歷經九○年代的不景氣，日本地價終於在暌違十六年後，於今年三月下旬首度上漲。根據觀察，日本經濟的整體提升、外資的關注，以及全球熱錢的進場，都是導致日本這波房地產上漲的主要原因。
歷經一九九○年代，日圓資產價值崩跌與金融業壞帳遽增的長期經濟不景氣，日本房地產在十六年的低迷後，終於在今（○七）年三月下旬，出現十六年來日本地價首度上漲，看到春燕歸來的現象。
其實，日本房地產相關類股的股價從○三年上半年就觸底反彈，在過去三年多日本景氣擴張下，包括三井不動產、三菱地所以及日本不動產基金（REITs），相關公司股價都呈現大漲走勢。在房產復甦並帶動日圓資產價值上揚的情況，印證這波日本經濟擴張絕對是來真的！
因素一：擺脫不景氣 地價十六年來首度上漲
日本政府三月下旬發布的○六年日本地價報告指出，受到國內外資金湧入日本房產的帶動下，○六年日本全國平均地價上漲○．四％，商業住宅用地價格上漲二．三％，住宅用地上漲○．一％，這是日本地價十六年來首度上漲。
○六年，日本三大都會區（東京、大阪和名古屋）的商業用地價格平均上漲八．九％，住宅用地價格平均上漲二．八％，這是日本三大都會區地價連續第二年的上漲。
地價上漲除了印證日本房產已回春，也代表日本央行實施長達八年的零利率政策對提振經濟與日圓的價值有明顯的貢獻。隨著房產景氣復甦與內需持續活絡，日本經濟已經逐漸脫離通貨緊縮的窘境。
在日本房地產景氣好轉下，當然引來外資加碼日本房產；即使房產價格已經在○六年上漲，三大都會區地價也連續兩年上漲，但目前日本全國平均地價還是比九一年經濟泡沫化之前的最高點還低一半，在預期未來房地產價格仍有上漲機會下，許多外資機構和日本本土投資機構當然持續加碼，看好後市。
因素二：低利率環境 外資近兩年加碼意願高
根據英國《金融時報》的報導指出，這波日本房地產景氣復甦的最大推手應該是外資。這兩年加碼日本房地產的投資機構，外資的比重越來越高，買進意願依然強烈。
去年，外資在日本房地產投資信託的淨購買金額就成長了三四○％，總金額達到二六二三億美元。在內外資挹注下，預料日本房地產可望延續目前的走揚格局。
國際主要投資銀行摩根士丹利證券、高盛證券和AIG集團，在這波日本房地產復甦中，買下不少與日本房地產相關的資產；原本外資購買日本房地產的範圍僅限於日本大城市的商務性投資，但最近外資發現，這次日本經濟景氣復甦的結構相當健全。辦公室租金反轉向上，內需市場持續活絡，企業不但出現明顯的獲利成長，而且他們還有餘力將盈餘轉為資本設備的投資。
日本企業現在也有餘力分配股利給股東，日本的經濟活動力持續支撐這波景氣擴張，中長期來說，對日本地價有正面助益，也是九一年以來首度見到的現象。
日本企業過去的投資觀念保守，商業活動普遍依賴長期關係，還有對金融投資者普遍不信任，這的確讓外資很難從企業改組可能帶來的機會中獲利。
儘管如此，這次景氣復甦或許會對日本企業與投資者帶來很大的改變。尤其國際化趨勢越來越不可擋，促使日本企業與不動產投資機構調整。
外資這次在日本經濟景氣復甦中可以找到更多的投資機會，尤其是日本房地產投資的機會更多，外資大量買進房產相關商品下，將對日本房地產帶來更大的改變。
因素三：證券化交易 海外熱錢大量滾進房市
在日本房地產景氣復甦與外資競相投入後，去年十二月以來，部分新開立的投資信託基金更大舉搶攻日本房地產市場，進一步推動房地產類股的股價表現。日本證券市場的房地產投資信託基金（J-Reits）指數在○六年勁揚二五．五％，如果加上股利配發的總投資報酬率更可高達三○％。
根據日本大和證券的報告指出，○六年J-Reits指數的首度公開股票發行（IPO）的案件高達十二件，總共募到六二五八億日圓，其他房地產類股上市也募到三九五二億日圓。
到今年三月底為止，日本房地產類股的總市值高達六．二四兆日圓。這些數據證明大批投資性資金流入日本房地產相關市場，活絡了日本房市交易。短期內，這個現象應該不容易反轉。
日本最大房地產業者三菱地所在二月分宣布調高上個會計年度（截至○七年三月底為止）的獲利預估，並在辦公室租金與房地產租賃獲利上揚下，調高上個會計年度的獲利目標由六三○億日圓上揚到七百億日圓，幅度高達一一％。從三菱地所的實例看來，日本房地產業者有強勁的獲利表現。
經過這波日本房地產景氣復甦後，日本政府高層現在正逐步規畫要進一步開放對外國投資，並認為外資投資日本房地產市場對景氣復甦有著很重要的關鍵地位。
日本金融擔當大臣山本有二正醞釀一個改革計畫，未來有可能鼓勵外國金融機構進入日本，然後努力克服國內對外資投資的阻力，並改變日本的投資環境，如此一來更可吸引外資的投資意願，進一步支撐未來日本房市的復甦。（轉載自《今周刊》特刊《日本新五力》）
