今年928房市檔期在市場多空對峙下，擾亂了所有人的視線，有人中場休息、有人乾脆抽身離場。然而，危機往往就是轉機，當所有人都慌亂下台，舞台就留給做足準備的人獨秀。專家認為，今年操作房市得「積極而不著急」，姿態固然可拉高、下手固然須沉潛，但千萬別讓您看房撿便宜的權利睡著了！
站在景氣的分水嶺上，這陣子，許多手上握有或預備進場的房地產買家，猶如一腳踩在半山腰的懸崖，很怕一失足就跌落萬丈深淵，引來千古恨，不少人的信心就這麼鬆動了。拿永慶房屋最近發布的數據來看，原先月月上揚的台北縣市成屋交易量，不但自六月起開始止漲，到了八月甚至還較七月衰退兩成。
這期間，不僅中古屋交投轉淡，站在銷售最前線的代銷業也嗅到景氣的變化。日前代銷公會即保守預測，今年台北市推案銷售率將由去年的八成跌至五五％，「幾個月前新案進場二、三個月就能clean，現在往往得拖到六個月。」新聯陽實業研展部襄理魏洪成無奈地表示，空頭的訊息彷彿瘟疫似地，讓許多害怕染病的消費者，連狀況都還沒搞清，就聞風走避，躲了起來。
然而就在一片閉關聲中，許多曾在市場上獲利豐厚的房地產達人，近來的動作和想法，卻顯然與一般人不同。日前以《教你三十萬買屋當富豪》一書成為暢銷作家的塑身女王張淳淳，正是其中之一。
撇步１：選定離「手」 理性主導才能逆市獲利
近來高調暢談房市致富術的張淳淳如何面對市場反轉的窘境？她非但沒停下腳步，還順利處分了一間屋齡十多年的華廈及買進了一間在台北市大安區黃金地段的公寓。令人咋舌的是，張淳淳賣出的公寓，才短短投資八個月，就獲利近百萬元，買進的，原本屋主半年前開價每坪五十四萬元，最後卻只用三十三萬元輕鬆買進。
張淳淳坦言，在年初房市最熱時，想找一間價位合理的好房子，往往得排隊等候，孰料，時序才一入夏，的確就嗅到不一樣的氛圍。隨著房市氣氛逐漸逆轉，她發現，原本惜售的賣家開始鬆動。接著，她手機上主動傳來要她買房的簡訊，甚至一周可以高達二百多通。
而這一聲聲告急的訊息，起初也讓手上握有四十二間房的張淳淳忐忑不安，心想：「房市該不會要回檔了吧！那怎麼辦？」但值此之際，在她腦中旋即閃過股神巴菲特危機入市的不敗投資心法，心中有了另一個聲音：「或許在大家都出場時，才是我一個人的舞台！」
於是張淳淳趕緊停止內心的拉鋸，化被動為主動，反而更積極研究房市。她除了依慣例閱讀各報章雜誌的房地產訊息，辦公室內，更架設了兩台電視機，一台定頻在房市談話節目，一台則鎖定財經新聞台，為的就是找出目前房市的真相。
就這樣夜以繼日地接受訊息，張淳淳雖不敢斷言未來景氣是否持續攻堅，但從種種跡象顯示，房市要大幅下修回到SARS時的低檔，機率簡直微乎其微。於是，即使已看過二千多間房子，她仍要求旗下三位專門幫她尋找標的的助理別停下腳步，持續看房。但她也開始略微調整策略，就像調節股票似的，一面出脫已達到獲利目標但相對難以管理的老房子，先入袋為安，另外卻也趁其他投資客慌亂之際，等著撿便宜，購入新房。
不同於以往在賣方市場，一看好就得搶時效買定離手，這回少了競爭者，張淳淳的姿態變高了，「積極而不著急」，她有所謂「一口價」原則，也就是所賣的，絕不像其他投資客盲目降價求售；想買的，不會裹足不前卻也不衝動追高，買賣得完全符合理想價格，一口定價。於是，做足功課的她，在最近賣出的永和華廈，仍能吸引了七、八組買家競價，淨賺近百萬元，而半年前她鎖定的大安區公寓，卻在賣方鬆動之際，買到了目標價。
「懸崖固然令人恐懼，但千萬別只是膽怯，忽略了這往往才是欣賞美景絕佳的地點。」張淳淳道破了自己逆勢獲利的祕密，也正因為態度與眾不同，當所有人都顧慮危險，連忙下山時，她卻克服了恐懼，把馬步蹲得更穩，一躍飛到了更高的境地。
「機會永遠留給有準備的人！」高雄福懋建設總經理涂耀斌就十分同意張淳淳的作法，他認為，現階段的市場氛圍，儼然是這幾年高雄房市的放大版，雖然雜音四起、多空各自表述，但偏偏在走勢牛皮的市場中，還是有人可以買到好房，賺到獲利，這其中最大的差別，就是這些贏家「從不放棄看房的權利」！
因此，「持續看房」，絕對是今年房市贏家的先決條件。只不過，值此市況混沌之際，涂耀斌認為，相對於大多頭時期，囫圇吞棗式的看房買房術，勢必得調整。
「今年操盤房市，必須眼、腳、腦、口、手五官並用。」他綜合張淳淳的例子和高雄經驗，詼諧地理出「五官看房術」，也就是先用「眼」看清真相、再放慢「腳」步、用「腦」想好標的、再大「口」議價，最後聰明下「手」等五大重要步驟，然後搭配「用真相換取方向」、「用時間換取空間」、「用潛質換取保值」、「用統購換取折扣」等四項操作撇步，就能無往不利。
撇步２：「看」清真相 拉高姿態扭轉賣方市場
首先即是認清真相！對此，甲山林公司總經理張境在就理出「成交量縮」、「房價偏高」、「房貸轉彎」、「推案過大」、「景氣曖昧」等今年市場最憂心的五大疑慮。
張境在表示，儘管入夏以來市場成交件數萎縮，但房價卻依舊「ㄍㄧㄥ」在原先水位。這主要因近年土地和營建成本大幅上揚，相較於二○○三年房市低檔時期，房屋每坪造價至今已大漲四至六成，許多建商寧願眼看著買家縮手，也不願賠本求售。
於是張淳淳趕緊停止內心的拉鋸，化被動為主動，反而更積極研究房市。她除了依慣例閱讀各報章雜誌的房地產訊息，辦公室內，更架設了兩台電視機，一台定頻在房市談話節目，一台則鎖定財經新聞台，為的就是找出目前房市的真相。
就這樣夜以繼日地接受訊息，張淳淳雖不敢斷言未來景氣是否持續攻堅，但從種種跡象顯示，房市要大幅下修回到SARS時的低檔，機率簡直微乎其微。於是，即使已看過二千多間房子，她仍要求旗下三位專門幫她尋找標的的助理別停下腳步，持續看房。但她也開始略微調整策略，就像調節股票似的，一面出脫已達到獲利目標但相對難以管理的老房子，先入袋為安，另外卻也趁其他投資客慌亂之際，等著撿便宜，購入新房。
不同於以往在賣方市場，一看好就得搶時效買定離手，這回少了競爭者，張淳淳的姿態變高了，「積極而不著急」，她有所謂「一口價」原則，也就是所賣的，絕不像其他投資客盲目降價求售；想買的，不會裹足不前卻也不衝動追高，買賣得完全符合理想價格，一口定價。於是，做足功課的她，在最近賣出的永和華廈，仍能吸引了七、八組買家競價，淨賺近百萬元，而半年前她鎖定的大安區公寓，卻在賣方鬆動之際，買到了目標價。
「懸崖固然令人恐懼，但千萬別只是膽怯，忽略了這往往才是欣賞美景絕佳的地點。」張淳淳道破了自己逆勢獲利的祕密，也正因為態度與眾不同，當所有人都顧慮危險，連忙下山時，她卻克服了恐懼，把馬步蹲得更穩，一躍飛到了更高的境地。
「機會永遠留給有準備的人！」高雄福懋建設總經理涂耀斌就十分同意張淳淳的作法，他認為，現階段的市場氛圍，儼然是這幾年高雄房市的放大版，雖然雜音四起、多空各自表述，但偏偏在走勢牛皮的市場中，還是有人可以買到好房，賺到獲利，這其中最大的差別，就是這些贏家「從不放棄看房的權利」！
因此，「持續看房」，絕對是今年房市贏家的先決條件。只不過，值此市況混沌之際，涂耀斌認為，相對於大多頭時期，囫圇吞棗式的看房買房術，勢必得調整。
「今年操盤房市，必須眼、腳、腦、口、手五官並用。」他綜合張淳淳的例子和高雄經驗，詼諧地理出「五官看房術」，也就是先用「眼」看清真相、再放慢「腳」步、用「腦」想好標的、再大「口」議價，最後聰明下「手」等五大重要步驟，然後搭配「用真相換取方向」、「用時間換取空間」、「用潛質換取保值」、「用統購換取折扣」等四項操作撇步，就能無往不利。
撇步２：「看」清真相 拉高姿態扭轉賣方市場
首先即是認清真相！對此，甲山林公司總經理張境在就理出「成交量縮」、「房價偏高」、「房貸轉彎」、「推案過大」、「景氣曖昧」等今年市場最憂心的五大疑慮。
張境在表示，儘管入夏以來市場成交件數萎縮，但房價卻依舊「ㄍㄧㄥ」在原先水位。這主要因近年土地和營建成本大幅上揚，相較於二○○三年房市低檔時期，房屋每坪造價至今已大漲四至六成，許多建商寧願眼看著買家縮手，也不願賠本求售。
以高雄而言，入夏後儘管各案場來客量減少一至兩成，但凡是新推案，一律反映新成本，開價由前幾年的每坪十二萬元調至十六、七萬元，精華地段甚至不乏有上看三十萬元的高價產品，還有建商乾脆收傘暫不推案，要等消費者撐不住回頭看屋時再進場，高雄建商公會理事長陳武聰說。
其次，雖然房價頻創新高，但許多地段好、品牌佳的「好宅」仍然炙手可熱。以今年九二八檔期而言，台北信義區皇翔F4上看一百五十萬元、台中七期寶輝一品花園也上看六十萬元。而不單是豪宅熱度依舊，市場上更不乏搶翻天的黃金店面，位於台北市復興南、忠孝東路角地、月租金二百一十萬元的二層樓的店面，隨著原租戶萬泰銀行年底租約到期，已有許多知名連鎖店積極搶進，其中以腕錶名店歐美茄和旅行社ezTravel搶得最凶，於是業主前彰銀董座張伯欣拉高姿態，預備將店租調至二百五十萬元。
「顯見，目前房市僅是暫時止漲，並非下修！」北區房屋總經理彭培業說，美國次級房貸風暴對台灣影響有限，反而美國聯邦理事會（Fed）為降低衝擊而考慮降息，連帶讓國內利率維持安全水位，「只要利率不升破五％，買永遠比租划算！」
至於部分學者最疑慮的推案量過大，將造成大量餘屋，鄉林建設董事長賴正鎰也反駁，台灣人已經過了一戶一屋的時代，島內人口流動頻繁，加上目前正值換屋潮，新房子不會寂寞，再以案量來看，雖然今年全台年度推案量將達一兆一千五百萬元，創十年新高，但多半因為單價飆升，實際推案戶數並未爆量，以台中而言，由於九二八檔期八成推案皆集中在七期豪宅區，雖然推案金額為去年同期的三倍，但推案戶數卻仍然維持平盤。
撇步３：放慢「腳」步 積極跑場擴大買方空間
台中市建商公會理事長賴源釗則認為，「房地產再也不可能回到十年前的大空頭了！」雖然目前房市處於箱形整理階段，民間對於當下的兩黨及兩岸政治關係仍有疑慮，但現階段國內房市底部堅實，消費者大可不必過分擔心崩盤，反而過去的賣方市場已扭轉為買賣方均勢格局，買家空間加大，而認清真相後，目前才正是進場挑房的好時機。
對此，台北市代銷公會理事長曹瑞濱呼應廖本勝的說法，他建議，由於個案成交時程延長，消費者可以一改過去追著價格跑的心態，「積極看房，審慎買房」，在產品方面，可從容擴大選擇範圍、重新檢視自己的需求。而財務方面，也可在這期間培養與銀行端的債信以及審視家庭理財規畫，「用時間換取空間」，待一切釐清再出手買定。
四年前在SARS低檔時期錯失買房良機的簡世楷，最近終於入住剛買的夢想屋。在銀行放款部門任職的他，其實早在六年前結婚時就與老婆租房入住北縣飆漲地段板橋，當時房市不景氣，在銀行看多了斷頭法拍個案的他，自以為聰明，認為還不到買房的時機，○三年當部分朋友在板橋購屋時，他還一度嘲諷：「房市還會再跌，現在買，太傻了！」
孰料，自那年起，板橋的房子一路飆漲，預售屋由每坪十六、七萬元飆至三、四十萬元，在此期間，簡世楷不斷自我安慰，「房價還會回跌！」也安撫老婆，「我們先存夠自備款，等房價回到SARS時，就能買更大的了！」然而事與願違，眼看著不斷追加的頭期款仍趕不上房市的漲幅，這對夫妻足足當了六年的無殼蝸牛。
正當購屋夢越來越模糊時，今年第二季以來房市終於「稍息」，簡世楷立即振奮精神，放棄了「買在SARS低點的妄想」，調整了腳步，積極看房。他發覺，以往看中的物件，得快速地在三天內決定，現階段他則可再三考慮，而且還能勤跑案場多作比較，選擇權大了許多。另外，他趁此多與房仲、代銷業務員聊，了解行情也結交人脈，而在案場來客量變少的狀況下，銷售員更願意提供訊息，因而得知更多更好的物件。
但簡世楷絲毫不著急，看房之餘也回頭檢視自己的財務，他發現，身為老師的太太授信評等比他更高，於是他選定某銀行作為未來目標貸款行庫，先用老婆名義在該行開戶，將近幾年準備的頭期款存入，與銀行博感情，同時剪掉手上的現金卡，結掉所有的信用卡循環利息，培養債信。經過這一陣子積極運籌下，簡世楷不但尋得價廉物美的好房，又因獲得銀行極高的評比，取得高額低利的房貸。
撇步４：「想」好標的 以潛質換取保值
在簡世楷「放慢腳步、積極跑場」的經驗中，他發覺，目前其實仍有許多質優價低的好房。尤其在景氣動向曖昧之際，他強力主張，今年挑房應主攻低價潛力區，如此才能「用潛質換取保值」。
而在綜合北、中、南建商意見後，大致可以歸納出下半年房市三大黃金潛質區：
首先為「軌道經濟區」。永慶房仲集團總經理廖本勝指出，據調查，有八成三的民眾將捷運沿線住宅列為首選，舉凡通車捷運住宅莫不大幅上揚，因此他建議，諸如即將通車的高雄、新莊、蘆洲、信義、南京線捷運，規畫中的台中捷運、北縣環狀捷運都是今年布局的重點。
其次，雖然房價頻創新高，但許多地段好、品牌佳的「好宅」仍然炙手可熱。以今年九二八檔期而言，台北信義區皇翔F4上看一百五十萬元、台中七期寶輝一品花園也上看六十萬元。而不單是豪宅熱度依舊，市場上更不乏搶翻天的黃金店面，位於台北市復興南、忠孝東路角地、月租金二百一十萬元的二層樓的店面，隨著原租戶萬泰銀行年底租約到期，已有許多知名連鎖店積極搶進，其中以腕錶名店歐美茄和旅行社ezTravel搶得最凶，於是業主前彰銀董座張伯欣拉高姿態，預備將店租調至二百五十萬元。
「顯見，目前房市僅是暫時止漲，並非下修！」北區房屋總經理彭培業說，美國次級房貸風暴對台灣影響有限，反而美國聯邦理事會（Fed）為降低衝擊而考慮降息，連帶讓國內利率維持安全水位，「只要利率不升破五％，買永遠比租划算！」
至於部分學者最疑慮的推案量過大，將造成大量餘屋，鄉林建設董事長賴正鎰也反駁，台灣人已經過了一戶一屋的時代，島內人口流動頻繁，加上目前正值換屋潮，新房子不會寂寞，再以案量來看，雖然今年全台年度推案量將達一兆一千五百萬元，創十年新高，但多半因為單價飆升，實際推案戶數並未爆量，以台中而言，由於九二八檔期八成推案皆集中在七期豪宅區，雖然推案金額為去年同期的三倍，但推案戶數卻仍然維持平盤。
撇步３：放慢「腳」步 積極跑場擴大買方空間
台中市建商公會理事長賴源釗則認為，「房地產再也不可能回到十年前的大空頭了！」雖然目前房市處於箱形整理階段，民間對於當下的兩黨及兩岸政治關係仍有疑慮，但現階段國內房市底部堅實，消費者大可不必過分擔心崩盤，反而過去的賣方市場已扭轉為買賣方均勢格局，買家空間加大，而認清真相後，目前才正是進場挑房的好時機。
對此，台北市代銷公會理事長曹瑞濱呼應廖本勝的說法，他建議，由於個案成交時程延長，消費者可以一改過去追著價格跑的心態，「積極看房，審慎買房」，在產品方面，可從容擴大選擇範圍、重新檢視自己的需求。而財務方面，也可在這期間培養與銀行端的債信以及審視家庭理財規畫，「用時間換取空間」，待一切釐清再出手買定。
四年前在SARS低檔時期錯失買房良機的簡世楷，最近終於入住剛買的夢想屋。在銀行放款部門任職的他，其實早在六年前結婚時就與老婆租房入住北縣飆漲地段板橋，當時房市不景氣，在銀行看多了斷頭法拍個案的他，自以為聰明，認為還不到買房的時機，○三年當部分朋友在板橋購屋時，他還一度嘲諷：「房市還會再跌，現在買，太傻了！」
孰料，自那年起，板橋的房子一路飆漲，預售屋由每坪十六、七萬元飆至三、四十萬元，在此期間，簡世楷不斷自我安慰，「房價還會回跌！」也安撫老婆，「我們先存夠自備款，等房價回到SARS時，就能買更大的了！」然而事與願違，眼看著不斷追加的頭期款仍趕不上房市的漲幅，這對夫妻足足當了六年的無殼蝸牛。
正當購屋夢越來越模糊時，今年第二季以來房市終於「稍息」，簡世楷立即振奮精神，放棄了「買在SARS低點的妄想」，調整了腳步，積極看房。他發覺，以往看中的物件，得快速地在三天內決定，現階段他則可再三考慮，而且還能勤跑案場多作比較，選擇權大了許多。另外，他趁此多與房仲、代銷業務員聊，了解行情也結交人脈，而在案場來客量變少的狀況下，銷售員更願意提供訊息，因而得知更多更好的物件。
但簡世楷絲毫不著急，看房之餘也回頭檢視自己的財務，他發現，身為老師的太太授信評等比他更高，於是他選定某銀行作為未來目標貸款行庫，先用老婆名義在該行開戶，將近幾年準備的頭期款存入，與銀行博感情，同時剪掉手上的現金卡，結掉所有的信用卡循環利息，培養債信。經過這一陣子積極運籌下，簡世楷不但尋得價廉物美的好房，又因獲得銀行極高的評比，取得高額低利的房貸。
撇步４：「想」好標的 以潛質換取保值
在簡世楷「放慢腳步、積極跑場」的經驗中，他發覺，目前其實仍有許多質優價低的好房。尤其在景氣動向曖昧之際，他強力主張，今年挑房應主攻低價潛力區，如此才能「用潛質換取保值」。
而在綜合北、中、南建商意見後，大致可以歸納出下半年房市三大黃金潛質區：
首先為「軌道經濟區」。永慶房仲集團總經理廖本勝指出，據調查，有八成三的民眾將捷運沿線住宅列為首選，舉凡通車捷運住宅莫不大幅上揚，因此他建議，諸如即將通車的高雄、新莊、蘆洲、信義、南京線捷運，規畫中的台中捷運、北縣環狀捷運都是今年布局的重點。
另外，高鐵通車後，全台城市板塊挪移，八期重劃區由於位於全台核心——高鐵台中站附近，未來又有捷運通過，而高雄二十九期重劃區則緊鄰機能充沛的左營站，皆為低檔介入的好地點。
「部分優質成屋中古區，亦為年度精品。」陳武聰建議，由於目前房價已高，消費者不妨轉往機能佳、區域發展良好的地段找尋價位低、仍沿用舊建照（公設比較低，室內坪數較大）的成屋或中古屋，諸如高雄農十六；而台北縣淡水、三峽、林口等案量較大區域，若能慎選，仍可撿到便宜好房。
另外住商不動產總經理林倩指出，由於這幾年中古屋漲幅遠不及預售屋，價位偏低，加上中古屋投資報酬率其實高達六成，而二十年以上的熟齡屋，成交比重由○一年二七％提升至目前的四成，流動性極大，建議可以逢低介入。
其次，今年最當紅的則屬都市更新區了。目前積極投入都更案的華固建設總經理洪嘉昇表示，由於政府大力推動，許多都更後的區域前後價差甚大，如台北市萬華區新房遠比舊房高出七成，大同區則有五成，因此價位仍低的都更區也是考慮重點。
完成了前置作業後，接下來就是最關鍵的「議價」與出手流程了。
撇步５：大「口」議價 用統購換取折扣
目前才二十八歲，卻有八年房市投資經驗，手上更有三、四間套房的黃士群，近年靠著房地產出租和買賣迅速累積財富，日前更因買下中科特區的百坪豪宅送給媽媽當母親節禮物而登上地方報紙人物版。他分享買房心得時指出，今年下半年來議價空間明顯放大，因此無異是殺價的好時機。「記住！要以多殺多！」黃士群認為購屋議價的絕招莫過於「用統購換取折扣」，他並分享了三多策略。
第一、選房選爆量區，利用建商彼此競價壓力，大膽砍價，以多殺多；其次，已有舊房的換屋族或投資客，建議可找老建商個案購買，利用老交情制價；另外，若有親友也正值買屋期，可考慮統購，或加買保值性較高的車位，以量制價。
總之，危機就是轉機，值此市場動搖之際，房市買家不應躲在角落，反而更要掌握「知」的權利，因為「看厝免錢」，聰明的你，又何樂而不為呢？
「部分優質成屋中古區，亦為年度精品。」陳武聰建議，由於目前房價已高，消費者不妨轉往機能佳、區域發展良好的地段找尋價位低、仍沿用舊建照（公設比較低，室內坪數較大）的成屋或中古屋，諸如高雄農十六；而台北縣淡水、三峽、林口等案量較大區域，若能慎選，仍可撿到便宜好房。
另外住商不動產總經理林倩指出，由於這幾年中古屋漲幅遠不及預售屋，價位偏低，加上中古屋投資報酬率其實高達六成，而二十年以上的熟齡屋，成交比重由○一年二七％提升至目前的四成，流動性極大，建議可以逢低介入。
其次，今年最當紅的則屬都市更新區了。目前積極投入都更案的華固建設總經理洪嘉昇表示，由於政府大力推動，許多都更後的區域前後價差甚大，如台北市萬華區新房遠比舊房高出七成，大同區則有五成，因此價位仍低的都更區也是考慮重點。
完成了前置作業後，接下來就是最關鍵的「議價」與出手流程了。
撇步５：大「口」議價 用統購換取折扣
目前才二十八歲，卻有八年房市投資經驗，手上更有三、四間套房的黃士群，近年靠著房地產出租和買賣迅速累積財富，日前更因買下中科特區的百坪豪宅送給媽媽當母親節禮物而登上地方報紙人物版。他分享買房心得時指出，今年下半年來議價空間明顯放大，因此無異是殺價的好時機。「記住！要以多殺多！」黃士群認為購屋議價的絕招莫過於「用統購換取折扣」，他並分享了三多策略。
第一、選房選爆量區，利用建商彼此競價壓力，大膽砍價，以多殺多；其次，已有舊房的換屋族或投資客，建議可找老建商個案購買，利用老交情制價；另外，若有親友也正值買屋期，可考慮統購，或加買保值性較高的車位，以量制價。
總之，危機就是轉機，值此市場動搖之際，房市買家不應躲在角落，反而更要掌握「知」的權利，因為「看厝免錢」，聰明的你，又何樂而不為呢？
