兩年前，要在中國房地產賺錢，要到北京、上海，現在，想在中國房地產賺到大錢，要離開北京、上海。數千人排隊買房、房價兩位數飆漲、愛買幾套房就買幾套房、今天買明天賣，這些以往只在北京、上海看到的景象，現在卻在北京、上海之外的二線城市才看得到。
上海火車站計程車停靠處前，等車的人龍已經排到五十公尺長，許多乘客已經等了半個多小時，還等不到計程車。台北火車站前的計程車停靠處，排班的計程車已經排到五十公尺長，許多司機已經排了一個多小時的班，還載不到一位乘客。
乘客等不到計程車的情形，現在已經從北京、上海、廣州、深圳等一線城市，延燒到許多名不見經傳的二線城市。
兩位台灣旅客在導演劉家昌經營的昆山朋德酒店叫計程車，等了老半天，終於來了一輛連車門都鏽蝕的破舊計程車，請他再等個五分鐘，沒想到司機二話不說，開著車就走。生意太多，沒空等人。
昆山司機的有恃無恐反映出中國房地產「遍地開花」的現況。
自從○一年，中國開始實施境內外人士以同樣價格購房的「內外銷房併軌」以來，管轄昆山的蘇州房價已經漲了一倍多，漲幅遠超過上海等一線城市。其他二線城市像杭州房價漲幅也超過上海，反倒是北京、深圳、廣州等一線城市的房價漲幅，近五年來甚至低於全中國平均水平。
上海房市盛況不再 投資上海辦公樓 報酬率已成負數
現在，想要看到民眾排隊買房的盛況，只有到二線城市；想要追求二位數投資報酬率，只有到二線城市。
不動產顧問公司仲量聯行今年公布的研究報告（中國城市三十強：中國新興城市），在中國境內外房地產界引發廣泛討論，報告直截了當地點名：現在只有二線房地產才能賺到錢。
（中國城市三十強）的研究主持人何恩凱是台灣人，他表示，九五年，上海辦公樓的租金投資報酬率還有八％至九％，但現在即使是市中心，辦公樓的租金投報率平均只有六％。由於目前房貸利率將近七％，基本上在上海買辦公樓出租，投報率已經是負的。相形之下，二線城市的房地產投報率就比上海高。
為因應外商對二線房地產市場的需求，何恩凱麾下的十六位研究員，已經有十人分赴十個二線城市，調查當地房市。從今年第三季起，仲量聯行每季將公布十個二線城市的房地產指標。
外資、港資風向轉 外商布局比重 二線房市超越一線
外商看到了這一趨勢，並調整了他們在中國房地產市場上的布局。像○四年，外商投資二線房地產的資金比重只有三八．四％，○五年提高到四五．五％，○六年超過一線城市，達到五七．一％。
曾經整整十二年堅持不到上海以外發展的香港恆隆地產，因為上海市政府執行拆遷不力，而於○五年宣布暫不投資上海，轉而投資一七○○億台幣到二線城市蓋十八座商用大樓。
由於台灣政府限制房地產上市公司到中國投資，在資金實力不及港商的情況下，成功的台灣開發商更是絕大部分集中在二線城市。
例如李孟益的順邁集團在哈爾濱發跡，近五年推案總金額在一百億元人民幣以上，就連中國商務部長薄熙來在擔任大連市長時，都曾經親自邀請他參加大連的城市開發。蔡長材的華敏集團資產近百億元人民幣，雖然發跡於上海，但早在○五年就把投資的觸角伸向昆山、成都、桂林。其他得意於二線城市的台商還包括蘇州的德鑫集團、徐州的漢東建設、天津的凱華房地產開發、昆山的中貿房地產等。
小台商的淘金地 土地成本低於一線城 台商獲利關鍵
凱華房地產開發公司董事長丁鯤華一針見血點出，財力有限的台商只有在二線城市才能賺到錢。以天津為例，一平米（一坪約等於三．三平米）的土地價格約人民幣十萬元，五千平米就要人民幣五億元，約二十多億台幣。一平米的房屋，土地成本要人民幣五千元，建設成本人民幣三千到三五○○元，各種稅費約人民幣五百元，總成本約人民幣八五○○元到九千元，這類房子在天津的行情為一平米人民幣一萬元左右，換言之，開發商的利潤只有一○％到一五％。
土地成本成為台灣開發商獲利的關鍵，丁鯤華估計，一線城市土地成本與開發總成本是一比二；二線城市是三比七，或四比六；三線城市是二比八。只有到二、三線城市，台商才有可能獲利。
除了市場的考量外，中共當局的區域發展政策，也企圖把一線城市房地產的過熱現象導引到二線城市。
中共中央政策引導的力量極大，例如一九八○年代鄧小平「讓一部分人先富起來」的決定，造就了珠三角的繁榮；一九九○年代江澤民的上海開發，讓長三角一夕之間有了新的面貌；現在，公元二○○○年之後，胡錦濤把北京的能量放射到環渤海地區，其中又以天津最受矚目。
機會1 中央政策主導 天津房市直追浦東 還有一倍漲幅
「論資排輩也該輪到天津了！」天津築強建材公司總經理祝強指出，「政治的北京、經濟的天津」的政策已經確定，而且十一五規畫（第十一個五年經濟規畫）又首次將天津的濱海新區與上海的浦東新區，並列為國家重大建設，未來天津房價將可直追浦東，依此估算還有一倍漲幅可期。過去在北京的重化工企業，現在因舉辦奧運的考量，也已經遷移到天津周邊。
由於中國總理溫家寶本身就是天津人，對天津的關照自是不在話下，○三年派前中國人民銀行行長戴相龍到天津任市長，並在財政上重點支持。
「戴相龍有所謂一天花一億元的口號！」天津台商「普鴻海體育用品公司」總經理張文泰曾於九八年到天津考察，但當時一下天津機場，只見破落的機場，聯外道路也只是兩線道的石子路，直覺天津根本不像個直轄市，甚至不如深圳、廈門。直到戴相龍上任，頓時間，天津變成一處大工地，面貌開始翻天覆地的改變。
戴相龍在短短幾年內，將天津停駛半世紀之久的地鐵重新改造復駛，更同步起建六條新地鐵線，預計二○一○年天津七條地鐵線將長達一三○公里（相當於台北捷運）。此外，繼全中國第一條高速公路「京津塘高速公路」（連接北京、天津至塘沽），兩條聯外的高速公路和天津的內環、中環和外環等三條快速道路目前都在興建中，而京津城際列車線也預定在明年七月全線通車。
機會2 財富溢波 交通縮短距離 上海周邊房產價值現
政策是人為的引導，而財富的流向則是自然的經濟規律。包括北京、上海 和深圳三大城市，在城區日漸狹隘之後，隨著交通的便利，更向周邊城市發展，也帶動了有眼光的地產商，由一線轉進二線，賺比原來苦守一線城市更多的錢。
以上海為例，其將於二○一○年世博會前完成的「大虹橋交通樞紐計畫」，就是以虹橋機場為中心，先把上海市內的地鐵聯結到虹橋機場，然後透過高速公路、高速鐵路向江蘇放射；而且虹橋機場也將逐步規畫為純貨運型的空港，方便江蘇外商高科技產品出口。
以前上海經滬寧高速公路到南京要三小時，經滬杭高速公路到杭州要三小時，當時江浙兩省地產業者喊出的上海概念是「三小時生活圈」，但現在透過高速鐵路，「一小時生活圈」已經成形。
今年五月分通車的高速火車「動車組」，時速可達二百公里以上，把上海周邊城市納入一小時生活圈。例如到昆山只要十八分鐘（開車要一個半小時）、到蘇州三十分鐘（開車要二小時），到杭州一小時（開車要三小時）。
昆山中貿房地產開發董事長何信府說，在上海工作的人，透過高速鐵路通勤，可以在昆山、蘇州買房子，就像在台北市上班，可以在板橋、永和買房。無形中帶動了上海周邊房地產。
心法1 買在初升段 二線城宛如潛力股 大漲前就得進場
對投資者來說，要賺到二線城市的地產商機，得有一些基本觀察，○二年時就西進大陸尋找投資據點的電通王總經理倪博文，幾年來為了替NOVA尋找適合的投資標的，曾走遍了武漢、成都等大陸十多個二線城市。他認為，由於二線城市不像一線城市發展成熟，態勢分明，因此投資二線城市，就好比投資一檔潛力股，必須像研究股票，從基本面、技術面研判出成長力道及最佳的介入點。
「最好的投入時點應是初升段末，正要進入主升段的時候。」倪博文滿嘴的股票術語。在研判潛力二線城市時，他必先調查該都市的國內生產毛額（GDP）、可支配所得、政策風向及現行房價指標。城市連續三年GDP都呈現兩位數的成長，表示居民已蓄積買房的消費能力，若再加上每年可支配所得突破萬元人民幣，也意味著消費實力已到位。倘若又有政策強力加持，而現行房價仍未大漲，就可以進場。
這其中又以了解當地居民真實購買力最為重要。但這絕非只從官方公布的數據可以看出端倪。
像是太平洋百貨當年登陸，除了上海，也在重慶設點；美國最大地產集團SIMON在杭州投資商場；LV杭州店的營收與上海店相當。有人說，「杭州、無錫都是小企業的大老闆，上海、北京都是大企業的小職員。」誰比較有錢，可不能只看一個城市的人均GDP。
台灣房市名嘴田大權不但到廣西壯族自治區首府（即一般省分的省會）南寧做房產行銷，還開設「女人學院」，教當地女士化妝、搭配衣服顏色、社交禮儀。整個課程七天、二十一小時收費一萬元人民幣，一班四十個名額一下就爆滿。
心法2 發掘真實購買力 不看賺多少 「剩」多少才是重點
田大權敢到每年人均GDP只有九千多元人民幣的南寧開如此高價的課程，就是看到一條在台灣屈臣氏賣二百多元台幣的外國品牌口紅，在南寧當地最高級百貨公司竟然賣到二百元人民幣。
田大權表示，他原來也不了解，自己的女祕書一個月薪水不過一千元人民幣，竟然敢用五分之一的薪水買口紅。後來，他才了解，其實一個城市的購買力，不是看居民能賺多少，而是看他們扣掉交通、吃住之後，能夠剩多少。像在南寧，當地人喜歡吃的酸辣米粉一碗只要三元人民幣，再加一顆滷蛋，四元就能吃得飽飽的。
大都會房產執行長蕭邦宇提出一個估計城市購買力的公式：人均可支配收入（稅後的現金收入）除以消費者物價指數，這比單純以人均GDP更能準確評估一個城市的購買力。
此外，房子買在大型購物商場及星級飯店旁，準沒錯。
心法3 跟著Mall走 商場、飯店進駐 生活機能隨之成形
這句話有兩層意義，一方面，是這些跨國集團在選址上的專業，另一方面，當購物商場和飯店建成後，當地的生活機能也就完善了。
甚至有些原本不看好的地產，因為周邊有了新飯店，而鹹魚翻生。福泰管理集團董事長廖東漢在廈門接手的酒店式公寓，現在行情一平米在人民幣一萬五千元到二萬元之間，但二○○○年蓋成時，一平米人民幣八千元，還有一半賣不出去；但在廖東漢全力經營下，房價就上去了。
心法4 跟著外資走 外商購買力強 帶動房市漲幅
外商的購買力及品味都是台商所熟悉的，一個外商聚集的城市，一方面代表當地有較強的購買力，另一方面，也代表當地政府對外商友善。像青島、大連、煙台、蘇州等外企比重在三成到四成的二線城市，外企比重都超過上海。事實證明當地的房地產漲幅也都位居中國前列。
曾經在台灣經營酒吧的朱梅生，九九年到上海發展，仍然積極參加外國人社團，四年多前決定結束經營多年的餐廳，轉做地產，就是看到這些老外社團的人數，由十多人，增加到四、五百人。
當時，他就覺得上海老外越來越多，上海房地產一定可以做。三年多前，他在海南的三亞以每平米六千元人民幣買下一棟濱海別墅，現在每平米已漲到一萬二千元。
而他當時決定買三亞房子也是聽到美國友人說，因為南亞大海嘯和回教恐怖活動，歐美旅客已不到東南亞度假，取而代之轉向有「中國夏威夷」之稱的三亞。
高投報常附帶高風險，在法治化、市場化相對落後的二線城市投資，政策風險就像多變的天氣，絕對不能不提防。
心法5 避險心態不可無 二線城法治落後 易衍生額外成本
在無錫、杭州，台商買房還要向當地國安局報備，稱之為國安審查。像台灣人想買杭州西湖旁的豪宅、別墅，通常會被國安單位打回票；其次像北京、上海賣房很少需要配偶同意函，但二線城市還是堅決執行夫妻共同財產的認證，一定要海基會、海協會出具的公證文件。這樣一來，整個交易時間至少會比一線城市多出三個月到半年。
但無論如何，隨著中國經濟一路起飛的過程中，更大的發展機會，也隨著財富溢波現象而由一線城市，轉向二線城市。蘇州新吉陽業務總監陳正偉在台灣經歷長達十年的房地產不景氣後，○五年底到了中國，第一個案子在南京，二百套房子，發出八百張排隊號牌，開盤當天，來了快三千人，還要出動公安維持秩序。
陳正偉感覺這種情景就像在菜市場，突然有人喊了一聲「菜不要錢，要多少，自己拿。」然後一大群人就衝向菜攤。
對於許多體驗過台灣房地產榮景的台商來說，這樣的熱況在十多年前的台灣似曾相識；現在，中國二線城市提供了他們重溫舊夢的新機會！
