甲桂林廣告董事長張裕能VS.戴德梁行董事總經理顏炳立

甲桂林廣告董事長張裕能、戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立，一位是國內老牌房地產代銷公司的操盤人，近幾年事業版圖更跨越至對岸，在兩岸代銷界擁有豐富經驗；一位則是以敢言著稱的房地產名嘴。

放眼台灣房市的未來，張裕能（以下簡稱張）認為修正之後還是繼續向上走，顏炳立（以下簡稱顏）則認為保守但不悲觀。以下兩位大師級專家以景氣走向、價格走勢與看好區域三個面向，分析未來房產多空走向。

看景氣

張裕能：台商回流，帶動錢潮

顏炳立：房市凍僵期，為時兩年

張：三二○到五二○的噴出行情，讓房市價格飆升一○％，但隨著通膨上升、股市下跌，行情又急轉直下，馬英九的六三三政見跳票風波，更讓房市產生信心危機。但我認為台灣根本不必妄自菲薄，因為很多在大陸房地產賺到錢的台資與外資正虎視眈眈，準備大舉回台。

「低利率」、「政策趨向開放」是台灣最吸引人的兩大條件！現在上海，搞房地產已經賺不到錢，政府對房地產的態度根本是趕盡殺絕，尤其高達八％、九％的利率，很多投資客和開發商吃不消。過去幾年大陸房地產翻倍地漲，很多人從中賺到大錢；即使有人套牢，但口袋深、且有意願回台投資的人，還是很多，尤其兩岸正式通航以及遺贈稅、營所稅等稅制改革後，他們回來的意願更強。

我對台灣的觀察是，過去八年ＧＤＰ成長率或許不高，但「台灣人」所擁有的財富卻非常高。台商在大陸、在東南亞賺到大錢的人很多，但如今大陸房地產已無法提供一年獲利一○％、二○％的機會，這些流竄國際的熱錢，如果把上海的物業賣掉，但還想留在亞洲，只有擁有「低利率」與「政策趨向開放」兩大王牌的台灣可以選擇。

以現在的氛圍，民眾很難想像真正開放之後的榮景，然而，就像網際網路、捷運一樣，當趨勢由點到線進而形成面之後，每增加一條路線，所產生的效益不是一倍，而是一．五倍。從鴻海、旺旺等指標性台商宣布加碼台灣開始，當更多台商前仆後繼地回流，將不是相加，而是相乘效應。

其他地方是從「最好到崩盤」，台灣則是從「最不好變好」，房地產市場在短暫修正之後，還是繼續往上走。

顏：目前房地產的市況，一言以敝之是：「台北天氣變冷了、台中降霜、高雄結凍！」去年底立委選舉過後，因為馬英九效應，很多人樂觀期待兩岸和解的未來，吸引投資客進場，在總統大選後激情達到高峰。但隨著景氣修正，很多人「贏贏賭，博到輸輸去」，現在正處於樂觀後的悲觀階段。

部分學者預測，台灣房市將泡沫化，我認為可能性極低。從目前市況來看，買方出價謹慎，但賣方因為對兩岸和解行情仍有期待，仍不願削價求售，多空之間對於價格認知不同，造成目前成交量快速萎縮。這樣的「房市凍僵期」，可能要維持兩年左右，因為量沒了，對開發商、房仲業者來說將是大考驗。

政府不會讓營建業大量倒閉，再度重演金融風暴，會盡量維持低利率的環境。對投資客來說，利率是最大成本，目前他們的利率成本還在二％到三％之間，即使持有三年，成本也不過增加七％至八％，對比兩岸交流更密切後，可能有二○％的漲幅，資金成本還是低的，賣方不會輕易降價求售；但買方因為大環境不佳，也缺乏追價的動能，買賣之間價格認知差距大，造成成交量急縮。不過，我認為房價全面崩盤的機會很低，籌碼鬆動，起碼要等兩年以後！

看價格

張裕能：修正後繼續向上走

顏炳立：回歸租金回報率

張：從過去經驗來看，房價大幅下跌，一定是建商、銀行大量倒閉，斷頭貨大量釋出，造成價格鬆動。這一波房市景氣循環和上一波相比，建築業已經有結構性的改變，建商體質普遍大幅改善，主要基於三個原因：第一、過去五年房市大好，建商累積的實力增加；第二、幾乎每個建案都信託，預收款專款專用；第三、建商風險意識大增，很少以案養案的情況發生，建商倒閉的可能性大降。

再者，政府知道，營建業這個火車頭產業如果垮掉，對經濟的殺傷力極大，所以會盡量營造低利率的環境；對於國際級的基金和投資客來說，低利是很重要的誘因，再加上台灣所獨有的稅制改革和兩岸開放題材。因此，我認為在修正總統大選後多漲的一○％之後，台灣房市還是會緩步往上走。

顏：我不認為台北市房價會大幅下跌，主要因為「低利率」和「容積單價沒有下降」兩個因素。國泰人壽以每坪三○一萬元標下建國北路二段的國有地，遠雄人壽以破紀錄的每坪六九八萬元取得信義計畫區Ａ１土地，顯示台北市的地價並沒有降。

以住三地目為例，法定容積二二五％，加計陽台、屋突、樓梯、地下室等公設後，可銷售容積提高為四○○％，以每坪二八八萬元的地價除以四，每建坪土地成本為七十二萬元，再加上建築成本二十萬元、管銷、利潤，每坪一二○萬元的開價還算合理。但大台北郊區、台中、高雄，土地供應量大，景氣低迷時，價格下修壓力自然很大。

面對未來兩年房市凍僵期，對於買方來說，我的建議是六字真言：「看、再看、一直看！」直到看到合理房價出現，再下手。至於賣方，在部分供應量大地區，趁市場有餘溫時，應趕快出手，以免最後賣不掉。

合理房價可以用「資金成本」和「租金回報率」兩項指標作為參考。預計一年內獲利了結的短線操作，以房貸利率的一．五倍，作為買進價格和租金回報率（年租金收入／?房屋總價）的標準；如果是長期投資，則以兩倍為標準。例如，房貸利率為二．五％，短期操作的租金回報率為三．七五％，長期投資的回報率則為五％。包括商辦、店面、套房等產品，可以此為基準，但郊區要考慮價格下修因素，租金回報率就要拉高。

至於住宅合理租金回報率為三％到三．五％，像大安森林公園附近只有二．五％到二．七％，房價就偏高。

看區段

張裕能：交通便捷，北縣機會大
顏炳立：市區修正，看好南港

張：在大台北捷運網形成後，台北縣與台北市之間的差距已經不是那麼大。如新店和木柵，關渡和北投的差距就不大。目前台北縣市之間最大的鴻溝是教育預算，但在台北縣市合併後，預算差距就會拉近，價格低的台北縣就有機會。

就像洛杉磯南方八十公里的Laguna Beach，原本只是出產龍蝦的小漁村，但因為有優美海景，近幾年吸引許多藝術家進住，每年舉辦的全美藝術節，更吸引數十萬觀光客，美國債券天王葛洛斯（Bill Gross）、投資大師巴菲特都在那裡置產，一戶面海的景觀豪宅要價三千萬美元。

顏：在景氣修正期，供應量小、交通方便、環境佳、生活機能好的市區，跌得一定較慢，跌幅也比較小。北從民權東路、南到和平西路、西從新生南路、東到基隆路所包圍起來的中山、中正、大安、信義四個行政區就是台北的「黃金四角」。

反之，愈是邊陲的郊區，如淡水、林口、三峽，因為交通不便、生活機能不佳加上供應量大，修正的幅度相對會比較大。

雖然整體大環境不好，但我認為南港應該還有上漲空間。比較南港和內湖，從信義計畫區搭捷運，坐二、三站就到南港，通勤時間不到十分鐘，但內湖捷運開通後，到內湖還要由板南線轉車，經過大直才到內湖，通勤時間最少要耗費半個鐘頭。當內湖預售屋每坪房價衝上七十萬元，但在南港還可以買到三、四十萬元的新成屋或中古屋，從「效用一樣，價格低的優先」觀念來看，當然選南港。

雖然有人批評南港腹地比較小，但隨著辦公大樓陸續完工，帶動就業人口的流動，也將帶來住宅的需求，如南港軟體園區完工，就把部分內湖的需求吸過來，未來效應將愈來愈大。

房市論戰，多空對決