台聚吳家危機入市 三年賺20億

遠雄人壽在七月底斥資一二九億元買下台北市信義計畫區最貴的「預售辦公大樓」，創下台灣商用不動產交易的新天價。這塊位於台北黃金地段的一四一七坪土地，曾是一塊麻煩土地，十年來讓地主、股市金主黃蓁蓁、八家債權銀行及外資投資人焦頭爛額，如今卻因遠雄出手買下，讓地主、債權銀行解套，賣家更因此大賺二十億元，究竟是誰可以整合各方利益，讓這片五十億元的錢坑起死回生，並成功在市場上賣出高價？

台北市基隆路、松高路口的Ａ１建地即將興建一棟嶄新的辦公大樓，十年前，由奕行及奕銘投資公司負責人黃蓁蓁，以總價五十二．七億元、每坪三七二萬元標下，其中銀行聯貸金額占四十六億元。但後來黃蓁蓁爆發財務危機，Ａ１最後被八家聯貸銀行團拍賣，一度以第三拍三十五億元流標，乏人問津，這塊台北市最貴的空地就一直荒蕪著。

財力雄厚  化解銀行團疑慮

二○○五年某一天，台北市仁愛路四段一棟老舊辦公大樓四樓，是昌軒建設的辦公室，當天舉行一場臨時董事會，「我們就賭這一把！」他們決定介入Ａ１案，出面整合這塊產權複雜的土地，從此改變這塊土地的命運。在場的董事多數姓吳，都是吳亦寬的親兄弟，他們不是別人，正是台灣上市公司第二大石化集團——吳亦圭家族。

「這是一項挑戰，台灣中小型建商沒有人敢玩如此大規模的商業辦公大樓建案！」昌軒建設專案人員說，更何況這塊地整合的困難有三，首先八家銀行聯貸的有擔保債權就達四十六億元，其次奕銘、奕行對外的個人信貸無擔保債權公司多達十餘家、二十億元以上，更積欠國稅局一億多元地價稅，遭到限制登記，每一個環節都牽一髮動全身。

透過奕銘、奕行負責人黃蓁蓁的引薦，昌軒與聯貸銀行團開了一次會議，表示願意以現金解決問題。被呆帳嚇怕了的銀行團，之所以願意信任，除了吳家的口袋夠深，最重要的是昌軒沒有藉這個案子再向銀行團借錢，不會再「惹麻煩」。銀行團也展現足夠的誠意，沒有向昌軒要求擔保。

同一時間，昌軒清償國稅局的欠款，並一一拜訪無擔保的債權公司，拿出現金為黃蓁蓁還債，收回債權，很快地為此事開了綠燈。

為了提防Ａ１被黃蓁蓁其他不明的債務拖累遭到查封，銀行團決定要將Ａ１土地過戶到昌軒名下並交付信託。就這樣，銀行團提供土地，昌軒負責蓋商辦，如此運作七個月之後，昌軒於○六年二月成功取得Ａ１的合建權利。昌軒為了興建商辦，另外又向兆豐銀借貸了二十二億元當作營建成本，合建案終於可以正式啟動。

作風低調  鮮少出席公開活動

在與黃蓁蓁、債主及銀行團間周旋的七個月協調時間內，昌軒都是由專業經理人出面，董事長吳亦寬從未出面，充分顯現他低調與授權的作風。儘管是台灣第二大石化家族，但門風卻是低調、平實，第一代吳壽松本身就是一位相當節儉的人，一輛十幾年的VOLVO轎車，只要還能夠開就捨不得換。據熟悉吳家第二代的友人表示：「吳家的雙親都還健在，五兄弟完全沒有分家，每位兄弟都各司其職。」

公司成立以來，除了吳亦圭在內湖台聚總部上班之外，包括吳家兄弟以及九十歲的老父親吳壽松，早上九點一到，大家就一起到仁愛路的公司上班，過著上班族朝九晚五的規律生活，就像一般台灣的傳統產業家族。

一如早年台灣的傳產大亨家族，吳家十分懂得投資房地產，為了處理家族的閒置資產，便由吳家兄弟募足私人資金六億元，在一九九三年創立昌軒建設。董事會成員就囊括吳家五兄弟當中的三位，由對房地產最感興趣的老二吳亦寬擔任董事長，吳亦圭、吳亦猛則出任董事。

為吳家操盤房地產的吳亦寬，鮮少公開露面，見過他的人普遍印象都是「很隨和、沒有架子」。他非常念舊，只要是從父親公司退休的老員工，吳亦寬都還會幫忙在昌軒安插職務，照顧他們的退休生活。昌軒每年的年終餐會，也都會請老員工出席。

吳亦寬幾乎不出席各項營建業的公開活動，儘管也是台北市建商公會會員，七月三十日新任理事長吳寶田的交接餐會，也不見他的身影。只要是一切對外的接洽，全交由昌軒的專業經理人代打，吳家五兄弟藏身於幕後，在董事會上裁決各項土地開發案。

眼光精準  低迷時期進軍內湖

儘管有充沛的家族資金作為後盾，但昌軒的推案量卻十分保守。根據《住展雜誌》的市調資料，昌軒創立十五年來僅推過十三個住宅案，平均一年推一案，總銷金額都不超過十億元，總戶數僅僅大約一五○○戶而已。由於昌軒只是吳家的副業，也不需要像一般的上市櫃建商，猛衝推案量繳出好看的業績，所以推案十分隨心所欲。

雖然推案不積極，但是吳亦寬對處理不良債權土地卻相當在行，承接不良債權的土地，只是他危機入市的一個案例。ＳＡＲＳ時期，台灣房市跌入谷底，當時有勇氣布局的建商，現在都獲得豐厚的報償，但是如果當時不僅進場，還在內湖布局，這個判斷就顯得超出常人。

二○○三年房地產市場剛剛從ＳＡＲＳ疫情陰霾走出，吳亦寬已經悄悄進軍台北市內湖區，陸續興建「極光」、「日內瓦」、「晟銘大樓」等廠辦大樓，都是一整棟賣出，獲利亮眼。生產「工研酢」的大安集團，在內湖一筆最大的二千五百坪土地，也找上昌軒蓋廠辦大樓，完工之後整棟回租給台聚集團作為企業總部。

綜觀昌軒的推案模式，每逢房地產景氣不明朗之際，反而就是昌軒出手的時機，專挑產權複雜、難搞的土地。除了Ａ１，還包括台北市南京東路六福皇宮對面土地，與坤福營造等金主聯合取得之後，再賣給亞昕開發、宏盛集團。

手法高超  協助三方解決債權 

吳亦寬總是在幕後操盤，他的低調令同業印象相當深刻。○六年底，他將南京東路三段、遼寧街口的土地，以總價四十億元，每坪開價四一○萬元，賣給宏盛建設與亞昕開發，創下當時台北房地產交易最高紀錄。

一塊糾纏十年的土地開發案，終於在遠雄集團趙藤雄買下後畫下句點。

在一二九億元的交易總額中，昌軒建設分得五五％七十億元。一般合建案的慣例，地主獲得七○％、建商獲得三○％，但昌軒這次卻能夠多分到二五％，是因為在解決無擔保債權「著力甚多」，才能夠分得多。事實上，以昌軒取得七十億元來看，扣掉營建成本、當初代付地價稅，以及替黃蓁蓁解決二十億元的無擔保債務，實際落袋可能近二十億元。

而獲得最大解脫的是黃蓁蓁，雖然賣地所得五十八億元全歸銀行團所有，一毛都拿不到，但終於能夠從背了十年的巨額債務中全身而退。某位業內人士認為：「她非常有擔當，願意留下來解決債務，不像其他欠債大王潛逃出境，令人佩服！」

顯然分得七十億元的昌軒建設是最大贏家，除了知名度大增之外，在一二九億元的交易總額中，分得五五％的金額。低調神祕的台聚集團吳家，近六年來，連連漂亮賣出南京東路、信義計畫區的黃金土地，又在內湖大賺廠辦財，讓外界見識台聚吳家在房地產不景氣照樣賺大錢的功力！