高達九成。不僅是台中縣市近五年來新低案量，也是全台灣三大都會區的九二八檔期案量萎縮幅度最大者。

台中市建商公會市調處主委鐘尹堂表示：「今年九二八檔期的主力坪數為八十坪，較去年的一百坪略微縮小。景氣差、股市跌，上百坪產品今年絕跡。房價表現則是持平，但議價空間較去年同期增五％。」

特別的是，占去年台中總案量五成以上的七期重劃區，今年九二八檔期因台股表現失色、投資客退場，呈現「熄火」狀態，完全沒有建案推出，目前銷售個案多早在今年五二○階段進場。

七期「熄火」，改由隔壁的八期出面代打，僅由三座建案維繫住場面。八期最受矚目的建案為「登陽漱夏」，坪數七十至一四六坪，強打由台北知名建築師李瑋規畫設計，每坪二十五至三十萬元，在八期僅次於「惠宇澄峰」三、四十萬元的單價；其餘兩座建案分別為鄉林建設「新月彎」、久樘建設「久樘香堤」。

高雄推案量略勝去年 透天建案在市郊興起

根據高雄市代銷公會統計，今年九二八檔期個案多屬七、八月進場的建案，案量為一三四億元，僅占今年全年的四分之一，較去年同期一一○億元略增，但僅是坪數加大而已，並非推案規模的增加。

案量達百億元大案者都集中在高雄市中心，包括南山人壽與隆大營造、城揚建設合資興建的「民權四維」，以及愛河畔的「京城凱悅」；高雄市豪宅每坪成交價才剛站穩三十萬元大關，「京城凱悅」高樓層景觀戶每坪就已喊到七、八十萬元。

不過這些指標大案目前採取潛銷、預約付訂金的方式，尚未正式公開。高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示：「建商正在試水溫，邊試邊喊價。此外，高雄的推案量已經逐年調節遞減，等到房屋供不應求、房價看漲時，才要進場推案。」

市中心指標大案正在潛銷或休息，其他中小型建商則是捨棄蓋大樓，轉戰工期短、回收快的透天建案，多集中在市郊的楠梓區，約十五案，占大高雄地區此波九二八檔期四十六案的三二％。郊區透天案反而成為九二八檔期主力，是此波房地產復甦以來首次出現的奇異現象。

推案遍及台灣各地的台北市建商公會理事長吳寶田表示，這一波五二○以來的房市低迷，除了國際經濟的蕭條之外，其實都是市場信心度不足的問題。儘管如此，他認為房市的景氣屬於持平，購屋需求還是有，只是買不起的問題而已。

現在房地產的購買意願低落，吳寶田建議政府應該加強宣導，因為房屋是必需品，政府要鼓勵民眾買房，提供年輕人的購屋優惠；同時，台灣需要向國際開放。吳寶田語重心長地說：「房市要走出低迷，政府的態度很關鍵，必須先讓人民看到希望。」

北中南928檔期案量各有增減

     
資料來源：《住展雜誌》、台中市建商公會市調處、高雄市代銷公會