受惠全球降息的投資商品》16年來報酬率打敗股票和債券　卻一直被投資人忽略

根據知名投資研究機構Morning Star統計，今年以來(9月30日截止)，全球股票型基金的房地產(REITs為主)類別漲幅達21.92%，而且北美的房地產(REITs為主)類別漲幅更達26.37%，幾乎超越各主要國家股市指數漲幅，成為2019年的大黑馬。

不動產族群會異軍突起的主要原因，是景氣成長趨緩、貿易戰變數增加、美國聯準會(FED)今年開始降息(10月底又要開會決議)、歐洲重啟QE等等，影響所及，其他國家紛紛調降利率，投資者在分散風險和報酬率需求下，調整資產配置，房地產具備穩健且較高的現金收益，價格也因利率下滑而上揚，遂成為市場的焦點。

不動產投資門檻很高，REITs單筆投資金額萬元起跳，正適合投資大眾。REITs全名為Real Estate Investment Trust，中文叫做不動產投資信託，起源於美國，是一種資產證券化商品，發行機構透過發行受益憑證方式銷售給投資者，募集資金後，投資於不動產，REITs獲利來源包括股息和價格成長的資本利得。

根據美國全國房地產投資信託協會(NAREIT)統計，所有類型的REITs在美國合計擁有超過3兆美元的總資產，在股票交易所上市的REITs擁有約2兆美元的資產。

美國REITs擁有超過50萬處房地產，包括辦公室、公寓樓、倉庫、零售中心、醫療設施、數據中心、蜂窩塔、基礎設施和酒店，大多數REITs都專注於特定的房地產類型，但有些則擁有多種房地產類型。

小錢就可以當房東

波動性還低於股票

簡單的說，就是投資者「透過持有REITs當房東」，如果覺得對不動產不熟悉，可以用ETF指數化投資做資產配置和分散風險。一般而言，REITs的報酬率優於股市和債市，波動雖然高於債券，但略低於股票，是值得留意的投資工具。

如附圖一，以2003年10月1日到2019年10月24日為區間，原幣別(美元)報酬計算且考慮配息情況下，RWR(SPDR道瓊不動產投資信託ETF)的報酬率為395.62%，VTI(Vanguard整體股市ETF，美國) 的報酬率為305.92%，AGG(iShares美國核心綜合債券ETF) 其報酬率為87.54%，REITs總報酬率的確超越股市和債市。

從波動的角度來看，RWR年化標準差(%)為16.63，而VTI年化標準差為21.20，AGG年化標準差為2.98，REITs的波動在股市和債市之間，是可以作為資產配置的一環。

如附表二，筆者列出成立較久、資金規模較大的10檔REITs ETF，漲幅從17.84%~33.22%，大部分優於標普五百指數的20.19%(10月24日截止)，以下介紹具代表性的三檔ETF :

(1)RWR——SPDR道瓊不動產投資信託ETF，是歷史最悠久的REITs ETF，由SPDR（State Street Global Advisors）發行，2001年4月成立，目前規模為27.43億美元，每季配息，殖利率約3.15%，年化標準差為16.63，總管理費用率為0.25%，追蹤道瓊斯美國精選房地產投資信託指數(Dow Jones U.S. Select REIT Index)。

(2)SCHH——Schwab美國不動產投資信託ETF，是目前規模最大的REITs ETF，由嘉信理財(Charles Schwab)發行，成立於2011年1月，規模達60.22億美元，每季配息，總管理費用0.07%，年化標準差為17.49，追蹤的指數為道瓊美國精選房地產投資信託指數(Dow Jones U.S. Select REIT Index)，和RWR相同，但費用率更低，因此吸引大量資金湧入。

(3)VNQ ——Vanguard房地產ETF，是規模最大的房地產ETF，不是REITs的ETF，但其投資組合都是REITs，因此一起介紹，由Vanguard發行，在2004年9月23日成立，規模達693億美元，可說是業界巨無霸，每季配息，殖利率3.06%，總管理費用0.12% (含0.01%非管理費用)，年化標準差為15.89。

國外的REITs決策較靈活，經營團隊多為不動產專家，會類似股市投資汰弱擇強，收益不佳的物件即時處分，大環境有利時(如低利率時)適度貸款來開發收購投資報酬率佳的不動產，類似企業營運，為投資者和自己創造收益。

台灣掛牌REITs消極操作

報酬率不如國外商品

台灣目前一共有7檔REITs，如附表三，今年以來亦是正報酬，但較國外相同標的漲幅較少，殖利率在2.2%~3.29%，與國外相比也是略低。

主因在於國內商辦租金本來就不高，物業也不太會變動，例如富邦R1的物件就以集團的富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓（已售出部分樓層）以及潤泰中崙大樓商場部分為主，新光R1也是類似的物件。如此一來，收益穩定，但欠缺調整物件的強化機制；而且國內的REITs用信託方式，受託機構為銀行信託部門，收取固定的管理費，也是求穩定收益為主。

值得留意的是，金管會正研擬開放投信業可發行不動產投資信託基金(REITs)，如此一來，REITs會由現在的信託業者發行，改為「新加坡式」的信託業、投信（資產管理業）雙軌均可發行，這的確為台灣的投資者帶來與國際接軌的投資契機。