留意低估股 長線鎖定南紡、國泰Ｒ１

在全球三大主要經濟區域中，歐洲仍深陷歐債泥淖，中國經濟成長明顯趨緩，今年僅美國經濟表現相對較好。

去年第四季美國經濟成長率達四．一％，今年第一季卻降至二％，第二季更降到一．三％，顯示美國經濟的成長動力已轉弱。進入第三季以後，雖然房市景氣略有回升，對經濟具有長期正面意義，但一向維持在五十（景氣榮枯分界點）以上的供應管理協會（ＩＳＭ）製造業景氣指數，六、七、八月卻都低於五十；尤其，年底到期的「財政懸崖」又逐漸逼近，對經濟形成新的壓力。因此，迫於經濟復甦動力趨緩的現實，美國聯準會（Ｆｅｄ）只得推出ＱＥ３（第三次量化寬鬆貨幣政策）。

南紡經營體質將有重大轉變

不過，就資金釋出規模來看，ＱＥ３每月釋出四百億美元購買不動產抵押貸款證券（ＭＢＳ），不如ＱＥ１釋出的一千億美元及ＱＥ２的七五○億美元。況且，美股位置較高及全球經濟景氣不佳，也影響股市的上攻力道，再加上利多已預先反映及政策效應逐漸疲乏；因此，ＱＥ３推出後，股市只出現短暫激情，表現遠不如預期。

而一向被視為ＱＥ最大受惠者的原物料市場，在ＱＥ３宣布前雖領先大漲，但宣布後反而走低，尤其是原先走勢最強的「黃小玉」（黃豆、小麥、玉米），走勢反而最弱，利多出盡的味道更明顯。

雖然近來原物料行情走勢不如預期，但原油行情預先反映利多，自七月初起走高，帶動石化原料行情反彈，有助於提升塑膠業的下游追漲買氣。第二季陷入虧損的台塑四寶，在存貨跌價損失回沖、現金股利進帳及產能利用率提升下，預期第三季業績應明顯轉好。

由於主原料乙烯漲幅較大，下游產品ＰＥ（聚乙烯）、ＰＳ（聚苯乙烯）利差反遭壓縮，對台聚、亞聚、台達化等第三季業績不利。相對之下，ＰＶＣ（聚氯乙烯）、ＳＭ（苯乙烯）等利差較平穩，並未縮水。

受大陸需求不振影響，今年紡纖股業績表現不佳，但產業內流行「追漲不追跌」，在四大紡纖原料第三季行情走高下，下游買氣有轉好，惟景氣揚升力道不強。類股上半年每股稅後純益（ＥＰＳ）居次的儒鴻，七、八月營收已近二十六億元，預期第三季營收、盈利有創新高潛力。而第二季盈利創新高的利勤，七、八月營收已逾一．九億元，第三季營收、盈利也不難創新高。

另外，南紡後甲廠開發案已展開，對南紡長期發展具有相當大的意義。後甲廠位於台南市中心的中華東路及東寧路口，土地重劃後取得商業用地二一七三一坪，平均每坪帳面價值約二十一萬餘元。第一期開發案用地約八千坪，建坪約五．四萬坪，將經營夢時代購物中心與老爺酒店等，預計二○一四年十月將開始營運。

因此，自一五年起，南紡經營體質將有重大轉變，穩定的租金收益將成為南紡的重要獲利來源。尤其，受惠於高雄夢時代的成功經營經驗，若經營得法，可能帶動台南商圈東移；屆時，其他一．三萬餘坪土地的價值也將水漲船高。

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商用不動產 西門町最熱門

有關市區的重要資產開發案，國產南港廠也相當值得留意。南港廠位於台北市南港路三段三十三號，距離捷運昆陽站只有兩、三百公尺，土地面積約九五九三坪，目前已參與公辦市地重劃案，預計一四年可完成土地變更。公司預期變更後容積率可提升為三八二％，加上附屬建物後，建坪可達四．五萬坪。

因該地鄰近捷運站，且北部流行音樂中心將設於附近的向陽路、忠孝東路口，再加上這個地區的土地將大規模開發，未來開發完成後市容較整齊，可提升房地產價值。因此，扣除營建及銷售成本等各項費用後，每建坪估計可增值超過四十萬元，整體增值將逾一八○億元，以目前股本計算，每股增值逾十二元。

今年六月底國產每股淨值十四．六七元，因未辦過資產重估，這塊土地帳值僅一億餘元，換算每股帳值還不到○．一元，即開發後每股淨值有提升到二十六元以上的潛力，而目前股價還不到一半，顯然是股價低估的超值股。不過，正如南紡後甲廠，因開發價值顯現的時間還久，宜逢低長期投資。

近兩年台北最熱門的房地產是商用不動產，尤其，西門町更是最熱門的地段。例如漢中街的萬國大樓，兩年前亞太置地的買價是三十．五億元，今年八月富邦人壽接手，售價已飆到六十七億元。雖然建物較新（一九九八年啟用），但即使重建，以每坪十五萬元從高估算，重建成本也不到七億元，顯然主要資產價值在土地。而若以地坪換算，每坪土地成本高達一千七百餘萬元，可見西門町土地商業價值之高。

在六檔REITs之中，國泰Ｒ１擁有的三棟大樓之中，西門町就有兩棟大樓，是西門町資產最多的REITs。這兩棟大樓是西門大樓（早年經營來來百貨，目前是誠品武昌店）及中華大樓（一樓是美華泰），以地坪換算，每坪僅四百萬元上下。另外，五星級飯店喜來登更是火車站附近的重要地標，但以地坪換算，每坪土地還不到六百萬元。因此，即使國泰Ｒ１股價比每股淨值高約三成，其資產價值看來仍明顯低估。

▲國泰R1西門町的兩棟大樓每地坪僅400萬元，遠低於市場行情。

貨櫃航運業運能供過於求

再回頭看看產業。傳統產業中，貨櫃航運、航空業第三季業績應不錯，但第四季將進入淡季，且貨櫃航運業還有運能供過於求、明年運能仍將大增的利空。觀光業雖有來台陸客大幅成長的利多，但上半年業績表現卻不如預期。其中，住房率有提升且有大筆現金股利入帳的國賓，第三季獲利看來較佳。

在電子業方面，受ＮＢ需求觀望影響，第三季旺季不旺，但手機族群受惠於大陸智慧型手機明顯成長及iPhone 5開始出貨，第三季業績表現較好，其中如大立光，七、八月營收勁揚。

景氣低迷已久的ＬＣＤ面板業，第三季虧損可持續改善，相關零組件業者業績也走高，其中如友輝，第二季盈利已創新高，七、八月營收也佳，第三季盈利有機會再創新高。觸控面板業者第三季營運雖明顯轉好，宸鴻仍一枝獨秀；勝華、洋華、和鑫、牧東等第三季營收表現雖佳，仍須努力轉虧為盈，而安可第三季業績雖不錯，但本益比較高。

ＩＣ設計族群中，Ｆ–譜瑞第二季盈利創新高，第三季仍可望再登高峰，而智原、創意、旭曜等七、八月營收表現還不錯。另外，華星光、訊舟等第三季盈利也有續創新高的潛力。
（作者為《股市總覽》前總編輯）