聰明迎戰房貸增壓時代

通膨壓力對市井小民的影響，除了物價升高之外，還有央行必須以升息手段來抑制通膨，而造成房貸利率隨之上揚的副作用。

在薪水遲遲未漲的情況下，現在正要準備選擇房貸的民眾，必須格外謹慎挑選最划算的房貸商品；而一直以來背負沉重房貸壓力的房貸戶，恐怕得要擬妥策略，和銀行好好談判一番，共商一套度小月的利率條件。

聰明選擇／把利率條件擺在最後順位

「很多人要辦房貸，第一件事就是攤開報紙，開始比較各家銀行的房貸利率水準，其實，這是一種本末倒置的錯誤。」遠東銀行松江分行資深業務協理錢俊男表示，買房子、選擇房貸最基本的一個標準，就是自己要能夠支付每月應繳金額，「而影響個人支付能力的關鍵因素，絕對不會是房貸利率。」

一般來說，房貸所須支付的本金加上利息，最好是以不超過月薪的三分之一為限。也就是說，月薪收入若有六萬元，房貸的每月本息攤還金額最好能壓在二萬元以下，比較不會造成過重負擔。一位公股銀行房貸部門的資深主管就鄭重地說：「唯有能夠達到上面的標準，你才有資格買房子！」

達到標準的方法，一是讓自己的薪水變高，要不，就是得靠銀行幫忙，從貸款條件的篩選，降低還款壓力。

錢俊男說，所有貸款都有三大重點：成數額度、繳款天期、貸款利率。其中，成數額度夠高，才不會造成貸款戶的短期資金調度捉襟見肘；而天期夠長，才能明顯降低每月應繳的本利支出。「對於貸款戶的支付能力來說，這兩項才是關鍵！」他說，很多房貸戶總誤以為利率低就是一大優勢，卻忽略了更重要的貸款額度與繳款天期的條件。

除了成數與天期之外，選擇貸款商品的第三順位，或許還輪不到利率，而應該是「銀行往來熟悉度」。錢俊男表示，優惠利率再低，畢竟最多只有前兩年，未來十幾年的利率能否調降，很大的部分是取決與你和銀行之間的互信基礎。也就是說，愈是選擇往來密切的銀行申辦房貸，未來談利率的空間愈大。

整體而言，他建議選擇房貸首先應該要衡量自己所需的貸款成數，並且確認自己能夠負擔未來每期必須攤還金額之後，才能從符合需求的銀行當中，再去進一步地尋找相對較有往來的銀行，最後，才是挑選貸款利率。

破解迷思／誘人的優點背後必有缺陷

事實上，急著從利率角度作為選擇房貸的優先指標，除了是種邏輯錯誤之外，更有可能誤觸風險。

公營行庫的資深主管表示，申請貸款的民眾，經常看到銀行提供的優惠利率就急著跳進去，完全忽略優惠期過後的實際情況。「結果都只賺到前面幾期，而往後期數的利率調整高於預期，就只有認栽的份。」她說，現在銀行競爭激烈，為了搶拉客戶，總是會端出看似物美價廉的商品，等客人真正進門以後，才知道根本不是這麼回事。

舉例來說，她就曾接過民眾抱怨，表示某家銀行前兩年雖然提出低於一般水平的利率優惠，但第三年開始卻是「機動調整」，至於到底是何種機動法？卻只有銀行自己清楚！所以，民眾必須詳細了解銀行提供的利率條件，就連往後每期還款的標準都應考慮進去，「最好是寫下白紙黑字，才能保護自身權益！」

投資思惟／交易與出租各有適合商品

除了利率之外，一般民眾常犯的另一錯誤，就是會被各種房貸商品的優點所吸引，卻忽略了商品背後的限制與缺點，甚至採用了不適合的房貸商品。

像是有些銀行為了吸收更多存戶，提出「抵利型房貸」方案，供存戶利用存款來折抵房貸本金，減少利息支出並降低每月攤還金額。但是，多數銀行對於存款額度多有限制，「抵利」的程度也就受限，而且，這類型房貸的利息之出，無法自綜合所得稅中列舉扣除。

至於具有利率逐漸降低特色的「利率遞減型房貸」，其實和一般民眾的直覺想像或許也有一些差距。錢俊男表示，所謂的遞減，減的是「加碼利率」，而非基礎利率，換言之，若在利率向上的趨勢之中，遞減型房貸雖可逐漸降低加碼利率，但基礎利率卻不斷向上，民眾可能也很難體會到房貸支出遞減的感覺。

另一方面，遞減型房貸會定期評估房貸戶是否合乎利率遞減的資格，「但只要你在這一階段當中，曾有『一天』遲繳房貸，很可能就不能享受這個階段的利率遞減待遇了。」

而所謂的「利率固定式房貸」，在現階段的利率向上趨勢當中，格外受到市場關注。不過，固定式房貸多半是由壽險業者承辦，往往必須搭配長天期的壽險保單，因此，除非是有壽險投保需求，否則並不適合為了採用固定式房貸，而增加一張沒有必要的壽險保單。

假使購屋是以投資為目的，又可分為兩種屬性來討論。首先，若是準備低買高賣，則因為考量到可能於短期內賣出，最好選擇前面幾期享有低利率的方案。這種房貸又稱作「階梯式房貸」，或是「分段式房貸」。也就是說，銀行會依不同專案，於前半年、一年或是二年期間，提供房貸戶較低的優惠利率，待優惠期滿，利率即會走高。

《買到夢想家》一書的作者張伯彥就建議投資客，若要短期內出售，盡量挑選前二年內維持低利率的優惠專案較佳。「因為短期持有房屋者，若是選擇固定式利率，根本無法享受到優惠，更別談利率由高往低走的遞減型房貸了！」他進一步解釋說，由於利率走勢高低難以預測，而固定式利率較無彈性的特色，就會在未來利率可能走低之時，增加所須負擔成本。

至於投資房地產的目的是想要成為房東，考慮長期出租房屋的人，選擇貸款的重點考量絕非利率，而是繳款年期必須最長，以每月負擔房貸支出較少的方式，再直接用收取的租金來攤還本金，這麼一來，即可大大降低房東的壓力。「評估的重點，是每月的收租能不能支應每月的房貸。足以支應，甚至能有賺頭，才值得借。」張伯彥強調。

聯傑財務顧問公司執行長蘇英孝表示，很多人會受到銀行提出前二年的寬限期影響，總覺得自己應該可以負擔得起每月為數不多的貸款利息，「但他們卻不知道，銀行的寬限期就是誘惑你用高價買房的陷阱之一！」

勇敢談判／寬限期與利率皆可協商

他舉例，假使貸款前二年使用寬限期，每個月只需支出一萬五千元的房貸利息，自然會讓屋主覺得像在繳房租一樣，感到很輕鬆自在。但殊不知在接下來漫長的十八年，可能必須每月繳出五萬元的本利，一下子增加三倍以上的支出，「但房子都已經買了，到時只能乖乖付錢，慘狀可想而知！」

對於這種已誤入陷阱的房貸戶，蘇英孝的建議是，勇敢去找銀行談。「事實上，房貸戶還可再次向銀行要求寬限期。」蘇英孝說，銀行的條款與規則其實可視情況協商，就像購買商品索取優惠折扣一樣，只要平時信用良好，幾乎都有機會談判成功。

但他也強調，在取得寬限期後，最好能善加利用負擔較輕的時間，積極儲備資金實力，待寬限期過後，一次大舉償還本金，才能有效降低未來的負擔。

除了為寬限期和銀行周旋之外，一般房貸戶，當然也有向銀行爭取更優利率的空間。至於這個空間有多大？錢俊男表示，可從「轉貸與否的差異程度」來加以評估。他建議，貸款戶不妨先了解轉貸所需的既定成本，如設定費與代書費等，再評估轉貸之後未來兩年優惠期所能省下的錢，是否在扣掉轉貸成本之後，仍能少於繼續在目前銀行繳款的金額。「若是，就有和銀行談判的條件了。」

錢俊男進一步指出，如果銀行仍不買帳，則可實際找到另外一家銀行，進行轉貸的評估，真實地計算出轉貸與否的未來兩年繳費差異，接著再找目前的銀行，進行第二回合談判。「第一，這樣一來你的談判空間會很清楚，知道應該要求銀行的利率調降多少才算合理；第二，因為轉貸已經箭在弦上，所以銀行會怕，更有幫你調降利率的壓力。」他接著說：「如果做到這種地步，銀行還是不買帳的話，那麼，不必多說，轉貸吧！」