一個人一生中，除非以房地產做為投資標的，否則頂多只有一到兩次的換屋經驗。
因此，讓自己在換屋過程中掌握賣高買低的換屋祕訣，是一件絕對必要仔細經營的功課。
走進王明達夫婦的房子，樓梯間堆滿鞋子，室內雖然有四十坪，但是到處堆滿雜物，看起來空間狹窄，因為怕吵，面臨仁愛路林蔭大道的窗戶長年關著，空氣中散發出一股霉味，室內燈光昏暗，整個房子了無生氣。
絕招1：順利賣屋／花小錢整理，賣個好價錢
經過房仲專家指導，王明達夫婦只花了三萬元和一個禮拜的時間，把房子做了小小的改造，很快地就以總價一千四百萬元的不錯價格，順利脫手，並如願以償地住到淡水享受退休生活了。
大家一定很好奇，這三萬元到底做了什麼改造？很簡單，他請工人將室內的雜物運走，總共運了兩車雜物，花了近一萬元運費與清潔費。接著全面油漆，花了兩萬元，再把所有燈泡全部換掉，讓室內明亮，擺了幾盆綠色植物在客廳裡，讓人感覺房子充滿生命力，最後把面對仁愛路的窗戶打開，通風後，屋內的怪味沒有了，門口的鞋子用鞋櫃裝起來，整個房子的賣相立刻有了一百八十度轉變。
換屋前如何把舊房子賣掉，是門大學問，對於資金不夠的人來說，如果舊屋無法順利賣出，可能連房子都換不成，因此如何提高房子賣相，賣掉舊屋、賣到好價錢，是換屋成功的第一要務。
永慶房屋經理吳景儀指出，賣房子是一種感性訴求，賣屋前可以營造家的溫馨感覺，當客戶來看房子時，可以放點輕柔的音樂，樓梯間可以粉刷乾淨，甚至掛幾幅畫，都可以增加房子的質感。
吳景儀強調，賣出舊屋前，其實不必花大錢裝潢，因為花大錢裝潢，不見得適合每位客戶，還不如做局部改善，就可以得到意想不到的效果，像王明達夫婦只花了三萬元，就讓房子完全改觀，也順利賣得好價錢。
絕招2：評估時機／先賣或先買，看經濟能力
至於換屋前到底是先買後賣？還是先賣後買？換屋族必須根據自己條件做好事先的評估拿捏，基本上應該考慮自身的經濟能力，做為先買後賣或先賣後買的依據。
信義房屋協理張欣民認為，先買屋再賣舊屋比較好，因為人搬空了，房子賣相比較好。不過，這得考慮經濟因素，如果經濟能力許可，先買新屋倒無妨，短期內舊房子賣不掉，收入還可以負擔兩邊房貸就沒問題，但是如果經濟狀況比較緊的人，保險做法還是先賣舊房子比較適合。
中部房仲業者謝素女則認為，買屋和換屋其實是可以同步進行的，最好的方式是邊看房子、邊賣房子，在舊屋賣掉的同時買進新屋，一切就圓滿幸福了。但是也有可能發生舊屋已經賣掉，新房子卻還未買到的情況，因此看屋時最好挑選二、三喜好的順位，可供選擇。另外，在新屋未買到前，也可以與舊屋的買主協調延後交屋約一至兩個月，這樣就可以一手賣屋一手買屋。
但是如果舊屋條件不佳，例如該區房屋的釋出量很高，或是屋齡很老，賣相不佳的房子，吳景儀建議最好是先賣舊屋，等舊屋賣掉再買新屋比較保險。當然，如果屋況很好，又位於好的區段，例如台北市的房子，而且在精華地段，如大安、天母的房子，即使屋齡三、四十年都有人搶著要，基本上都不怕賣不掉，像這樣的房子就可以先買後賣，不用擔心舊房子賣不掉。同理，買新屋前，一定要想到未來再次換屋時，同樣的考慮條件。
住在板橋市的林姓夫婦，原本住在屋齡三十幾年的舊房子，兩年前他們決定換屋，因為資金不足，就在附近選購了一戶四十幾坪的預售華廈，總價六百多萬元，等預售屋快交屋前，他們開始賣舊房子，由於房子屋齡很高，最後以兩百多萬元賣掉，兩年期間一共繳了自備款一百多萬元，加上賣屋所得，他們貸款三百多萬元就可以住進新屋。
絕招3：便宜買屋／依區域行情，殺一到三成
張欣民協理說，房子老一點沒關係，只要把價錢放低一點，一樣可以成交，像林姓夫妻的房子雖然很老，但是仍然可以順利賣掉，成功換屋。
掌握買屋祕訣後，如何低價換個新房子，也是一門大學問，這其中又以殺價為重點中的重點。吳景儀建議換屋者一定要做功課，最好在一定時間內，密集地看同一個區域的房子，看了一段時間之後，就會了解當地的區域行情，出價時「以屋主不會賣，但是願意告訴您多少錢會賣」為原則，如果殺得太離譜，可能會連談都沒得談。例如，這個區域平均每坪二十萬元左右，合理的議價空間則約為一成，出價時，可以比一成再低點。
不過，出價仍要看區域決定，一般來說，學區佳、交通便利、生活機能佳的地區，像台北市大安森林公園附近的房子，議價空間較小，但汐止、蘆洲、三重、中和、新莊等區域，由於房屋釋出量高，議價空間也相對加大，大約在兩、三成之間。
謝素女則提供另一個便宜買屋的方法，她認為，房價不比汽車、或高級家電，只要一個來回就可以省下上百萬元，因此殺價一定要夠狠，才能夠買到合理價位的房子，最好的殺價方式是先殺三成，例如一千萬元的房子先殺到七百萬元，挫挫賣方的氣勢，然後再慢慢加價到雙方都可以接受的價錢，若用這個方法談判，最後成交價可能比原開價低個一．五成，也就是一千萬元殺到剩八百五十萬元，足足省下的一百五十萬元，用來裝潢似乎都夠了。
也因此，在看屋時，最忌諱的就是表現出很喜歡的感覺，如果你非常喜歡，那肯定就變成賣方市場，價錢一定就很難降下，最好是適可而止地嫌屋況不好，像是說：「這個管線太老，還要花一筆錢換新！這個雨棚太舊！……」等方式，如此才能創造議價空間，讓屋主願意以自己心目中最低的合理價成交。
絕招4：貸到低利／貸額勿太高，固定利率佳
買屋的同時，還要考慮房貸利率，這幾年政府不斷釋出優惠房貸額度，加上低利時代，已經大幅降低民眾購屋的負擔。曾經是銀行房貸超級業務員的劉志祥指出，一般大型房仲公司都與銀行有合作關係，透過他們買房子，房仲業者本身就會幫客戶談到比較優惠的利率，一般政府優惠房貸，台北市兩百五十萬元、台灣省兩百萬元，都適用二‧三％的優惠利率，但是公務人員、醫生、五百大企業服務員工，則可以談到更優惠的利率，約二‧○％至二‧一％之間，不過，想要貸到低利率，還是要「貨比三家不吃虧」。
至於選用固定或機動利率，劉志祥認為，目前美國正處升息壓力中，一旦美國升息，台灣也會跟進，預測美國在年底總統大選前會升息一至二碼，換屋族一定要考慮未來利率走揚後的負擔；最近有些銀行推出一年固定利率二‧九％，在利率走揚之際，換屋者不妨考慮採固定利率較為划算，且整體貸款支出不宜超過家庭總收入的六成為原則，以免升息之後，負擔沉重，影響生活品質。（本文轉載自390期今周刊）
.jpg_280x210.jpg)