政策牌藥效退散 收益率才是王道 隨負利率飆漲 REITs還能走多久

如今，全球投資人大多已知道這件事：央行降息、撒錢對經濟景氣的刺激效應正在遞減；但有一種資產，卻一如往常地對利率環境極度敏感，每逢央行喊出貨幣寬鬆政策，這種資產的價格就是一陣急速向上，它就是REITs（不動產投資信託）。

先看過去一季以來，全球央行努力寬鬆的狀況。一月底，日本央行突如其來宣布負利率；三月十日，歐洲央行也無預警深化負利率，還擴大購債規模與種類；三月中，美國聯準會主席葉倫決議暫緩升息，月底還釋放偏鴿派訊息，「升息應謹慎行事」，市場預測第四季前升息的機率已大幅下降。

各國央行狂撒錢  REITs基金搶「印鈔財」

隨著各地央行的寬鬆宣示，對應的REITs價格也輪番快速上揚一番。美國道瓊REITs指數在料定聯準會按兵不動的前提下，過去一個月擁有九．○八％的漲幅；衡量歐元區REITs的EURO STOXX Total Market REITs指數，從三月十日起算，已漲了十五％；而日本東證REITs指數在央行宣布負利率後，短短兩個交易日就飆漲十一％，事實上，在日本央行過去三年一路撒錢之下，東京證交所掛牌的五十三檔 REITs，市值已暴增為二○一二年底的三倍。

觀察這段期間表現，REITs基金顯然已是投資人「抓住印鈔財」的最佳途徑；瑞銀亞洲全方位不動產基金經理人張繼文解釋：「REITs類似債券產品，對利率相當敏感；當利率下滑，REITs就炙手可熱。因為市場需要穩定收益，同樣是固定收益產品，相較之下，REITs比高收益債穩定，價格波動也比較小，就目前市場黑天鵝環伺的情形來看，相對具有防禦性，市場需求也就很明顯。」

瀚亞亞太不動產基金經理人方定宇則表示，REITs也可視為公債替代品，當地的十年期公債如果因為央行降息而出現價格下跌，REITs就會反向上漲，「目前最大的風險大概就是聯準會升息，但現在看來，還OK啦！」

貨幣寬鬆特效藥對REITs效力究竟有多長？是投資人思考布局時須留意的關鍵問題。攸關該不該追進那些正在受惠寬鬆政策的REITs基金？或者，當聽到某地區央行釋出寬鬆訊號時，該對當地REITs基金的波段漲幅預期多少？

不妨先看歐元區首次踏入負利率時，漲勢持續多久。一四年六月，歐洲央行首次實行負利率，當時歐元區REITs指數約為九三，之後雖受美國升息傳言影響一度下跌，但當年九月歐洲央行將利率由負○．一％再降至負○．二％後，指數即從八三點的低點迅速飆升至一五年四月的一一五高點。

回顧這段漲幅，時間約七個月，漲幅近四成，這樣的「時空」，或可作為投資人面對REITs貨幣寬鬆行情的參考。但另一方面，隨著「藥效」降低，歐元區REITs指數也在隨後開始明顯回跌，但不至於跌破實施負利率前的九三點水位。

對於政策效力，亨德森遠見亞太地產股票基金經理人提姆（Tim Gibson）表示：「之後，只會有更多央行踏日本央行後塵，把貨幣寬鬆政策愈做愈大。」言下之意，REITs的貨幣寬鬆政策特效藥，有機會「持續投藥」，帶來一波波上漲空間；但他也提醒投資人，「政策可收到多少實效，還需要時間證明，而且得看央行在市場上的可信度能否維持。」也就是說，當利率與寬鬆政策不斷出籠，市場對「持續寬鬆」的承諾是否仍然篤信不疑。

考量葉倫鴿派態度  歐美市場可酌量押寶

此外，寬鬆政策不是全無副作用，「大家願意投資房地產是好事，但等到房價太高，就面臨很現實的問題，因為房價是REITs的成本，取得租金的成本變高，租金投報率當然就低了；基本上，當房產價格漲幅遠超過租金漲幅，就會反過來傷害基金的報酬率。」張繼文說。他說，要判斷基金走勢，還是要觀察每月公布的商業不動產空置率、租金的變動率、物價指數、房價走勢等，才能看出基金的轉折點。

全球普遍低利情況下，究竟買哪個區域比較好？

提姆認為，利率與債券殖利率恐怕都走到極限，「這兩者帶來的市場支撐力道很難再有所突破。換句話說，我認為要再從房地產市場『擠出』更多利潤來，只能靠證券配息與配息成長率。」目前歐洲、美洲的配息率大約介於三．五％到四％，日本大約也是三到四％，澳洲、新加坡略高一些，還可以衝到四％至六％。部分亞洲區配息率較歐美略高一些。

當然，提姆是以「不會再有更多降息」為前提，但若心態積極些，考量歐洲央行總裁德拉吉與美國聯準會主席葉倫近期的鴿派態度，或許，歐美市場的REITs基金仍是可以酌量押寶的方向。

各國房市受央行寬鬆政策「灌水」而飆漲，但市井小民可透過投資REITs，分一杯羹。