當阿扁總統的「首購三％」優惠利率政策，把整個房地產市場的買氣動向搞得丈二金剛摸不著腦袋的時候，在市場的另外一端，卻有將近四百億元規模的「頂級豪宅」案，即將以雷霆萬鈞的磅礡氣勢占領主流市場，這些總價動輒上億元，訴求金字塔頂級客層的豪宅案，在短期內爆出大量，究竟意味些什麼意義？是反映實際的供需？或為一窩蜂地追逐市場主流？抑是在景氣末端時刻，建築業者「殺雞取卵」的最後一搏？值得細究。
豪宅創造另一個台灣奇蹟 優質地段百萬單價 超大場面精銳盡出
綜觀這一波即將於五、六月起陸續起跑的豪宅個案，最具指標性的是由基泰、吉美、高億等三家建設公司合資，位於信義計畫區松平路、松智路口，占地約四千九百坪，總戶數一百十二戶，總銷售金額一百二十億元左右的「信義之星」，以及位於仁愛路二段，仁愛鴻禧對面，由和信集團和恕建設投資興建，總戶數十五戶，每戶總價高達一億二千萬元的頂級住宅案，和總銷金額二百億元的原中廣「帝寶」個案，以及敦化南路末端的「敦藏」為代表。
預計將於五二○上場的「信義之星」案，最主要的特色是基地大、戶數多，根據資料顯示，該案是信義計畫區重劃完成至今，同時也是北市房地產市場有史以來基地面積最大，戶數也最多的一個豪宅個案，相對於以往的豪宅個案多屬於小而精緻的產品類型，這種近乎「豪宅村」的大氣勢規畫手法，行銷的成敗，對於豪宅產品是否能真正成為市場的「主流產品」，極具指標性的意義。
究竟是什麼樣的刺激，導致這些建築業者前仆後繼地搶進豪宅市場呢？一般認，還是受到前年「信義富邦」百分之百銷售的鼓舞與影響，然而，究竟信義富邦有什麼魔力，可以讓這些業者願意押上身家性命，下注在這些動輒上億元的豪案開發上，則值得進一步探討。
嚴格說來，目前所謂的「豪宅」，就價格的定義上粗略可以單價六十萬元，坪數超過一百坪，總價六千萬元以上為區分，最早可以於民國七十九年推出，由昇陽建設投資興建的「國寶」為代表，當時該案就曾以一戶一億元為訴求，造成市場不小的震撼，後來包括幾個信義計畫區的「台北高峰會」、「國王與我」等，也都曾經跨越過六千萬元的門檻，成為豪宅的代表性個案。
信義富邦鼓舞 帶動豪宅熱潮
但是歷經了幾年持續低盪的景氣之後，這樣的豪宅個案，又在市場消失了好一段日子，一直到大約五年前，在「鴻禧臨沂」、「潤泰敦品」等案推出，並造成熱銷後，所謂的豪宅市場似乎又出現了生機，但是分析當時那幾個豪宅案熱銷的原因，大多是因為個案的特殊條件使然，成功的結果雖然造成市場間短期的矚目，但是由於案量規模不大，熱銷的能量，並未造成市場景氣整體的變化，嚴格說來，一直到前年，位於信義計畫區的「信義富邦」正式推出，並且熱銷後，所謂「豪宅市場」的格局才儼然成形。
「信」案到目前為止被視為豪宅市場代表性個案，有幾個主要的原因，其一是因為富邦集團擁有龐大事業體資源與能量，「信」案又被視為少東主蔡明忠，當家作主之前的重要指標，在這樣的目標成為整個富邦集團上下的一致共識之後，自然也為該案創造了贏面，再加上蔡明忠與總經理薛昭信，在銷售的過程中全程參與，並親自下海主導銷售作業，將所有的人脈資源，充分發揮到極致，更是創造該案成功最重要的關鍵。
其二則是該案在行銷策略的研擬過程中，首次使用了房地產市場從未用過的整合行銷觀念與思惟，巧妙地將「事件行銷」的操作手法，導入整體的行銷策略之中，顛覆了傳統房屋銷售手法，單純的依賴密集式廣告曝光以及 SP 的操作模式，為幾乎已是「老狗變不出新把戲」的房地產行銷模式，開啟了一扇新的窗口。
其三則是該案銷售期的時機利多，在揮別兩年前的金融風暴後，正好碰上電子業開始起飛期，帳面上財富迅速累積的電子新貴，不斷有新股王被創造出來，該案每戶上億元的總價，以及特殊的規畫，正好吻合了新貴追求品味的價值觀，進而開創了「炫耀性資產」的需求空間，諸此種種原因，雖然整體市場景氣表現持續低盪，但是該案卻創造了百分之百銷售的成績，自然也帶動了具有新觀念建築業者「有為者亦若是」的想法。
台北市有五千八百個頂級富豪 市場胃納量不虞匱乏
在「信義富邦」成功之後，接下來的問題是，這個頂級豪宅市場，未來還有多少的發揮空間？一份經由各銀行間調查統計的資料，著實給了建築業者一顆定心丸，這份從各銀行間客戶授信往來的統計資料顯示，設籍在台北市，若以十比一的購屋能力為基準，擁有十億元資產、三億元資金（動產）的人，可視為買得起一億元總價豪宅的「潛力客戶」，大約有五千八百位，而對照近十年來的市場統計資料之後發現，大台北地區曾經推出超過六千萬元總價的房屋總戶數，也不超過三百戶，顯示這樣的市場還有極大的想像空間。
當五千八百人這個數字揭開令人興奮的話題後，再來的問題是，誰能掌握這五千八百人的形態、動向與購屋意願呢？根據當時提出這份報告的關於行銷顧問公司總經理田大權表示，就形態而言，所謂的電子新貴，雖然隨著股票的飆漲，創造了相當可觀的「帳面身價」，但是要談到投資房地產的觀念，或是購屋態度而言，這些「檯面上的新貴」，其實並不如想像的樂觀，充其量只占總數的四分之一左右，反倒是有些所謂「老一輩」的傳統產業經營者，前幾年就已體認到本業不佳，而以出資者的形態，介入電子業相關科技產業，在經過了幾年的發展後，或因為公司上市，或因為跨國經營，原本的投資，出現百倍以上的獲利，而這種以「金主」形態介入的投資者或大股東，則占了這個族群的三分之二。
至於這些富豪們的行事風格與動向，大體而言，由新富豪所主導的科技產業，無論是個人的品味、收藏，或是社交活動等，一舉一動幾乎已成為傳媒的新焦點，更由於企業處於快速發展期，不論是各項造勢動作、知名度與曝光度都強，但是對於那些「硬裡子」的老金主而言，依循慣例的行事作風，低調且沉穩，許多老企業主雖身處百大富豪之列，但仍名不見經傳，更不見其出入所謂的頂級社交圈。
但是不論是新富豪或老富豪，在購屋置產的動作卻都有一個類似的特徵，田大權認為，這便如同買骨董一樣，真正玩得起的人，並不會斤斤計較它的價格，而端視於它的價值（或可衍生的價值），這些富豪購買豪宅的動機，也不全然是為了單純的「居住」，從過去的經驗來看，這些富豪在北市幾個重要路段或區域，幾乎都已經擁有了三戶以上的豪宅，在口袋「麥克麥克」的前提之下，多買一戶的意義，或許只是另外一種形式的「收藏」而已，其他包括「私人招待所」、「藏嬌金屋」等使用目的，更是不一而足。所以嚴格來說，當豪宅的供需狀況，跳脫了傳統的「換屋」定義之後，對銷售業者而言，如何出奇制勝，在操作的空間上反倒是更形寬廣了。
大老闆親自賣房子 銷售策略有待推新
既然這樣的市場還有如此龐大的胃納量，是否就代表了眼前這些即將推出的豪宅案，一定掌握了必勝的贏面？這個答案最重要的關鍵，主要取決於銷售策略的掌握。
整體而言，「信義富邦」的成功，除了前述的幾項操作策略的特色之外，「大老闆親自賣房子」仍被視為該案成功最重要的關鍵，但是一旦將豪宅案的成敗關鍵，定義成為 CEO TO CEO 間「高來高去」的交易之後，所謂銷售策略頓時成為不足為外人道的尷尬角色，銷售業者充其量只能做一些「虛功」，讓投資興建的大老闆看個場面而已，要銷售單位如何明確掌握頂級客戶動向，或透過何種管道進行銷售，對銷售單位來說似乎是該痛下決心創造新思惟了。
根據目前的資料顯示，即將在五月底正式推出的「信義之星」，為了要凸顯近五千坪基地的大氣勢，負責銷售的新聯陽，就已經耗資近千萬元，扎扎實實地傾倒了五百多部卡車的土方，打算做出一片高爾夫球果嶺，除此之外，更耗資一億多元搭建一座具豪宅風格的接待中心，誠可謂痛下巨資，要繼信義富邦後再創一次豪宅話題。
至於預計要到六、七月才會正式推出的「帝寶」案（仁愛路中廣），則是因為連蕭競選總部﹂的階段性任務剛剛落寞地結束，為沖淡低負面的印象，在推出的動作上稍慢，但是負責該案銷售作業的甲山林廣告，卻是早自今年年初就已經動作頻頻，針對特定客戶寄出了幾波的 DM，開始進行暖身動作。
綜觀今年的豪宅區段，信義計畫區仍是各大建商鎖定的一級戰區，甲山林廣告研展部襄理林訓指出，信義計畫區到目前為止完全沒有受到商業行為污染，但論生活機能又能在十分鐘車程內完全滿足，鬧中取靜的區段優勢自然成為全台豪宅集中地。
雖然信義計畫區已是全台豪宅集中地，不過若以中古屋市場行情來看，大安區及民生社區卻遠遠將信義計畫區拋在後面。林訓說，造成信義計畫區中古屋市場不若大安區及民生社區的原因，在於信義計畫區內的中古屋老舊，而且又有七張犁公墓，再加上學區不及大安及民生社區，於是呈現區段內豪宅單價大幅領先中古屋情形。
林訓說，在豪宅熱潮風起雲湧下，高總價族群已經被大量創造出來，任何一個近一億元的個案，只要產品深具特色，都可能成為富豪新貴「再買一間」的標的，但在高總價族群之後第二、第三購買族群，卻因為產品短缺而出現斷層，導致房地產行情無法全面起飛，在「非大即小」市場走向導引下，建商只能鎖定最尖端族群和首次購屋「非大即小」兩大族群，靜待景氣的全面翻揚。
