價低獲利穩 REITs投資價值浮現

大盤指數現在逼近七千點關卡，操作難度愈來愈高，且又要面臨隨時可能出現的中期回檔風險；但如果把錢放在定存，以目前一年期利率○．九％至一．一％計算，錢只會愈存愈薄。因此，如何有效提升投資報酬率，是保守型投資人現階段最傷腦筋的事情。
 

波動小 獲利穩定高於定存

其實，若能像定存一樣長期投資REITs（不動產投資信託，Real Estate Investment Trust），每年固定的領取現金股利，報酬率可能就是定存的四、五倍；尤其投資REITs就如投資房地產，也可享有房地產的增值利益。

REITs可直接由股市進出，買賣方式與股票類似，基本成交單位是一千單位（股票是一千股）；一般基金是投資股票，REIT則是投資房地產。

雖然REITs所擁有的房地產是由公正機構定期估價，價值變動較穩健，不像市場變化那麼激烈；但REITs有專業機構管理房地產，可免除個人管理房地產的大小瑣碎事務。

因REITs投資的是房地產，房地產的租金收入是獲利及分紅的主要來源；尤其租金收入波動不大，能提供穩定的股息分派，與定存類似，相當適合定存族。

當然，因為獲利穩定，價格波動幅度、市場成交量都小，並不適合喜歡追求價差的股票族。不過，若有急需，可隨時自股市進出，變現性又優於定存。

在目前交易市場中的八檔REITs，觀察近三年的獲利及分派，每年分派的利息約在○．四元上下，可說相當穩定；其中，富邦R2、基泰之星、國泰R2、駿馬R1每半年配息一次，每次配息約○．二元左右。

若將去年下半年及今年上半年的配息與近來價格比較，投資年報酬率（股息除以股價）都在四％以上；而駿馬R1更高達五．七％，是目前一年期定存利率的四、五倍。

不過，除股利外，資產價值的估算是否穩健合理，REITs有無跌價的壓力，更是投資的重要考慮。

目前，八檔REITs所擁有的不動產，大多位於台北市的精華地帶，又以商辦、百貨商場、飯店等商用不動產為主，發展潛力其實都還不錯；且以每坪帳值與市價比較，不動產的估價也相當合理。尤其，目前價格又大多低於每單位淨資產價值，相對之下，也使REITs成為便宜貨。
 

價格下壓 投資價值更大

例如，年報酬率最高的「駿馬一號」，由於中鼎大樓的租金收入約占整體租金收入的三分之一，市場擔心中鼎自四月起停租中鼎大樓，今年的租金收益勢必受到嚴重影響。不過，價格被打壓之後，反而帶來更佳的投資機會。

從台北市的都市發展來看，東邊越來越繁榮，而推動台北地軸西移、重振西區的關鍵計畫就是「雙子星計畫」。待「雙子星大樓」完工後，以機場捷運接駁，進出桃園國際機場可在「雙子星大樓」直接通關；屆時，雙子星大樓將成為國際機場出入的主要門戶，將全盤改變鄰近地區的地貌，使火車站附近這個特區成為台北的明日之星。

駿馬一號所擁有的「國產實業大樓」，位於台北市中興醫院旁邊的鄭州路和塔城街口，就鄰近雙子星大樓及捷運北門站，長期發展潛力不可小覷。

屋齡十八年的「國產實業大樓」，每坪帳面價值僅二十八．五萬元，在寸土寸金的台北市中並不高，若考慮長期發展潛力，其實頗具投資價值。

尤其「駿馬一號」目前價格頗低，相對於每單位淨值（每單位淨資產價值）十一．四元，資產折價率（價格除以每單位淨值）約六六％；也就是說，以目前價格投資，資產價值又可打六六折，那麼，「國產實業大樓」的每坪投資價值更壓低到二十萬元以下（二十八．五萬元乘以○．六六），豈不是超低水準？

而投資人有疑慮的「中鼎大樓」，位於台北市敦化南路與信義路口的鄰近地帶，距離台北捷運信義線（預計二○一二年底完工）的「安和路站」不遠，是屬於台北市的黃金地段「敦南辦公商圈」。

以帳面價值來看，屋齡二十五年、每坪四十四萬元，相對於鄰近地區的高房價水準，其實並不高，而若再打六六折，每坪不到三十萬元，在目前市場行情中，更是超低的便宜貨。

目前沒有房客的問題，以中鼎大樓去年平均每坪月租金一七二二元來看，假設打個八折的超低價出租，每坪不到一千四百元，出租又有什麼困難？

中鼎大樓去年的租金收入，約占總租金的三分之一；打八折後，總租金收入約減少一千六百餘萬元，換算起來僅占去年純益的七％多。

至於「漢偉資訊大樓」，雖是廠辦，但位於台北縣中和連城路旁，屋齡僅十四年，每坪帳面價值僅十四萬元，打六六折後更不到十萬元；以目前中和的行情計算，明顯是偏低的。所以，以目前的股價來看，「駿馬一號」所擁有的資產價值應遠高於這個水準，那麼，若你想在價格高不可攀的台北買房子，為什麼不買REITs？

現在政府開放中資來台投資房地產，市場最看好台北的商用不動產；但台北的商用不動產投資金額龐大，非一般個人所能負擔，那麼，為什麼不用小錢長期投資REITs？尤其今年以來，營建資產股已經漲了數倍之多，在比價效應下，REITs的投資價值正在浮現，這顆蒙塵的珍珠，正等待慧眼的投資人去發掘真實價值。