一窺高手不傳的店面淘金術

如果說住宅是業餘玩家的天下，那麼店面就得是職業選手才玩得起的「進階版」。

好店面不但能創造一個商圈王國，更能讓投資者富貴數代，但由於所謂的黃金店面往往價格驚人，稍有不慎也可能因此傾家蕩產；因此，想要進攻這個職業級的「進階版」戰場，沒有積累多年功力，很難在叢林裡殺出重圍。

對此，因與投資名媛何麗玲合開減肥美容診所而聲名大譟的劉伯恩，可說是功力深厚。因為除了在醫界，目前縱橫台北市精華店面的他，更是房地產投資圈中的箇中高手。

長春醫院院長劉伯恩回述，自己畢業後原本在公立醫院當駐院醫師，但總覺得薪水和發展有限，於是就自立門戶開診所；而他的第一家診所位於台北市內湖區民權東路五段一帶，雖然當時內湖並不熱鬧，但隨著診所生意漸好，卻總是被房東漫天開價，每年租約一到就漲價，甚至一漲就是四、五成。有次他終於忍不住找房東商量，卻得到冷冷地回應：「你有本事就賺得比房租多，沒本事就搬走。」這句話令劉伯恩氣結，立願將來一定要買一間自己的店面，不再看別人臉色。

過不久，劉伯恩就在內湖用五百萬元買下生平的第一間店面，沒想到才剛成交一周就有人加價五十萬元要他割愛，儘管礙於營運所需沒轉賣，但隨著房價水漲船高，一年後，他終於捱不住誘惑而出售，以一千萬元成交，足足賺了五百萬元。這一賣讓劉伯恩驚覺：「原來買賣店面比醫生還好賺！」在嘗到甜頭後，從此展開了店面投資生涯。

據說，每日人潮洶湧的士林夜市，就是劉伯恩投資店面的重點區域。當地仲介透露，士林文林路、大東路上共有三間透天店面是劉伯恩所有，依目前市價推算，每棟皆是億元起跳；若對比他約於二○○三、○四年間，每棟總價三、四千萬元的進價，增值幅度高達數倍；而「上不如下、靜不如動」，就是他累積多年經驗的不敗二訣。
 

祕訣一：上不如下　寧缺勿濫 堅守投資三部曲

劉伯恩認為，好店面要卡位，最怕千辛萬苦、斥巨資卡進的根本不是好店面，往往因此血本無歸，故判斷店面的良窳，更是功課中的功課，亦是店面投資的第一步。他指出，投資店面寧缺勿濫，自己絕不投資登報或公開出售的店面，因搶手的好店面不可能還得靠廣告招攬；反之，公開的必是滯銷貨，寧願不碰。

因此，他每每為了尋得一處「絕世好店」，往往都是先鎖定目標區域、目標店面，一等就是一、兩年才等到的精品。

至於如何等到好店，他建議，平時就應該多與房仲緊密聯繫，或與黃金店面的承租戶、地主甚至地主第二代往來，得到買賣的一手消息，甚至可以先租後買，畢竟承租戶往往是房東轉手時的第一選擇。

值得一提的是，儘管劉伯恩經營店面市場許久，卻鮮少賣店求現。他總是堅持「理性評估、出價合理、長期持有」的投資三部曲，而投資前，則必定實地走訪，仔細評估投資標的是不是位於「長紅型」的商圈，至於長不長紅，則繫於「動線」、「人潮」。

劉伯恩表示，店面有所謂的文市武市、陽面陰面，同一條街往往隨著人潮動線呈現兩樣情，又往往只是相鄰的兩條路，一條雖車水馬龍但等不到「人龍」，另一條卻是人潮匯集。因此，買店面得「重文輕武、祛陰補陽」，而且人潮動線的下游優於上游，也就是「上不如下」；另外還得判斷好不好停車，腹地夠不夠大，最好是路寬十五至三十五米間，沒有分隔島的店面為最佳。

劉伯恩回憶，十多年前，他的門診來了一位以看病為名義掛號的老者，一看診卻苦苦哀求他買下自己位於台北市公館的店面，還老淚縱橫地描述自己的店面位置有多好，保證一定賺，若不是因為賭到傾家蕩產也不願割愛。結果，劉伯恩基於同情心而買下，沒想到幾年後捷運通車，這店面就剛好位於車站出口的第一間，成了出入捷運的人潮必經之地，讓他嘗到了坐擁黃金店面的滋味，租金收益是剛買時的三倍多，年投報率超過一○％。
 

祕訣二：靜不如動　加寬、分割空間換最大利潤

有趣的是，後來劉伯恩太太的一位姊妹淘看他大賺而技癢，問劉太太該買哪裡？劉太太隨口一說：「跟著伯恩買就對了！」因此這位姊妹淘就二話不說，用高價買下只與劉伯恩間隔幾間的店面。

但沒想到，雖然同一路段，甚至同一面，卻由於姊妹淘的店面已是捷運出、入口後腦勺處，根本不是人流必經之處，最後因效益相差甚遠而賠本收場。

除了精準的判斷，靈活的操作也是他無往不利的原因。劉伯恩有一套「空間換錢術」，也就是利用店面空間的變化，換取最大的利潤。他表示，店面投資有所謂「店觀原則」，也就是通常面寬越寬越好，或是可使用的腹地越大越好，因此，在他幫忙代操的店面裡，有不少就是買了一戶又買下緊鄰的一戶，加大店寬，價值往往一加一大於二。

此外，他也利用空間分割，化整為零創造價值；也就是將店面一分為二、騎樓分租或分時出租等切割術來增加報酬。劉伯恩甚至指出，他買店面只買透天厝，這一來空間可以自由變化，打通或分割不受人約束，另外也有足夠的門面掛大型店招，產生極大的聚焦、集客效應。

值得一提的是，劉伯恩要買店前，往往會親臨現場街訪抽問來往的過路客，詢問自己的目標店面是不是很容易被發現，答案一旦肯定，就立即下訂。

總之，搶進店面市場得盡人事，能不能賺錢則得靠本事！劉伯恩投資的祕訣告訴我們，只要懂得動腦筋，你也可以成為店面投資的贏家。