租金易跌難漲　三都會區聰明布局

三十五歲的田凱帆任職建築師事務所，為替四歲與一歲的女兒籌措教育經費，積極尋找投資標的。在他看來，台股處波段高點，進場風險大，投資基金目前也還賠一五％，於是再次興起當包租公的念頭。

二○○五年、○六年間，他和兩位朋友合夥買入位於天母商圈的中古屋公寓，特地挑選頂樓，如此才可加蓋。這間約三十坪、八、九百萬元的房子，在頂樓加蓋、多一個樓層的效益下，隔了七間房出租，每月租金收入五、六萬元。

田凱帆說，當時房貸利率雖然超過三％，不過，銀行放款條件寬鬆，大型民營銀行甚至推出「全額貸」，當「包租公」的資金門檻不高，且公寓的年租金報酬率有六％，用來支付房貸綽綽有餘。一年後賣掉房子，與兩位友人共賺了三百多萬元，平均每人投報率四六％。

台北市租金直跌 房價猛漲　當包租公只能賺辛酸

他後來把投資不動產的獲利，轉進買股票與共同基金，結果績效欠佳，想想還是投資不動產好，但最近和朋友討論後才知道，現在包租公越來越難當，房貸利率目前雖然不到二％，租金收入卻是每況愈下。

以台北市為例，根據住商不動產統計，目前一般住宅的租金報酬率僅二％到三％，只比定存好一點，而若加上空置與維護成本，投報率可能不到一％，還沒賺錢之前，恐怕得先賺辛酸。

主計處的資料也顯示，租金指數年增率已連續十四個月呈現負成長。房租為何走勢疲軟？永慶房屋董事長廖本勝表示，租金下跌主因近年來國內利率過低所致。對投資客而言，錢擺銀行存款利息不到一％，若跨足房市，只要標的物具備增值潛能，就算租金只有一％到二％，都還是比存款好，這種氣氛底下，導致租屋供給大增，租金行情恐怕短期之內難見明顯回春。

就物件種類分析，廖本勝認為，店面部分因空置率止穩，未來租金跌價壓力相對輕，少數還有回溫跡象；辦公室部分因空置率還是高，倘若政府能透過ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）機制，大幅開放陸資在台設立辦公室，租金才有機會打底止穩。

台北縣供給量大投資客多　通勤時間越久租金跌越重

一般住宅部分，廖本勝研判今年租金還有二％至五％的下跌空間。他解釋，公寓、套房、雅房等的供給量還是大，除了捷運附近較有需求，非捷運路線的跌價壓力並不輕。

他並研判，大台北地區租金止跌將以三種節奏呈現。一、由於民眾對通勤的忍受度在三十分鐘以內，因此台北市中心往外，捷運三十分鐘內可到之地，例如永和市、中和市、新店市、板橋市等，有機會在今年底前止穩。

二、汐止市、新莊市等捷運尚未通車之地，研判還要一、兩年，租金才有機會觸底反彈。

三、更往外圍的林口鄉、三峽鎮等地，因房屋供給量大，加上投資客大量進場，租金下跌壓力最大，將最後止穩。

東森房屋董事長王應傑也認為，整體而言，房租今年還是易跌難漲，三大都會區中又以台北的壓力最大。儘管房價持續走高，但不管豪宅或住宅，目前空置率都高，以致老房東一提高租金，房客就搬家，新房東因為買貴了，想提高租金，也會遇到房客搬家的問題，最後可能房子丟給銀行，不得不慎。

房租持續走跌，現在還可以進場嗎？永慶房屋協理黃增福表示，根據永慶House Fun租屋網近二十萬筆資料顯示，今年第一季，台北縣市各區的整層住宅租金，全較去年同期下跌，建議投資人布局時，要考量增值潛力。

根據永慶House Fun租屋網統計，北市跌幅前三名為士林區（跌四．五％）、北投區（跌四．五％）與萬華區（跌四．一％），士林區與萬華區每坪租金已跌破六百元。黃增福建議，投資台北市時，首選還是最具增值潛能的大安區，該區今年第一季房價較去年同期漲四二．四％，租金則跌二．三％。

台北縣部分，跌幅前三名為淡水鎮（跌五．一％）、三峽鎮（跌五％）與鶯歌鎮（跌五％）。黃增福表示，淡水鎮、三峽鎮與林口鄉近年推案量大，不利租金止跌；若想布局台北縣，建議首選具三鐵共構優勢的板橋市。

中市租金報酬率逾三％　進場高市更勝一「酬」

台中市西屯區因有中部科學工業園區、逢甲商圈、台中七期新市鎮中心及台中捷運綠線經過，今年第一季租金漲幅一六．七％，居台中市各區之冠；第一季房價也較去年同期漲二一．七％，為永慶房屋建議首選。

由於台中市租金仍有上漲空間，不像台北縣市全部下跌，黃增福表示，台中市包租公可把年租金報酬率逾三％作為進場基本要求，以目前房貸不到二％計算，仍有獲利空間。高雄市部分，具有美術館及農十六特區題材的鼓山區，今年第一季房價漲一五．四％、租金也漲一五．一％，為永慶房屋建議投資首選。黃增福表示，高雄市房租報酬率比台中市要好，可設定年租金報酬率須逾四％才進場。

整體而言，過去一年來，國內租金行情並未因市場被炒熱而跟著上漲，舉例而言，台北市最精華的大安區新房子，每坪均價已飆破百萬元，可是租一層三十坪的住家，平均租金卻只要不到三萬元。

除從適當的區位下手外，物件本身的條件也是關鍵。有效會員數達二十五萬的台灣租屋網行銷企畫經理廖秀敏分析，無論是北、中、南部，都有一個普遍的現象，那就是大學學區附近的學生套房，相較於其他區域，是比較值得投入的。

原因包括三方面，首先，學區附近的生活機能完整，支撐房價與租金；其次，學生租屋客源穩定，通常學區租屋是以學期計算，寒暑假就算不住也得付房租，對房東相對有保證，可避免空窗期；第三，學生族群單純，對房東來說，若遇到難纏的房客時，通常不是花錢就能解決問題。基於以上理由，學區很受青睞，這也是學區租金行情通常比附近區域多一成的因素。

相反地，房源供給量大的區域、市中心的新屋、交通相關建設不發達的地方，則不建議投入。整體租屋市場已供過於求，若選房源供給量大的區塊，房價或許相對便宜，但租金行情難有好回報。市中心的新屋，雖相對抗跌，但投資門檻不低，除非是基於轉手的增值考量，若純為出租，報酬率較難有好表現。而交通建設不完善，租屋族上班、上學不便，自然也招租不易。

廖秀敏表示，「最近經常接獲房東反映，以前招租廣告一登上網路，不到一周就可簽約，甚至好的物件房東還可以挑房客；現在不但招租期拖長，要一個月以上，房客還會討價還價。」整體說來，包租公蹺腳收錢的美景不再，要慎選物件投資，才能保本進而獲利。