上個禮拜我們才剛談過網路公司的第二次機會在「無線」上網，因為有線的網際網路市場使用者，已經被早期業者以免費方式養大胃口，所以有線部分要再向使用者收費已經難上加難。沒想到才剛截稿，便傳出號稱網路原生報的網路媒體明日報宣布結束營業的消息；這讓我們更加覺得，除非有革命性的作法，不然有線網路的發展似乎已經走入死胡同了。
在台灣，有一陣子我們都以為只要擁有房地產就是有錢人，在這種觀念下，房地產的價格被炒得相當高。同樣的錯覺則在網路上繁殖，不久之前，每個人都以為只要跟網路沾上邊，相關價格就可以炒得半天高；包括網路公司的股價、網路的設備、網路公司的辦公室，當然更包括網路公司的員工薪水及網路新貴的身價。把時間拉長來看，其實有點荒謬，在實體與虛擬的兩個極端，前後十年所呈現出來的怪現象竟然相當神似。
房地產雖然是十多年前的貴族，十年來卻已成為落水狗，但是現今台灣有不少經濟、金融問題，還是緣自於房地產；其中最嚴重的，就是衍生出銀行的信用危機。台灣當局若能積極解決銀行的壞帳問題，相信房地產的問題也可以一併解決；不過如果對解決銀行、房地產問題的過程，抱持過度樂觀期待的人會發現，一旦台灣認真處理銀行不良擔保品時，初期房地產的市況會比現在更慘。
過去人們在購買房地產時，多會向銀行申辦貸款，而房地產的價格大約高出貸款金額的二成以上；可是當房地產價格掉下來後，現在房子若以市價賣出的話，肯定已經低於當初的貸款金額，屋主當然不願意以低價出售；但是買方很清楚知道房地產的現值，不可能依賣方所希望的價格購買；在雙方期待落差太大的情況下，房地產的市場機制便遭到凍結。
賣方之中有很多是營建公司，為了業績及獲利，更重要的是，為了以後的房子賣個好價錢，他們更不可能削價求售。事實上，現在有房子的人，因為房子老舊了、家裡人口增加了、孩子要念好的學區、經濟改善要住好的環境等等因素，一直存在著換屋、購屋的需求。但是由於房價受到前面所提到的因素限制而降不下來，以致這些潛在的換屋購屋需求沒有能力進場，空屋率自然居高不下了。
現在政府有心要解決房地產的問題，採取兩項措施，一個是資產管理公司，一個是開放外資購買台灣的房地產。
在實務上，如果房地產的業主還不出向金融機構借貸的錢，金融機構便可以取回並處分擔保品；不過因為執行上有困難，以致不良擔保品成為金融機構的頭痛問題。資產管理公司或資產再生公司以折價向金融機構買下不良貸款，因為取得債權時有折扣，所以可以比「市價」(買方心中希望的價位)低的價錢在市場上出售。
由於市場上換屋、購屋的需求一直存在，只要有比「市價」低幾成的標的出現，一定很快就能成交。當這種案例漸漸多起來後，原本沒有人氣、缺乏成交量的房地產市場，尤其是次級市場，將會因為一部分的市場資金流入，而開始慢慢加溫、恢復部分機能。
當房價往下掉，成交量便跑出來，此時市場才赫然發現，原來房地產的價值並沒有原先想像中的高；一旦這股趨勢成氣候，便會像股價跌破支撐線後賣壓湧現的情況一樣，持有者會不計價以跌停掛出，只求變現；在房市上，折價的空間就跑出來了。所以當價格出現全面下跌時，就代表房地產市場回復生機的開始。
至於銀行的呆帳，過去銀行會想盡辦法掩蓋真實的數字，可是當大家對金融逾放的實際情況有所了解，加上銀行吹起合併風潮，呆帳問題早晚都得掀出來，於是金融機構的主事者便了解繼續隱藏問題也沒什麼用。同時社會也慢慢能夠接受銀行有高逾放沒什麼稀奇，有魄力打掉呆帳才厲害。
當房價往下掉，成交量便跑出來，此時市場才赫然發現，原來房地產的價值並沒有原先想像中的高；一旦這股趨勢成氣候，便會像股價跌破支撐線後賣壓湧現的情況一樣，持有者會不計價以跌停掛出，只求變現；在房市上，折價的空間就跑出來了。所以當價格出現全面下跌時，就代表房地產市場回復生機的開始。
至於銀行的呆帳，過去銀行會想盡辦法掩蓋真實的數字，可是當大家對金融逾放的實際情況有所了解，加上銀行吹起合併風潮，呆帳問題早晚都得掀出來，於是金融機構的主事者便了解繼續隱藏問題也沒什麼用。同時社會也慢慢能夠接受銀行有高逾放沒什麼稀奇，有魄力打掉呆帳才厲害。
在這種時候，如果銀行還在遮遮掩掩，大家更會亂猜實際的洞到底有多大。當銀行承認有多少呆帳時，大家反而會覺得這是銀行有面對問題的誠意、處理問題的決心，進而對銀行產生信心。
美國在一九八九年開始處理銀行的呆帳問題，初期呆帳確實降低，但是到了九一年時，受到經濟不景氣的衝擊，呆帳又開始爬升；不過又經過一年多的時間，呆帳又往下走，而且下降的速度非常快。
因此我們要有心理準備，就是當逾放比率上升的時候，並不表示問題繼續惡化；同時今年的景氣不是很樂觀，也增加了呆帳上升的壓力；但是若開始面對問題、解決問題時，儘管短期效果不顯著，但長期則一定能看到成效的。
市場就是這麼一回事，我們很難作出正確的預測；當看到問題變得更大的時候，往往就是問題改善的開始，表面所看到的與背後正在醞釀的常常是相反的。
至於開放外資購買台灣房地產一事，我認為台灣的房地產供給太多，或者另一種說法是，台灣的人口太少；房地產供給過剩的問題難解決，台灣人太少就好辦了，多進口一些人就成了。
我們一樣拿美國的經驗作說明，一九七○年代，阿拉伯國家因為原油大漲，所以口袋裡錢多得不得了；由於油價是以美元計價交易，所以阿拉伯人多得是美元，便跑到美國大買房地產。當時美國正受到油價高漲而導致的通貨膨脹之苦，土地資產價格節節上升；不少美國人非常痛恨惡劣的阿拉伯人在油價上大賺一票，讓美國經濟千瘡百孔，然後又回過頭來吃下美國的房地產。
可是事後發現，由於通膨促使房地產飆漲，阿拉伯人進場時，剛好買到最高點，對美國人而言，也未嘗不是一件好事。
第二次的經驗發生在一九八○年末、九○年初，日本國內的經濟泡沫膨脹到最厲害時，房股二市的價格漲到令人難以想像的地步。由於錢實在太多了，日本人又把腦筋動到美國的房地產上；不巧的是，當時美國又面臨另一次的通膨，雖然美國的房地產價格已高， 但是和日本相比，只能算是小 case，所以日本人便將本國昂貴的資產轉換成美國的房地產；後來這批日本資金全數鎩羽而歸，甚至血本無歸。
阿拉伯人及日本人挾著雄厚的資金實力，以為可以在美國房地產市場討到便宜，可是在高價進場後，房價便開始往下掉，到最後逼得兩大炒手只好以極低廉的價格出脫，最後獲利的還是美國人。
台灣的情形當然不盡相同，雖然現在房價仍不算便宜，但是畢竟已經走了十年的空頭，所以對即將開放進來的老外而言不能說貴，不過這時讓外資進場也沒什麼不好。最了解這個市場的還是本地人，外人怎麼贏得過地頭蛇呢？就像美國人知道自己房地產的價值，有外人來買，就高賣低買；而且外資進來也會給台灣房市帶來新的資金。
美國在一九八九年開始處理銀行的呆帳問題，初期呆帳確實降低，但是到了九一年時，受到經濟不景氣的衝擊，呆帳又開始爬升；不過又經過一年多的時間，呆帳又往下走，而且下降的速度非常快。
因此我們要有心理準備，就是當逾放比率上升的時候，並不表示問題繼續惡化；同時今年的景氣不是很樂觀，也增加了呆帳上升的壓力；但是若開始面對問題、解決問題時，儘管短期效果不顯著，但長期則一定能看到成效的。
市場就是這麼一回事，我們很難作出正確的預測；當看到問題變得更大的時候，往往就是問題改善的開始，表面所看到的與背後正在醞釀的常常是相反的。
至於開放外資購買台灣房地產一事，我認為台灣的房地產供給太多，或者另一種說法是，台灣的人口太少；房地產供給過剩的問題難解決，台灣人太少就好辦了，多進口一些人就成了。
我們一樣拿美國的經驗作說明，一九七○年代，阿拉伯國家因為原油大漲，所以口袋裡錢多得不得了；由於油價是以美元計價交易，所以阿拉伯人多得是美元，便跑到美國大買房地產。當時美國正受到油價高漲而導致的通貨膨脹之苦，土地資產價格節節上升；不少美國人非常痛恨惡劣的阿拉伯人在油價上大賺一票，讓美國經濟千瘡百孔，然後又回過頭來吃下美國的房地產。
可是事後發現，由於通膨促使房地產飆漲，阿拉伯人進場時，剛好買到最高點，對美國人而言，也未嘗不是一件好事。
第二次的經驗發生在一九八○年末、九○年初，日本國內的經濟泡沫膨脹到最厲害時，房股二市的價格漲到令人難以想像的地步。由於錢實在太多了，日本人又把腦筋動到美國的房地產上；不巧的是，當時美國又面臨另一次的通膨，雖然美國的房地產價格已高， 但是和日本相比，只能算是小 case，所以日本人便將本國昂貴的資產轉換成美國的房地產；後來這批日本資金全數鎩羽而歸，甚至血本無歸。
阿拉伯人及日本人挾著雄厚的資金實力，以為可以在美國房地產市場討到便宜，可是在高價進場後，房價便開始往下掉，到最後逼得兩大炒手只好以極低廉的價格出脫，最後獲利的還是美國人。
台灣的情形當然不盡相同，雖然現在房價仍不算便宜，但是畢竟已經走了十年的空頭，所以對即將開放進來的老外而言不能說貴，不過這時讓外資進場也沒什麼不好。最了解這個市場的還是本地人，外人怎麼贏得過地頭蛇呢？就像美國人知道自己房地產的價值，有外人來買，就高賣低買；而且外資進來也會給台灣房市帶來新的資金。
