明年起是否全面周休二日還在爭議不休階段，但在前年一度熱銷的休閒住宅又已經開始小小地「借題發揮」，夾在新成屋市場進行促銷。不過最近東帝士集團旗下東華開發興建的達觀鎮附屬俱樂部「雅風」(由晶華酒店代為經營管理)，卻因虧損連連而喊停，對休閒住宅市場中最大的賣點｜｜俱樂部的永續經營問題，悄悄地投下一顆聽不見爆炸聲的深水炸彈，因此除了每周使用次數之外，建商如何籌措財源經營管理俱樂部，亦是消費者在決定購買﹁第二個家﹂之前必須仔細盤算的另一重要項目。
若依國外發展休閒不動產的經驗，最為理想的休閒不動產應有「 8S 」的基本要件：即 SUN (陽光)、SEA (海水)、SKY (藍天)、SPRING (冷泉或溫泉)、SKI (滑水或滑雪)、SWIN (游泳)、SPORT (健身設施)、與 SERVICE (餐飲或管理維護)，而目前國內這些休閒住宅附設俱樂部設施中的軟硬體，也都朝著這些已被消費者視為「基本設備」的八大要件鋪陳。
佛朗明哥８Ｓ只缺二個
以在三芝淺水灣開發有十年之久的「佛朗明哥」案為例，該案總基地面積高達二萬二千坪，其中所屬俱樂部的面積即達一萬七千坪(室內七千坪、室外一萬坪)， 可說是目前休閒住宅中俱樂部規模數一數二者，其休閒設備如果以前述「 8S」的要件嚴格篩選， 只剩 SPRING 與 SKI 兩項不符，但休閒設施多達六、七十項的佛朗明哥卻有更多的設備加以彌補，諸如有戶外的休閒農場、室內三溫暖、直排輪場、保齡球館、DISCO、KTV ……等等， 以及可容納一千人同時用餐的餐廳。
佛朗明哥度假俱樂部總經理林金木表示，由於佛朗明哥以「全家人度假」為號召，硬體設施上必須兼顧全家大小各自的需求，所以才預留了接近二萬坪的面積發展硬體設施，盡可能滿足全家大小對休閒的要求。
不過休閒設施龐大，要如何管理則成了專門學問。佛朗明哥俱樂部是由母公司福億建設轉投資設立，並委聘環亞、力霸、歐華等飯店專業經理人前來專職。換言之，所有的營運管理是由佛朗明哥俱樂部全權負責，不同於太平洋翡翠灣俱樂部是由太設與福華飯店合資的太福育樂事業公司負責，再委託福華飯店管理。
由建商自行經營或委託專人經營俱樂部其實各有優劣，前者會有管理經驗不足之虞，但因為俱樂部直接由建商負責，住戶可以與建商面對面反映意見；而後者則通常會有較好的維護管理品質，然而碰到硬體維修，則可能找不到實際出資的建商來負責，不過這兩者經營模式一遇上經費不足，都很容易發生無法「永續經營」，雅風俱樂部就是最好的例子。
其實達觀鎮並不是休閒住宅產品，所以附屬的雅風俱樂部結束營業並不會對住戶或會員造成太大損傷，因為該俱樂部的產權屬於建商，而非權充公設由住戶共同持分，只是住戶與會員將來無法再享受俱樂部的全部設施，以及降低了達觀鎮未來的銷售價值，但住戶與會員仍有變通的解決方式。
下單前先打聽建商實力
例如透過住戶管理委員會與建商協調，以使用者付費方式開放部分最常使用的設施，或再委託其他管理公司代管。不過，這件案例如果是發生在以俱樂部為號召的休閒不動產身上，單靠很快就看膩的風景點而缺乏休閒設施可用，加上住戶並非天天住在這裡，解決俱樂部問題的動機有限，這「第二個家」似乎變得也沒有存在的必要了。
因此，專作俱樂部物業管理的紐約國際總經理陳文敏認為，無論是自行或委外經營，建商都得對俱樂部的經營與開發能力有一定的把握，否則很難維持，而消費者要如何評斷建商是否有「永續經營」的能力，除了必須先探聽俱樂部的管理者曾做過哪些類似的案例之外，還必須了解該俱樂部具體的規畫與管理辦法。
例如評估未來俱樂部能否提供多樣的活動、安全如何控管、菜色如何開發，以及每月維持費用如何張羅等等。如果俱樂部已經使用，更應該實地仔細觀察目前俱樂部管理的品質，諸如設施的安全性(如有否聘請救生員)與清潔措施、人次使用的狀況，再決定是否購置休閒住宅。
為何還要再觀察設施使用的次數？過去的觀念會認為，最好俱樂部的設施是「會員獨享」，才能控制閒雜人等而保有安全與品質，但是一個俱樂部單靠住戶每月的月會費與管理費也很難撐得下去，尤其是房屋銷售成績不佳的個案，更必須對外招攬會員或作部分開放來維生。
要廣進財源就要多招會員
而且，包括一般住宅附設休閒設施等個案在內，到目前為止其實還沒有休閒不動產的俱樂部算得上已是經營成功的，包括比較具口碑的地中海、佛朗明哥、太平洋翡翠灣與太平洋水鄉等個案，因經營時間均不到五年，都還在與「損益兩平」搏鬥之中，由此可見，俱樂部設施的後續保養與維修費用相當龐大。
以佛朗明哥為例，每月含人事成本在內的維護費用即達一千萬元，因此為了能支應龐大的維修費用，目前休閒住宅附屬俱樂部除了住戶為當然會員外，亦有外賣會員卡，或作部分對外開放方法來維持，太平洋翡翠灣即為一例。
以福華飯店管理為金字招牌的太平洋翡翠灣福華度假飯店副總經理莊俊哲表示，由太設興建、近千戶的集合住宅中共留下二五○個單位做為福華飯店客房與水療館之用，並在夏季以門票方式對外開放海水浴場，目的都是在利用更多的人潮收入來「養」俱樂部，而為能與一般客源有所區隔，福華的作法是保留某一樓層作為「會員專屬區」，住宿飯店與買門票進場的消費者則另發使用券方式限制俱樂部使用的人次，以維持整個俱樂部的品質。
而強調「會員獨享」的佛朗明哥，拓展財源的另一變通方式，也是保留了七十二間客房作為「招待所」，以透過會員關係的方式發展非周末假期時商務會議的客層，增進淡季時段設施的使用次數與收入。
因此，如果真有意在風景名勝地區購置專為休閒之用「第二個家」的消費者，對俱樂部經營管理的挑剔程度更應勝於一般附設小型俱樂部的住宅，否則一旦俱樂部經營不善、讓住戶或會員更不願常回到這裡度假，久而久之我們又會在風景名勝地看到一堆類似荒廢在北海岸、最早期的休閒住宅「玲瓏屋」般，對屋主而言不僅非常難以脫手，更有礙整體自然環境的觀瞻。
