台灣房地產市場慘跌十年，迄今尚無好轉跡象，新政府端出三千兩百億元優惠房貸方案，企圖力挽狂瀾，無奈政策推出後，仍大受抨擊，學者、專家認為，國內房價還是太高。台灣房市到底有沒有救，還會壞多久？
不幸的是，從八十四年到現在，房價繼續向下探底，台中市的房價又打了對折，現在每坪五、六萬元的房子比比皆是。他認為台灣房地產會「慘」到目前這個局面，是政府無能造成，從以前到現在皆如此。
實施容積率是房地產暴跌元凶
莊孟翰以他長期觀察房地產發展的經驗分析，八十年到八十八年共創造出一百三十八萬戶餘屋，以每年十萬戶到十三萬戶的去化量來看，至少要十二年才能把過剩的餘屋去化完畢，也就是至少要到民國九十二年，房地產價格才有回穩的機會，而且，要重演過去榮景的機會，幾乎是微乎其微。
莊孟翰說，八十年宣布實施容積率，一直到八十八年六月十八日開始實施容積率為止，建商為了搶在容積率實施之前取得建照，趕在八十一、八十二、八十三年密集推案，造成這兩年預售屋量創下新高，預售屋超額供給高達七十萬戶，預售屋銷售不佳，又造成八十三、八十四年新成屋暴增局面，成屋賣不出去，變成法拍屋，使得房地產市場兵分四路，在原來的預售屋、中古屋市場之外，又加入新成屋、法拍屋。法拍屋、新成屋在屋況佳、價格較低的優勢下，分別讓預售、中古兩市場重挫。但八十八年法拍屋平均三．一八拍的結果顯示，連法拍屋都要腰斬才會成交，更何況是新成屋、預售、中古屋市場。
至於容積率從宣布到實施為何耗費將近八年之久，主要原因是都市計畫五年通盤檢討一次，加上各縣市政治力介入，造成容積率遲遲無法實施，更讓各建商忽略市場條件，大量推案，造成房地產一夕間多出七十萬戶。
房地產從高點迅速滑落不過十年時間，至於造成房地產十年前的暴漲，主要原因是七十七年、七十八年開始的金錢遊戲，當時的背景因素有：一、儲蓄率高達三八％，二、對外貿易連續七年高達一百億美元以上，三、外匯存底連續七年維持在百到八百億美元之間，四、M1b 年增率高達五一％，五、貸款利率僅五．五％，創下民國六十三年中長期利率一四．七五％（一般貸款利率僅一七％）以來的新低。
經濟領先指標的迷思
六、新台幣升值，熱錢流入，七、鴻源機構吸金投入股市、房地產，八、七十六年二月二十七日國壽以底價三．六倍，每坪九十萬元標下中華航空旁邊的空地（六福皇宮現址）後，刺激房價。
房地產投資、投機兩股力量，造成房價狂飆，當時台中市房價飆漲到十分離譜局面，十米巷道的房子，每坪十萬元，三十米三十萬元，以兩岸直航為訴求的中港路，每坪更炒高到一百萬元，泡沫經濟創造台中房市奇蹟。
莊孟翰說，事實上，當時油價、物價平穩，只要政府意識到房地產狂飆的嚴重性，在任何一個關卡煞車，都不會造成目前房地產哀鴻遍野，但是，政府只看官方統計數字，出口成長是經濟成長、產業復甦的領先指標，只要出口成長，就代表經濟成長、產業景氣好轉，這個「公式」套用在房地產上面，就變成住宅建造執照核發是領先指標，因此，建照核發量成長，便代表房地產景氣榮景可期，忽略掉容積率的實施才是建照核發創新高的背後因素，以經濟角度分析房地產是不對的。
八十年政府宣布實施容積率，建商搶建，造成超額供給，房價一落千丈，以需求面來看，在投資、投機需求退潮後，消費者只剩下換屋需求，一般人除了一戶自住需求外，頂多為子女準備一戶，過去大買房屋保值或賺差價的需求消失，加上租屋成本下降，整個房地產的購買力大幅滑落。
租比買划算
以租屋的角度來看，莊孟翰舉例說明，房屋持有人的成本包括貸款利率八％、地價稅、房屋稅、折舊、維修，如果以貸款利率八％，加上五十年攤提的折舊，每年二％，合計持有房屋每年的成本是一○％，租屋的成本僅折舊的二％，二％扣除一○％的購屋成本，租屋還倒賺八％，以持有房子百分之百成本計算，等於十二．五年，也就是租屋者只要租十二年半，就等於賺到一棟房子，相對的房屋持有者賠了一棟房子，持有房子變成一種負擔。
在精打細算下，一般上班族發現租比買划算，寧可選擇租屋，因為成本低，省下的錢又可以維持每年出國旅遊的生活品質，在租屋而居的風潮下，造成房地產需求不振的局面。
至於未來，政府慷慨解囊，推出三千兩百億元優惠房貸之後，國內房地產的需求是否會因此出現？針對這點，莊孟翰認為，政府認為三千兩百億元可以消化掉十三萬五千戶餘屋，如果現在有五十萬餘屋，只要政府再撥出三千兩百億元，就可以解決掉一半的餘屋，能夠解決一半餘屋，所有的問題，包括銀行呆帳問題，就解決掉一半。
但是，以政府目前財政困窘的情況看起來，三千兩百億元的優惠方案已經十分吃力，更何況再撥出第二個三千兩百億元，政府無力繼續透過優惠房貸解決餘屋問題，就必須配合國宅、勞宅、眷村改建的抑制，以及民間也要停下腳步，餘屋才有辦法逐年去化，否則，政府一方面用補貼方式消化餘屋，另一方面又大量興建，只會火上加油而已。
營建股兩年半重挫六成六
事實上，有餘力推案的建商也已寥寥可數，因為營建股最近兩年以來已經跌了六六％，連帶使金融股下跌四成，歇業、停業的建商超過一半，莊孟翰說，建商支撐不住一一倒閉的重要原因是貸款成本，建商平均貸款成本一二％，以持有一百戶為例，第一年賣不出去，一百戶的價值會剩下八十八戶，第二年再賣不出去，會剩下七十六戶，第三年再賣不出去，就剩下六十四戶，建商持有房地產價值因為利息負擔的關係逐年下降，最後受不了資金壓力，只好關門大吉。
莊孟翰認為，去年一千五百億元的優惠方案效果比較好，因為供給量有限，但是，三千兩百億元的大量一推出，會造成購屋者觀望，因為大家會認為「還有額度，不急。」，這樣的心理會讓餘屋去化速度大打折扣。
反而是明年推出的三％青年房貸較具吸引力，因為數量只有一萬戶，而且條件嚴格，會造成大家搶的局面。
以八十年以來創造出來的房地產數量，大約需求十二、十三年的時間才能夠去化的速度來看，國內房地產至少也要到九十二年才有回穩機會，但是，這是依照過去每年十到十二萬戶的需求量估算，最近幾年的需求量已經降到十萬戶以下，可能使房市回穩的時間延長。
莊孟翰很肯定地說，民國九十二年以前，國內房市看不到復甦跡象，九十二年以後，房地產將步入成熟的市場，飆漲情況將不復見，以投資工具的演變來看，六十年代是黃金，民國六十二年到七十八年是房地產，七十八年迄今是股市，而且投資形態開始多樣化，包括基金、國外投資等都加入重要理財工具，變現快的股市仍然是未來的投資主流。
